记者 张艺

房地产行业的低迷之势已有时日，资本正悄然从住宅开发市场转向至存量的城市更新领域。

这些资本力量不乏华融融德、中信资本、万科集团、大悦城控股、首开集团、黑石集团、高和资本等。

“城市更新是一个万亿级的赛道。”在日前于广州举办的中国城市更新论坛上，商业地产基金和专业的房地产资管机构高和资本董事长苏鑫做出上述表示，他还在接受界面新闻采访时提出，城市更新大赛道里会有新商业、新办公和新居住，未来在城市更新领域的竞争会变得激烈。

记者：当前形势下，这两年地产基金的募资情况，与前几年比有什么变化？

苏鑫：最近的一年肯定是市场压力最大的一年。大家看不清楚形势，经济上行的时候肯定大家预期都很好，经济有波动的时候，有人认为到底反弹了，有人认为还遥遥无期。如果你要找这种人，肯定募不到钱。

记者：作为商业地产基金及专业的房地产资管机构，高和资本近期投资的方向与前几年有何不同？

苏鑫：我们是地产基金，所以我们策略上只能投这个行业，可以投资住宅，也可以投存量，即投城市更新。

将这两项进行比较，我觉得城市更新它是一个稳中向上的规模更大的市场。城市更新不是房地产，是技术推动的消费升级，是一个万亿级的赛道。未来的城市更新大赛道里会有新商业、新办公和新居住。

什么是新商业？马云说是线上和线下的结合，其实说到底，新商业是一个目的，效率更高的商业，通过各种技术手段来实现。什么是新办公？技术推动组织结构发生变化，因而办公空间也会发生变化。新办公的本质也是让办公效率、办公体验提升。

预测再过五年，所有的写字楼全部是精装修。未来，估计60%-70%工作可能将是在办公桌以外完成的。

当然，未来城市更新会更复杂，原来竞争少，未来可能会竞争多，但是从大趋势看，现在布局城市更新就像20年前布局住宅开发市场。

在这过程当中，中国经济也会波动，但是整体是上扬。

记者：城市更新与房地产开发模式的不同之处有哪些？

苏鑫：房地产开发是高周转的、制造业的模式。城市更新这种本质上最终的模式是靠现金流。把项目运作起来以后，最终可以进行资产证券化，或者是卖给更大的机构来持有，比如保险。

房地产住宅开发是“三高”：高毛利、高周转、高回报。城市更新是“三长”：产业链条长、对资本的要求更长、投资周期相对较长。

记者：在城市更新这个万亿级的市场蛋糕中，哪些企业正参与其中？

苏鑫：这个行业现在参与的三大类，一类开发商，比方说论坛今天的场地永庆坊就是万科参与的；另一类是资本，黑石资本、高和资本都在其中；还有一类是运营公司，比方说新办公品类里面的联合办公、公寓。这三类都会参与城市更新。

当然，这三类在城市更新里的作用、角度、商业模式不同。

轻资产的运营公司，是靠规模，靠品牌、靠输出，短期它可能是靠二房东的模式来赚取差价。但时间长了，更像一个完善的管理公司，依靠输出品牌。有品牌以后有规模，就可以独立上市，这个规模会很大。所以能看到，最近这几年国际化的资本都会投入到这个行业里面去，无论是新办公还是新居住，甚至酒店行业。

开发商现在参与比较多的在两个大湾区，因为这个区域内城市更新的一些政策相对比较市场化，细则做得更好，政府推动这些机构来参与到片区的开发，片区开发的规模比较大，北京的片区开发的有比较少，大部分都是国有企业。

对资本来讲，做城市更新的好处，第一，现在收购资产的风险比较小，甚至有些资产可能比拍卖的土地还要便宜。第二，地方本质上是有实切需求的，存量的地域有消费、有办公的需求。这种情况下，城市更新可能比在郊区拍一个商业地产的土地的风险还要小。

记者：城市更新的难处何在？

苏鑫：政策上，大方向可以看到无论是一线城市的北上广深，或者二线城市的南京等，很多项目已经成功做起来，说明政策是支持的。

困难有两点，第一点，这种再造更复杂，难度更大，它不是简单的只是改个外立面、设备、装修做一做。比如有些老房子变成城市更新以后的，按新的消防规范，要求会更高一些。更重要的是最终消费者来不来，这取决于它的内容是否有吸引力。同样改成写字楼，做的是不是有差异化，这些企业是否愿意过来。它本质上和开发模式不太一样。

第二点，存量的城市更新，要求是“长周期”，金融工具的合理使用就很重要。

当下还欠缺好的运营公司来提高现金流。城市更新需要有好的资产管理机构，但这些公司很多刚刚起步，还没有哪个公司能够明确地做出比市场更好的现金流。无论是商业、写字楼、公寓，都是欠缺的。不能提高现金流，最终退出就是问题。