文｜想住成都

近日，成都市规划局官网公示了《龙泉驿区十陵来龙北片区控制性详细规划（第6.1版）等、8个控规单元修改方案》。大片土地规划的变更，让十陵这个区域再度引发关注。

上图中的规划用地范围，体现在地图上，具体范围如下图半透明的橙色区块所示：

即涵盖地铁4号线以北、沪蓉高速以南、西至三环内的成绵乐城际铁路、东临成都大学的区域。

地价崛起，区域争议不断

这片区域在此次大片区改规之前，两年内引发的话题已然不小。

首要的是开发商对于这个片区的价值认定，即土地价格。自2017年6月地价率先突破近郊区域的万元门槛以来，十陵在2018年和2019年又拍卖成交了5宗土地，相继引进了开发商中粮、龙湖、城投和华润入驻。

虽然地价再也没有破万，但九千上下的楼面地价也不算低。除了城投竞得的两宗地外，其余地块均在开篇改规的十陵来龙北片区范围内。

如今，中海、中梁、龙湖地块项目均已亮相并开盘入市。高层住宅的价格在18000元/㎡左右，洋房别墅的价格基本在2万元/㎡往上。

另一面是购房者对于这个片区的价值认同尚未与开发商同步，即单价2万多的房子，愿意买单的购房者还是有限。

楼盘中海御湖世家、中梁壹号院以及首开龙湖景粼玖序自去年11月以来，都陆续开盘亮相。产品路线都是大户改善，但各楼盘的开盘认购情况，并不乐观。目前，各楼盘都还有房源在售。

购房者的不买单，除了新房的价格，更大的影响因素可能还是区域的发展现状。

地铁4号线和青龙湖湿地公园，算是这个片区标志性的生活配套了。

▲小胖拍摄于2019.11.11

整个区域设了来龙、十陵、成都大学三个地铁站点。紧邻十陵地铁站出站口，就是区域内的生态标签—青龙湖湿地公园。

青龙湖湿地公园占地3万亩，分两期建设。目前，一期已经对外开放，二期还在建设当中，成为市区内不少人周末游玩的好去处。

但在地铁4号线和青龙湖湿地公园之外，片区内的风貌及生活配套，还是透露着乡土气息。

比如，十陵街道及购物广场是这样的：

▲小胖拍摄于2019.11.11

片区内的培养了一代又一代学子的公立学校——十陵小学、十陵中学是这样的：

▲小胖拍摄于2019.11.11

所以，在这里转一圈，感觉大概就是乡镇上“赶场”。

用地规划调整，居住利好升级

不过，此次十陵来龙北片区用地规划的调整，让区域未来会改观不少。

首先是商业配套会有提升。

对比修改前后的用地规划图，在农平路北侧，多宗纯住宅用地变更为住宅兼容商业用地，商业配套增加。在规划的地铁9号线和12号线交汇的站点处，增加了纯商业用地、商业兼容住宅用地，这与此处规划的范家院子TOD项目建设相契合，后期商业体将给区域带来实质性的突破。

其次是工业用地的退场将拉升区域居住品质。

在楼盘中海御湖世家及北侧区域用地，由原本的工业用地变更为纯住宅用地及商业兼容住宅用地，将不仅提升紧邻的楼盘中海御湖世家、中梁壹号院的居住品质，对于整个片区也算是利好。

▲地块已拆迁

还有片区内道路与绿化增加，生活便利度将提升。

原本的用地经过修改之后，部分地块被切割成了多个小地块，路网密集了不少。同时，在多条街道沿线新规划了绿地，居住环境及街道界面都将干净舒适不少。

城建推进，改变还在进行时

除了此次用地规划变更所带来的商业、路网、绿化利好外，目前片区似乎还有不少其他的城建利好。

1.今年4月，大运村被选址在十陵的成都大学

▲小胖拍摄于2019.11.11

成都将举办2021年世界大学生夏季运动会，大运村即是为大运会各国代表团提供接待、住宿、餐饮医疗、咨询、会议、休闲、商业等服务的服务区。

大运村新建项目共37.388万平方米，包括运动员公寓、生活服务中心、医疗中心、行政保障中心、国际教育交流中心、体育馆附馆、游泳馆、东盟艺术学院等。目前已正式开建，将于2021年建成投用。

2. 公布范家院子TOD项目规划，首宗土地已出让

今年3月22日，成都市规划和自然资源公众平台公示显示，龙泉驿区十陵镇范家院子站将开建TOD项目，项目地处成都地铁9号线和12号线交汇处。

根据《范家院子站TOD一体化城市设计》设计方案，今年5月28日华润拿下的528亩住兼商用地，就有一个地块专为范家院子TOD作专项设计。范家院子TOD项目的落地已经迈出了实质性的第一步。

3. 成都轨道建设的长期规划，十陵片区规划4条地铁线路

正如用地规划图所示，这个区域内除了如今已经通车的地铁4号线之外，长期规划的地铁9号线、12号线以及32号线都将贯穿该片区。

其中12号线与32号线交汇于十陵客运站，12号线与9号线交汇于TOD范家院子站，4号线与9号线交汇于来龙站，4号线与32号线交汇于十陵站。

4.地处3环外侧，是距离市区最近的二圈层居住区

从十陵来龙片区所处的地理位置来看，涵盖了东3环内侧及3.5环的范围，算是占据了一定的地理优势。其在行政区域上属于龙泉驿，却成为了距离市区最近的近郊区域，地铁4号线进一步拉近了其与市中心的距离。

纵观十陵的现状以及规划，对开发商以及购房者不同的区域认知感，也就多了些理解了。

在地理优势的基础上，规划正在一步一步的提升。只是开发商已然在提前消费区域的配套规划，而购房者的买单行为还建立在区域现有的面貌上。

或许，再等两年，花两万多在这里买房，会显得更心安一些。