11月14日-15日，新格局：商业道路2019观点商业年会在上海启幕。15日，观点指数研究院发布“2019年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖”。

凯德首次登顶 华润、恒隆位列榜眼探花

榜单显示，凯德、华润与恒隆成功夺得前三甲。

图片来源：观点地产网

过去几年，新加坡地产商凯德进步明显，继去年夺得榜眼后，今年首次荣登榜首。

1994年，凯德进入中国市场，25年的时间里，凯德已在中国42座城市拥有或管理200多个项目。除了新加坡本土市场外，中国也成长为凯德的两大核心市场之一。

目前凯德在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产超过2800亿元人民币。包含今年10月揭开水晶连廊神秘面纱的重庆来福士，凯德在中国已经布局购物中心51个，办公楼26个，商业综合体24个，以及24000多套服务式公寓。

作为内地代表，华润置地商业较好地消化了三地的优秀基因，既有港资的沉淀，亦有外资的金融思维，更兼顾内地商业地产商的积极进取。

过去的25年中，华润置地商业版块获得了长足进步。其中于2019年1-9月，其租金收入达到89.06亿元。

摘得探花之位的是恒隆地产，凭借对5大商业基因近乎苛刻的追求——地点、体量、规划、设计、建筑，恒隆地产一直是商业地产TOP100榜单的常胜将军，位列榜单上位。

仅以上半年来说，内地租赁物业方面，恒隆整体组合的收入增加7%至人民币18.94亿元。其中，上海的恒隆广场在两年前完成翻新后，上半年租金收入达到8.27亿元，录得8%的强劲增长。上海以外的大部分商场，收入及销售均录得双位数升幅。

2019年8月，历时近8年的精雕细琢，昆明恒隆广场正式开业。加上原有的8个项目，目前恒隆地产已经开业运营的项目达到9个，另有武汉及杭州项目处于发展中。根据2019年中报介绍，恒隆地产位于内地的投资物业的总值为705.88亿港元，超过香港投资物业。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生现场表示，奢侈品店铺是商场租金的主要组成部分。对于奢侈品类型的消费，目前全球中国人所占份额约为36%。

商业TOP100租金增长16.65%

观点指数以商业TOP100企业作为样本，统计发现过去的一年中，整体租金增长录得一定增长，达到16.65%。从数据来看，2019年1-9月中，租金收入超过50亿元的有4家，租金收入处于20-50亿元的有19家。

而从租金收入增速来看，整体稳定提升，但也呈现出阶梯分化的现象。租金收入增速超过100%的企业占商业TOP100榜单的11.11%，这些企业商业体量一般较小，而过去的一年中，其商业物业业态和面积双双增长，因此租金收入增幅也会相对可观。

不过，租金收入增速呈现负数的企业也不在少数，占商业地产TOP100榜单的31.11%。

一正一负，考验的不仅是企业如何维持持续的增长预期，更考究面对行业愈加集中、多元的生存环境时，如何保持及发挥自己的商业优势。不管是主动革新还是坚守已有的运营理念，都是各个商业地产运营主体对于未来的判断。

16家企业资产值过500亿元 单位面积资产值稳中有升

从投资物业资产值前20名企业来看，有16家企业的资产规模均超过500亿元，其中500亿元-1000亿元的企业有9家，占比45%；1000亿元以上的企业有7家，占20名企业的35%。

对于商业地产来说，产生稳定的现金流是亮点之一，但同样需要予以重视的还有资产的保值和增值。通过资产管理、运营，改造、提升，提高市场价值，并辅以相适应的金融手段，在合适的时机实现价值变现。

投资物业资产值前20名企业中，不乏金融和运营好手。如有个别企业，通过发起和管理基金，让不同投资诉求的资金为商业地产业务服务，解决资金投入大的难题。于此，也可以获得长期持有商业项目的先决条件，再通过集中、专业化的管理，持续提升资产价值，最终退出、获得增值回报。

观点指数统计资产值数据发现，上述20家企业单位面积资产值（即1平方米建筑面积对应的资产值）基本位于0.35万元/平方米-5.35万元/平方米之间，平均单位面积资产值为1.11万元/平方米。其中有6家企业该数值高于2万元/平方米，1.11万元/平方米-2万元/平方米的企业有6家，这也意味着有8家企业低于投资物业资产值TOP20的平均线。

总体而言，“2019年度中国商业地产TOP100榜单”的投资物业资产值稳中有升，但单位面积资产值则有待提高。换个角度说，未来商业地产行业不能仅仅追求体量大。