前 言

从1979年的28人、100万启动资金在香港成立；

到2018年中海已拥有五家上市公司，总资产达港币7253亿元，净资产达港币2936亿元，经营规模达到世界500强第412名。

第一个将“物业管理”概念引进内地

第一个进行“住宅小区景观环境”设计

第一个引入“室内设计样板间”设计

第一个进行“空中花园与入户花园”设计建造

第一个引进“银行按揭购房”模式

第一个展示“实体样板房”

第一个展示“工程样板房”

第一个采用“产品说明书”

被誉为“工科中海”：研发推出五代精品住宅，荣获“詹天佑大奖—优秀住宅小区奖”达58项，中国建筑工程“鲁班奖”7项，国际地产奖18项。

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2019年中海品牌价值连续16年蝉联行业第一，达910亿元。

1、以香港为突破口，打破资本主义封锁

1979年前，香港建筑业市场几乎被英资和华资所占据，带着为国家赚取外汇和学习先进经验的历史使命。国家建工总局，现在的中国建筑（2019年世界500强第21位），立即组建28人团队，启动资金100万，于1979年6月1日在香港正式获准注册成立了中国海外建筑工程有限公司（中国海外集团前身，以下简称中海），正式进军香港建筑承包业务，以此为突破口，打破资本主义封锁。

谁又曾料到，40年后，中海已拥有五家上市公司︰中国海外发展有限公司（股票代码00688.HK）、中国建筑国际集团有限公司（股票代03311.HK）、中海物业集团有限公司（股票代码02669.HK）、中国海外宏洋集团有限公司（股票代码00081.HK）、中国建筑兴业集团有限公司（股票代码00830.HK），市值合计超过3,500亿港元，经营规模达到世界500强第412名。

业务遍及纽约、伦敦、悉尼、新加坡、香港、澳门及中国内地70余个经济活跃城市。截至2018年底，公司总资产达7253亿港元，销售合约额3012.4亿元，实现净利润449亿港元。

2、中国房地产30余年，中海40年

1987年12月1号，深圳发生了一件“破天荒”的大事：为了缓解大规模城市基础设施建设对资金需求的压力，拍卖了一幅8588平方米地块50年的使用权，这块地就是后来中国首个商品房东晓花园地块。

然而在中国第一次商品房土地拍卖更早的1981年，一直在香港发展的中海，在得知深圳特区政府想借助港资企业投资房地产市场，进而带动全局发展的时候。果断北上，于深圳罗湖开发了中海首个地产项目——海丰苑，一经推出，抢售一空。

（深圳海丰苑）

1988年8月，深圳第一块以美元作价的拍卖地块成功拍出，中海中标。该地块便是日后的海富花园，项目在内地开创性的引进了物业管理概念，创造了很多个国内第一：

第一家引入“银行按揭贷款”

第一个展示“实体样板房”

第一个创新“工程样板房”

第一个采用《产品说明书》

第一个建造空中花园

第一个设计建造了入户花园

这一系列第一，奠定了中海在中国房地产发展史上的特殊地位，也因此有了“中国房地产30余年，中海地产40年”的说法。

3、每15个香港人，就有1个住在中海兴建的楼宇内

1981年4月25日，中海通过母公司中国建筑在56个国家300多个项目的业绩背景，成功获得5张C牌（香港建筑业最高等级牌照）。这就意味着业务可以竞投不限标额、不限类型的政府工程，和国际顶尖建筑企业同场竞技。

（木湖——大榄涌输水管线工程）

1982年，中海从香港公务局获得“木湖——大榄涌”输水管线工程，克服地质条件复杂、施工条件恶劣等困难，历时4年，公司实现提前竣工，1985年底工程正式启用后，为香港市民提供了70%的生活用水，结束了香港生活用水短缺的历史！当时港英政府水务署官员将一面绣有“驰誉遐迩”的锦旗颁赠中海。

