文｜地产界

11月22日，A股房地产板块上市公司中迪投资（000609）再次一字板封涨停，在大盘一度下跌1%的情况下，该股当日换手率仅2.32%。这是中迪投资发布筹划收购育达健康100%的股权事项后，该股收获的第二个一字涨停板。

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11月20日晚，中迪投资发布《北京中迪投资股份有限公司关于筹划重大资产重组的提示性公告》。

公告显示，为提高公司可持续经营能力，推进公司转型发展，中迪投资与山东育达健康科技股份有限公司股东北京恒泰汇金企业管理中心（有限合伙）、北京时诊企业管理咨询中心（有限合伙）、济宁育达企业管理中心（有限合伙）签订《股权转让框架协议》，约定公司以支付现金的方式收购前述股东合计持有的育达健康 100%的股权，本次收购不构成关联交易。

根据初步研究测算，本次交易构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。

公开资料显示，育达健康成立于2018年10月9日，经营范围：健康科技领域内的技术开发、技术推广、技术转让、技术咨询、技术服务；健康咨询（须经审批的诊疗活动除外）；医疗器械的生产、销售及安装；ABS 床头板、电瓶外壳、汽车配件、电瓶车配件、床头板、电子配件、食品药品包装材料制造及销售；销售及网上销售计算机、软件及辅助设备、电子产品、通讯设备；设计、制作、代理、发布广告；普通货物及技术的进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

山东育达健康科技股份有限公司注册资本为人民币 20000 万元，法定代表人为陈首熹，公司类型为其他股份有限公司（非上市）。在股权结构方面，北京恒泰汇金企业管理中心持股比例为55%，北京时诊企业管理咨询中心持股比例为35%，济宁育达企业管理中心持股比例为10%。

根据公告，该框架协议签署之日起三个月内，受让方有权聘请具有证券业务资格的审计、评估机构及其他第三方机构对目标公司进行尽职调查，本次交易以取得令受让方认可的尽职调查结果为先决条件。先决条件成就后，各方就本次交易的具体方案及相关条件和条款等内容另行协商确定，届时签署正式、具体的股权转让协议。

中迪投资表示，若本次交易顺利完成，将能够有利于促进公司业务转型发展，提升公司综合竞争实力，推动公司可持续发展，符合公司及全体股东的利益。

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公开资料显示，北京中迪投资股份有限公司主营业务为股权投资和资产投资，公司主要产品和服务有融资租赁、服务行业、房地产业务，大股东成都中迪产融投资集团有限公司持有北京中迪投资股份有限公司股份比例为23.77%，实际控制人是李勤（持股比例为24.97%）。

据《国际金融报》报道，发迹于四川成都的中迪投资，原本是北京市科学技术委员会认定的大型高新技术企业，近年经产业结构调整后，公司业务逐渐形成以房地产综合开发为主，同时向现代快餐连锁经营方向发展的主营业务体系。

不过，涉足地产业务的十余年间，中迪投资的资产规模虽然有所扩大，从2006年的6.94亿元扩大到今年三季度末的37.08亿元，但经营业绩却不甚理想，营收不仅增长缓慢，且常常不足亿元，勉力维持盈利状态。

2018年，由于营收结转多来源于前两年地产行业黄金年代的销售业绩，多数房企的业绩突飞猛进。然而，中迪投资却迎来了地产项目结转的空窗期，当年仅实现营收2949.27万元，比2017年的27122万元，下跌89.126%，各项费用却未见削减，导致净利润直接亏损6079.79万元。

值得注意的是，到了2019年，这一情况非但未见好转迹象，反而愈加严重。财报显示，2019年前三季度，中迪投资的营收仅为2235.8万元，净利润亏损达到7878.35万元，同比大幅下降1145%。

中迪投资表示，净利润亏损主要由于处于开发期的房地产开发项目较多导致营销费用大增，以及各项借款导致财务费用大增。《国际金融报》记者查阅半年报发现，截至上半年，中迪投资在建项目仅有位于重庆市的两江中迪广场及位于四川省达州市的中迪·绥定府、中迪·花熙樾三个项目，与往期相比并无较大区别。

Wind数据显示，中迪投资的股价在其涉足地产业务后不久迅速攀升，至2008年初到达顶点38元。此后，随着经营业绩的恶化，其股价表现也每况愈下，特别是2018年出现亏损后，更是跌落谷底，资产重组公告前，中迪投资股价仅4.4元/股。

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值得注意的是，虽然上市公司中迪投资业绩每况愈下的时候，但其实际控制人李勤所掌控的中迪禾邦集团有限公司，却连续多年入围中国房地产开发企业100强。

据中迪禾邦官网显示，该公司同时是中国民营企业500强、中国房地产100强。中迪禾邦，于2006年成立，是一家根植于川渝、发展于全国的综合性大型企业集团。截至2019年，中迪禾邦集团已连续4年获评“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产百强企业”，三度蝉联“中国房地产开发企业品牌价值100强”称号、四度蝉联“中国西部房地产公司品牌价值TOP10”。

该公司官网显示，公司专注于房地产开发与城市运营，凭借“开发+运营”双轮驱动优势和“核心决策、中心支撑”的高效管理模式，开发运营项目涵盖住宅、商业、文旅、康养等多个地产领域，深度参与城市运营和新型城镇化建设，全面提升所在城市的生活品质与商业价值。

中迪禾邦地产项目广布于四川成都、南充、眉山、西昌、攀枝花、泸州、达州、广安、内江等城市，以及重庆、海口、博鳌、三亚、乐东、昌江等地。

资料显示，目前，中迪禾邦集团业务范围覆盖全国13省（市），正积极发挥产业经营、资本运营的协同效应，搭建资源整合平台，深入布局现代城市运营、物业与社区运营、大健康、文化旅游、现代农业、能源等多个核心产业。

作为实际控制人，李勤并未将房地产业务直接全部注入上市公司，新增项目亦大都以中迪禾邦集团直接参与。今年7月，中迪投资董事、董事会秘书、副总经理何帆在活动中表示，公司房地产投资业务并未采取传统的“储备+开发”的模式，公司更看重项目质量，通过抓住市场机遇，获取优质、且体量适合公司规模的项目。目前，公司房地产投资项目均处于开发之中，主要位于重庆市、四川省达州市。

由此可见，在实际控制人的布局中，上市公司中迪投资的资产包中，在持续的去地产化。这跟中迪禾邦集团布局的多个领域有关，这次拟收购的山东育达健康科技股份有限公司，就属于大健康产业。

可以预见，待本次收购落地，上市公司中迪投资的主业将发生变化，未来地产板块将弱化。之后，中迪禾邦集团或有可能整合旗下所有地产业务，单独IPO。