文 | 华商报 党兰

近日，关于“房价限跌”的话题引起了业内广泛关注。“房价限跌”来源于网络消息：马鞍山住房和城乡建设局要求“规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%。”很多购房者由此认为，楼市或许开始进入了下行期。那么，年底到了，西安楼市会是什么走向呢？

“限跌”短期内不会在西安出现，西安新房长期依旧看好

“房价限跌”让部分购房者担忧，甚至有人预测，西安楼市也有可能出现限跌的情况。对此，业内人士认为，短期内西安不会出现，因为房地产不仅事关土地财政、城市发展，还牵扯到其上下游行业对经济的拉动作用。

美城股份市场研究中心总监沈玮认为，楼市在挤泡沫阶段，各级城市表现差异明显。对于基本面较差的城市，前期借着虚火抬高的房价会迅速回落，马鞍山便是例子。但是对于大多城市来说，稳经济保增长的方式还离不开“房地产”。而目前西安市场上，随着市场横盘时间越来越长，但土地和建设成本上涨，以及城市发展走势向好，西安的房地产市场，尤其是新房市场长期依然看好。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为，短期内西安楼市限跌可能性不大，新房价格底部结构支撑明显，下探乏力且空间不足，不具备回落条件和市场背景。目前西安市场上，摇号楼盘在缓慢减少，中签率在持续上升，这跟主城区供应量减少有一定关系，从近期新盘以及推货量较多的房源来看，西咸新区占比较大。

去化率从86%降到71%，买房机会增多

对于西安的房地产市场来说，今年逐渐进入冷静期。从房源供货量上来看，上半年约有42925套房源进行了线上登记，线上登记人数为128969组家庭参与（含重复登记）。从摇号情况上看，上半年的千人摇楼盘较多，约为30多个。

而7月—10月市场推货量约为36703套，环比下降52.53%，线上登记人数为80862组（含重复登记），环比下降73.34%。从创典全程1—10月数据统计可以看出，2019年5月份的平均去化率达到最高，达到86%，从8月开始出现下滑拐点，10月份将至71%。

梳理7—10月开盘项目可以看出，摇号楼盘约为57个，其中中签率最低的为万科·翡翠国际，仅为4.8%；不需要摇号的楼盘约为74个（包含临潼），从数据中可以看出，现阶段买房，需要摇号的项目越来越少。从创典全程的数据可以看到，7-10月中签率相对比上半年并未有明显的提高，说明需要摇号的项目仍旧是性价比极高，吸引众多购房者。从100%去化楼盘占比来看，上半年和下半年的数据相差也较多。根据美城机构的数据统计显示，100%去化率的项目，5月份有19个，6月份有21个。而进入下半年后，数量一度下滑，例如7月份有13个，8月份有6个，10月份有9个。

从去化率、摇号项目的减少以及100%去化率项目的持续减少，可以看出，西安的楼市已经开始进入横盘期。沈玮建议,现阶段的调整期，给自住购房者提供了更多的选盘窗口期，需要的是冷静分析自身需求，多加对比楼盘优缺点，择优选择适合自己的房源。而且，有一部分房源因为客观原因此前没有推出，预计会在11月和12月入市，因此会新增不少购房机会。

赶上年底收官的快车，购房机会可能增加。朱郁认为，今年前几个月，由于部分房企工程节奏影响了营销节点，以及政府职能转换等客观原因，导致西安楼市的供应间歇性缩水，而年底大量新盘亮相、老盘加推，并且价格透明、分化程度差异较大，从而给置业者提供了较好的机会。

促销项目增多，楼市要凉凉？

刚刚过去的双11，西安楼市也是借势营销，纷纷打出优惠活动，这应该也是楼市在经历高涨后的首次大面积“促销”活动，但是力度并不大。从西安房企的宣传中可以看到，优惠活动为：跨界联盟、N重福利津贴+转介政策升级+成交豪礼、全民嘉年华、最低8折起等。

例如，高新地产推出三盘钜惠，最低8折起的双11淘房节活动；恒大雅苑推出3套特价房，单价最低为7939元每平米；蓝光陕西区域则在双11当天推出了特惠房源直减10万的活动，并且还有到访礼、车位礼等6重大礼等。

距离2019年结束只剩下不到50天，据了解，很多开发商的年度任务距离年初的设定，还有一段距离。可以预见的是，为了抢收，开发商对项目的打折促销开始增多。从记者走访的市场情况看，主城区定价合理且配套完善的项目，价格依旧坚挺。相对比的是，新区、远郊的项目，因为价格因素和配套尚不齐全的原因，部分项目已经开始了优惠促销的活动，有个别项目力度较大。沈玮认为，市场有比较明显的分化，但并不是说楼市就此“凉”了，只是购房者更谨慎了，这跟市场下行也有一定的关系。

一位房地产业内人士分析道，根据以往的经验，房地产的周期基本上是三年至五年，从2016年下半年开始，西安房地产市场进入复苏乃至火热的周期，到2019年下半年，已经持续了近3年时间，市场积攒的购买力得到释放，接下来预计会逐渐进入平淡期。

朱郁认为，目前市场进入平稳期，也是阶段性的瓶颈期，与集中度较高的频繁加推楼盘有关，与价格备案的高低有关，也与产品面向客群高、中、低的结构层次有关，还与主城区、近郊、远郊不同的区域价值、配套功能、发展重心等有关。