文 | 观点地产网 杨晓敏

一年内能到港交所敲钟两次的人确实不多，黄清平是特殊的一个。

今年三月南京本土开发商银城国际正式登陆资本市场，时隔八个月，关联物管公司银城生活服务11月6日正式在港交所上市，迎来了高光时刻。

在挂牌的前一日，银城生活服务公布了全球发售的认购情况，其中香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售股份总数666.8万股约382.88倍。这个惊人的数字在同日上市的远大住工衬托下显得尤为抢眼。

这家年收入4.68亿元，净利润为2709万元的小型物业管理公司，银城生活服务将其受到资本热捧归因于“市场环境和对其发展模式的认可”。

但上市后，银城生活服务的股价未能保持住，11月7日开盘后一直下跌，跌幅接近6%。

从股票发售情况看，银城生活服务市值约为5.58亿港元，按照2018年净利润2709万元计算，银城生活服务的市盈率超20倍。有市场人士认为，对比刚刚于10月18日在港上市的蓝光嘉宝服务，银城生活服务估值有偏高之嫌。

资料显示，蓝光嘉宝服务IPO发行价37港元，对应2019年PE仅为13.3倍。

超额认购

早在2016年4月，银城生活服务的主体公司曾在新三板挂牌，但是2018年4月终止上市，继而于今年7月开始转战港交所，四个月后正式敲钟上市。

在新三板上市两年，默默无闻。直至港交所招股书曝光，市场才揭开这家来自南京的小型物业管理公司的一角。

招股书里这样描述：银城生活服务是一家提供多元化物业管理服务及生活社区增值服务的物业管理服务供应商，除传统住宅物业外，涉及政府设施、金融机构、物业销售场地、公园、高速公路服务区、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼等九类非住宅物业业务。

截至2019年4月30日，银城生活服务物业管理服务涵盖中国10个城市，包括江苏省七个城市以及长三角城市群中其他省份三个城市，在管建筑面积约达1960万平方米。管理197项物业，包括89项住宅物业及108项非住宅物业，服务超过10万户家庭。

财务方面，根据招股书披露，2016年、2017年及2018年，银城生活服务总收益分别为人民币2.27亿元、人民币3.06亿元及人民币4.68亿元，复合年增长率为43.4%。收入稳健增长的同时，盈利却出现波动，2016年-2018年净利润分别为人民币2320万元、人民币1980万元及人民币2710万元。

值得一提的是，今年2019年1-4月，银城生活服务同样出现增收不增利的现象，期间实现总收益约1.85亿元，同比增长48%，但同期净利润为990万元，同比减少2%。

而物业管理公司人力成本过高、业务过于集中等因素将成为盈利的一大诟病。

在2016年-2018年三年中，员工薪资支出分别为1.28亿元、1.78亿元、2.74亿元，分别占销售成本的72%、69.8%、68.6%。

不过，对于业务过于集中的疑问，银城生活服务在上市发布会上也表态，本次上市募集的资金将用于收购，而且主要是江苏及长三角区域的公司，以提高市场占有率。

底子并不算好的银城生活服务，对于本次上市发售的认购情况表示很满意，说明当前资本市场对于物业股的热捧，从另一个方面，第三方占比近八成的发展模式也是受到市场认可的主要原因。

物业高估值背后

2018年以来，物业企业扎堆赴港IPO的热潮持续，截至目前为止，已有18家物业公司在港股成功上市，银城生活服务则是今年第6只赴港上市的内房物业股。

事实上，物业股的估值从来没有让市场失望过，市盈率超过20倍的物业股比比皆是。例如绿城服务、碧桂园服务市盈率超过30倍的公司，远远超过母公司。

物业管理行业具备成长性高、现金流好、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，物业服务企业的估值甚至高于其房企母公司。

“我们的定位和目标就是将公司打造成为长三角区域的头部企业。”在挂牌上市发布会上，银城生活服务有限公司执行董事兼总裁李春玲表示。

在庞大的物业管理行业，通过扩大规模来抢占更高的市场份额、争夺行业话语权成为首要目标。在一个还没确定的市场里，谁都有机会冲到最前面。

一位熟悉银城生活服务的分析师表示：“目前许多上市物管公司业务需要母公司及相关公司进行输血，银城生活服务相对比较独立，是难得的一点。”

根据数据显示，在银城生活服务的物业管理服务中，2016至2018年来自独立第三方房地产开发商开发的物业占比分别为61.8%、67.7%和76.1%，且这一比例还在不断增长。2019年首四个月的占比为77.4%。 

李春玲表示，本次募资用于收购长三角的物管公司，未来第三方物业的占比会继续增加。

业内人士表示，房地产开发行业格局已经形成，但是物业管理行业的市场空间很大，还没有出现相对一家独大的情况，因此留给大家的想象空间非常大。

相关数据显示，2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，较2017年增加1036.4亿元，同比增长17.25%。而在管理面积方面，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，相比2017年增加32.65亿平方米，同比增长13.2%。 

在行业发展的一定阶段，规模是企业的话语权，收并购可以迅速、有效提升规模。物业服务行业的规模化进程还在持续推进，而类似的行业收并购也在持续发生。

据不完全统计数据显示，去年以来，先后有雅生活、南都物业、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活等物业管理企业首次发行（及介绍发行后配售）募资逾85亿港元，当中，企业募资超过66.1%的资金被用于收购扩大规模。