文 | 华商报 谢涛

西安市民谭女士将一套房屋交由中介公司托管5年，如今因个人原因打算提前终止托管合同，中介公司给她计算了高达10万元的违约赔偿，这可难住了谭女士，“违约赔偿到底应该怎么算？”

房东提前解约遭索赔10万

去年，谭女士将城北宫园美岸的一套三居室房屋委托西安华中伟业公寓管理有限公司代理出租。合同签了5年，每月租金2000元，半年一付。

近期谭女士家里出了点事，打算将房屋收回，另作打算。“我打算终止和中介的委托合同，可谁知中介公司给我计算了102919元的赔偿。”谭女士说，她一下子不知道该如何处理了。

华商报记者注意到，双方签署的委托书中违约约定为，承担月租费200%的违约金。但这份10万余元的赔偿费用包括了合同剩余四年的利润额、违约金、押金、装修、家具家电。

“房东要终止合同肯定要赔偿我们的损失，此外，合同终止，公司还要给租客赔偿。”该中介公司工作人员说，“房东不协调解决，甚至单方破坏门锁私自闯入房屋打扰租客。我们还是希望房东能够平和地和公司协商处理此事。如果协商不成，可通过诉讼解决。”

律师解读违约赔偿5点疑问

一边是家里急着需要使用这套房屋，另一边是10万余元的索赔，谭女士不知道如何是好，向华商报致电咨询。

问题一：合同约定赔偿双倍月租金

华商报记者注意到赔偿计算月租金200%的违约金，是按照中介收取租客每月租金3650元计算。

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善认为：如房东单方解约，根据双方合同约定，需承担违约金，违约金标准应以房东与房屋中介公司所签的合同月租金为基数计算，而非以租客与房屋中介公司所签的合同月租金为基数计算。

问题二：装修、家具等费用应该折旧赔偿

“中介为了方便出租对房屋进行了重新装修，购置家具家电。”赵良善说，“如今房东单方要求终止合同，中介公司可要求房东对这部分进行折旧后赔偿。”

问题三：预计收益不属于赔偿责任

记者注意到，中介要求房东赔偿剩余4年的合同获利部分，高达79200元。

赵良善认为，房屋中介公司所主张的预期租赁损失，或因无法评估损失，而得不到支持。

问题四：房屋结构改造应恢复原貌

记者注意到，这套房屋由中介公司打了隔断，将房屋结构进行了重新布置。赵良善认为：虽然房东与房屋中介公司约定了房屋改造，可予以隔断，但是此行为违反了2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》相关规定，不受法律保护。房屋中介公司有义务恢复原状。

问题五：租赁期内房东不具有房屋使用权

赵良善说：“租赁期内房东不具有房屋使用权，房东不得以单方解约为由，强行破门而入，强行让租客腾房，该行为属于过激行为，情节严重的，可由警方处罚。”

赵良善建议，房东应先与房屋中介公司协商，如协商不成，双方可通过法院来解决纠纷。