文|选址960 江珊

北京被视为最严厉的产业地产市场。

随着禁止分割、禁止销售、严审入园企业等政策的落地，整个市场进入了自持时代。告别快周转的销售模式，短贷长投让不少园区运营商压力山大。怎样提高资金周转率、缓解资金压力，成为园区运营商的生死挑战。

险资入场，会否为产业地产打开流动性？

募资40亿

作为中关村电子城科技园的运营主体，上市公司电子城（600658）正准备联手国寿，以基金这一金融工具实现资金回笼。

11月5日晚间，电子城发布公布，公司拟以自有资金与中国人寿保险股份有限公司、电子城华平东久通过入伙方式加入国寿置业设立的有限合伙企业。入伙后，基金将收购电子城集团下属的6个园区不动产，收购总价款40.39亿元。

该基金拟募集总规模不超过43.02亿元。其中，中国人寿保险股份有限公司和电子城集团为有限合伙人（LP），分别认缴30.1亿元和12.9亿元，各自占比69.97%和29.99%；国寿置业为普通合伙人（GP），认缴100万元，占比0.02%；电子城华平东九为普通合伙人（GP）及执行事务合伙人，认缴100万，占比0.02%。基金名称暂定为国寿电子城科技产业发展基金。

在入伙基金后，基金将通过直接或间接对外投资设立项目公司的方式，分年度、分批次收购电子城集团下属公司的资产，收购总价款暂定约 40.39 亿元人民币。

信息显示，电子城是中关村科技园区电子城科技园开发建设、招商引资具体工作及北京电子城老工业基地改造建设工作的实施主体，于2009年挂牌上市。电子城在全国启动运营了20多个科创园区项目，累计规模近800万平方米，其开发运营项目包括位于北京酒仙桥地区的国际电子总部、IT产业园，以及天津魔方、朔州数码港等。

电子城集团认为，通过基金快速实现投资项目的资金回笼，能够有效提高资金周转率及资产周转率，同时降低财务费用，满足未来各业务发展对资金的需求，增强防范流动性风险的能力。

收购6宗园区资产

进入收购序列的6宗资产皆为产业地产类。

它们分布于北京和天津，建造于5宗工业用地和1宗研发用地上。其中，最大额标的为「电子城国际电子总部三期」，该不动产建筑面积10.30万平方米，转让价款为27.48亿，占整个资产包价值的68%。

6项标的详情如下：

1.标的资产一：指北京电子城持有的位于北京市朝阳区酒仙桥的电子城 IT 产业园 B5 厂房项目项下的不动产资产，土地使用权面 积为 6.83 万平方米，土地用途为工业用地，房屋建筑面积为 1.47 万 平方米；转让价款为 3.82 亿元人民币。

2.标的资产二：指北京电子城持有的位于北京市朝阳区酒仙桥的电子城国际电子总部三期项目项下的不动产资产，土地使用权面积为 1.88 万平方米，土地用途为研发，建筑面积约为10.30 万平方米；转让价款为 27.48 亿元人民币。

3.标的资产三：指北京电子城持有的位于北京市朝阳区酒仙桥的电子城 IT 产业园 C2A 厂房项目项下的不动产资产，土地使用权面积为 5.42 万平方米，土地用途为工业，建筑面积约为1.31 万平方米；转让价款暂定为 3.93 亿元人民币。

4.标的资产四：指电子城科服持有的位于天津市西青区开发区的电子城国际创新中心 1 号楼项目项下的不动产资产，土地使用权面积为 3.55 万平方米，土地用途为工业用地，建筑面积约为3.35 万平方米；转让价款暂定为 2.67 亿元人民币。

5.标的资产五：指电子城科创持有的位于天津市西青区开发区的电子城国际创新中心 4 号楼项目项下的不动产资产，土地使用权面积为 7.21 万平方米，土地用途为工业用地，建筑面积约为1.59 万平方米；转让价款暂定为 1.24 亿元人民币。

6.标的资产六：指电子城科创持有的位于天津市西青区开发区的电子城国际创新中心 5 号楼项目项下的不动产资产，土地使用权面积为 7.21 万平方米，土地用途为工业用地，建筑面积约为1.54 万平方米；转让价款暂定为 1.24 亿元人民币。

以上6个标的总价款暂定为40.39 亿元人民币，最终收购价款将据实测建筑面积调整。

该基金存续期限为自首次交割日起8年，存续期限届满后，基金进入清算期。电子城在公告中提示，在基金运营期，如果标的资产运营情况不良，未达到国寿方的考核要求，北京电子城将承担一定的经济损失，给电子城方造成损失。

险资加仓产业地产

值得关注的是，中国人寿加仓显示出险资对产业地产的青睐。

电子城与中国人寿的合作早有端倪，2019年9月4日，电子城集团与国寿资本有限公司签署战略合作框架协议，双方表示，将以「投资于一线城市、强二线城市产业园区的科技发展服务产业基金」着手，在重资产领域、轻资产领域、科技金融、科技服务等领域展开相关合作，联手打造「产业+资本」的科技金融服务标杆平台。

在产业地产领域，中国人寿正在加大布局。其投资案例包括：

2017年，设立专项并购投资基金，投资了由瑞安房地产持有的位于上海杨浦区的全国示范性科技创意园区创智天地项目；

2017年，共同发起私募基金收购菜鸟物流定制开发的国内核心仓储物流资产包。资产包由建筑面积近300万平方米的30处仓储物业组成，收购完成后由菜鸟物流整体承租并运营管理；

2018年1月，国寿投资公司在广州签约两支百亿基金广州城投发展基金和国寿广州价值创新园区产业投资基金。

除了国寿，中国平安也多有布局。2018年，平安138亿元收购产业地产一哥华夏幸福股权，成为第二大股东 ；今年又以58亿接手华夏幸福丰台项目。

而在2016年，上海临港集团成立100亿规模的中国产业园区开发基金，全国社保基金成为投资者之一，这是全国社保基金第一次投资于产业地产领域。另外，全国社保基金五零三组合亦是电子城的第四大股东，持股3.53%。

国寿投资公司副总裁刘晖曾表示，保险资金规模大、久期长、追求稳健收益、投资方式灵活、资本属性相对较强的特点与产业地产具有天然的匹配性。保险资金与产业地产未来的高效融合，无疑将有利于共同获得跨周期的稳定投资回报，推动中国产业地产行业的长期可持续发展。

2019年前三季度，电子城实现营收9.56亿元，同比减少30%；归属于上市公司股东的净利润1.39亿元，同比减少54%。11月5日，电子城还发布了更名公告，从「北京电子城投资开发集团股份有限公司」更名为「北京电子城高科技集团股份有限公司」。