观点地产网  李标

2018年2月9日，一幅绿地董事会主席张玉良与雅居乐董事会主席陈卓林的合照在地产圈内引起了关注，背景是雅生活服务成功上市挂牌。

2019年10月15日，绿地金融宣布减持雅生活5000万股，平均每股价格为21.18港元，成功在“高位”套现了10.59亿港元，这价格也是当初绿地入股雅生活20%股权的花费。

现在，市场对绿地与雅生活的合作未来用脚投了票，虽然合作双方在公告中称绿地金融出售事项主要基于整体发展考量，并不影响绿地的战略合作，绿地金融在出售后持有雅生活的股份占后者总股本的11.25%，为第二大股东。

在10月15号当天，雅生活的股价跌了将近7%，从开盘的22.3跌到了21.4港元，但仍未超过绿地的减持价格，说明雅生活的股价仍未见顶，绿地抛出来的股票，都被基金成功接盘，就此，一场关于基金“狙击”雅生活的战斗就此展开。

第一个浮出水面的是基金公司Segantii Capital Management Limited（后简称Segantii），其于绿地减持股票的当日，就接住了绿地出让的超过一半股权，总共增持雅生活2780万股，平均股价21.18港元，共涉资5.89亿港元，持股6.87%。

据悉，Segantii Capital Management Limited为对冲基金，总部设在香港，是亚洲老牌股市交易员西蒙·萨德勒运营的资本管理公司。

有趣的是，Segantii在之后的短短3天内便开始反向操作，减持了雅生活近1084.1万，合计涉资约2.36亿港元，持股比例由6.87%降至4.37%。具体出让价格分别为平均价21.63港元，减持703.48万股；以及每股平均价22.04港元减持380.63万股。

若撇开交易费用及其他特殊费用，Segantii买入该部分1084.1万股权的价格约为2.296亿港元，连续两次减持动作合计套现2.361亿元，成功获利650多万港元。

雅生活的股价却没有因为绿地和Segantii连续两次大规模的抛盘而出现下滑，一大票流通股进入市场，股价反倒是一路高歌猛进，来到了11月8日收盘时的25港元，Segantii与绿地似乎都没有在顶点逃离。

另一位主角是纽约梅隆银行（The Bank of New York Mellon Corporation），其于11月4日披露减持雅生活的股份，合计减持约479.89万股，涉资金额489.59万港元，股价仅为1.02港元，而当日的收盘价格为25.35港元，如此低廉的价格则引起了市场的关注。

有香港资本市场人士告诉观点地产新媒体，梅隆银行之前可能与股权最终受益人涉及贷款关系，估计梅隆只是中间人托管股份。现在梅隆代表最终受益人将该部分股票转让。

雅生活的股票无疑受到了资本市场的热捧，多个外国基金轮番进场和退场的举措也让雅生活的股票在不断追高。

背靠绿地集团与雅居乐集团的雅生活的确有这样的资本，两个母公司2018年合计接近4900亿销售额，不少项目将在结转后移交到雅生活的管理，这也是物业公司最直接的扩张方法——依赖母公司的输送。

此外，通过并购其他物业公司的方式扩大管理面积的办法，在9月末宣布以20.6亿元收购中民物业及新中民物业各60%股权后，雅生活物业在管面积或将突破5亿平方米。截止2019年6月30日，来自第三方开发商项目（含收并购项目）占雅生活总在管面积已升至72.4%。

雅生活能够如此大手笔的收购仰仗于良好的现金及负债情况。据同花顺金融研究中心资料显示，雅生活中报的资产负债率仅为33%，为13家港股上市物业服务及管理公司内的第二低；每股现金流为0.46港元，为13家公司的最高，这个数据也充分表明了雅生活将来持续并购其他物业公司的潜力。

事实上，雅生活受到的持续关注和股价走高背后是物业股的整体强势，其不过是最典型的代表之一。

有业内人士表示：“物业股很受人关注，很多人买卖，这些游资都想过去捞一笔。”

物业管理行业最大的特点是长期稳定的现金流和高成长性，在当前全球经济不景气以及中美贸易冲突的环境下，物业股周期性较弱的特性，有投资者把其称为“避险股”，。

此外，物业公司的可持续增长潜力大，母公司的项目支援以及并购物业公司的潜力，行业资源将会持续向头部公司靠拢，这也是头部物业公司受到独特宠爱的原因。

据同花顺金融研究中心资料显示，以2019年中报数据为例，碧桂园服务的市盈率为51.02，同期母公司碧桂园仅为5.97；永升生活服务的市盈率为43.73，同期母公司旭辉的市盈率为7.89。

换句话说，同样一亿元的净利润在母公司的价值和作为单独物业公司的估值差了数十倍，这就不难理解为什么近来保利物业等头部房企频频传出分拆赴港上市的消息。

今年以来，碧桂园服务已经上涨了120.09%；雅生活服务的股票上涨了142.61%；永升生活服务上涨了171.82%。

多家头部物管公司股价都已经翻倍，甚至接近两倍。就连实控人遭遇了黑天鹅事件的新城悦服务一年以来都成功增长了175.13%，其在实控人出事那几天从7月2日至7月5日，可是大幅滑坡了近39.45%，但其后续仍然保持了足够的增长性，这也恰恰说明了物业股的持续强势。