此后，中海相继获得香港政府各大项目。建造了大量与民生息息相关的工程，遍布港岛、九龙、新界的各个角落。

铺设输水管道275公里，占香港淡水输水管线的70%；

西九龙填海、中环填海，填海造地面积超过880万平方米，相当于香港面积的1/9；

铜锣湾隧道、港珠澳大桥连线段打通隧道15.5公里，承建香港1/4的医院；

承建了香港15%的公屋“每15个香港人，就有1个住在中海兴建的楼宇内”。

4、第一个项目海宝花园瞬间售罄，成功转型

1985年中海第一个自主拿地，自主开发的项目海宝花园落地香港大埔墟慈安路上。

次年8月开450套房源开盘瞬间售罄，创香港楼市热销纪录。客户争先抢购，排队三天三夜。开盘翌日，香港主要报章纷纷以“排队买楼不知价，只因市民信任它”作为醒目标题，大篇幅报道开盘盛况。

（香港海宝花园）

此后，接连打造了海华苑、海港花园、海伦苑等以海字打头的10个项目，被业界誉为“海上舰队”。

1986年9月-1991年9月5年时间，中海总计投资36项房地产项目，总投资额91.1亿港元。不仅为中海集团带来了丰厚的利润，也因独立开发，让其完全了解了香港房地产开发的整套流程，并在大地产商日趋垄断的香港地产界站稳脚跟 。

然而，在当时国内还没商品房概念。

5、中海物业，香港最大公共设施管理服务商

1986年中海物业在香港注册成立。香港是中国物业的发源地，也最早形成了完善健全的物管体系与制度，在此拼搏出来的中海物业，代表着中国物管行业的顶级水准，管理着包括住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、军营等多种类型。从中央人民政府驻香港联络办公大楼到驻港部队军营，中海物业从不缺席。

现今，中海物业已发展成为香港最大公共设施管理服务商，更是参与起草了中国最早的《物业管理法》。

6、第一家以香港本地业务上市的中资企业

1992年8月20日10点，随着香港证券联合交易所大厅的一声锣响,“中国海外发展”股票代码为00688.HK在香港正式挂牌上市。本次共发售8.2亿股股票，打破了香港历来招股冻结资金最多的纪录。

（1992年，中海在香港上市）

2018年10月22日，中海地产成功发行35亿元公司债，发行利率4.00%，全行业最低，获得2.13倍超额认购。

2019年10月8日，中国海外发展接恒生指数有限公司通知，获确认为2019-2020年度「恒生可持续发展企业指数」成份股，以及「恒生可持续发展企业基准指数」成份股，自2010年被首次纳入以来，已连续十年入选。

7、修建香港新机场，成为20世纪世界十大建筑

香港新机场客运大楼合约总额为101.3亿港元，香港有史以来最大宗的单一合约。面对即将回归的香港，修建世界级标志性的机场客运大楼，意义非凡。1995年1月，中海联合英国艾铭建筑、日本前田株式会社等四家公司组成财团，最终成功竞得。

（香港新机场客运大楼项目，荣获20世纪世界十大建筑成就奖）

在1997年10月投入使用后，香港新机场客运大楼被评为国家科技进步二等奖和英国建筑奖，并荣获20世纪世界十大建筑成就奖，成为亚洲地区唯一入选的建筑工程项目。

8、中国第一个迪士尼乐园主要承建商

1999年，香港特区政府引入迪士尼乐园。作为全球仅有的5家大型主题乐园之一，引来了众多国内外一流承建企业的关注。面对强手，中海多次派员考察美国迪士尼乐园，并主动联系澳大利亚礼顿公司、美国永利公司等几家国际一流承建商做合作伙伴，凭借过硬的工程技术与成熟完善的方案，拿下了迪士尼项目。如期交付后，荣获国家科技进步二等奖、詹天佑土木工程大奖。

（1999年承建香港迪士尼乐园）

2010年，陆续获得多项香港迪士尼乐园基建合约，成为中国第一个迪士尼乐园的主要承建商。

后记

一方面追求技术领先、具有独特的核心竞争力，为产业做出贡献；另一方面更要推动产业、社会和国家、乃至世界进步，回馈社会，是中海不变的使命与责任。

作为伴随改革开放一起成长起来的央企中海，既不同于中国近现代的传统企业，又有别于欧美发达国家的集团。中海在被历史洪流推动着前进的同时，在根植于行业又勇于创新的双重维度下，着力更前沿的思考和探索，在传承与开创中成长为蜚声世界的中国力量。