文｜韩素云

时隔5个月，深圳再一次集中出让6宗土地。只不过，这一次拍地现场有点“冷”。

11月22日下午，深圳土地房产交易大厦内进行了一场备受关注的宅地拍卖活动，6宗居住用地同时出让，合计约18万平方米。

此次拍地与数月前的火爆情景有所不同。尽管整体地价下调，但竞拍房企兴致缺缺，加价幅度从一开始便由1亿元下调至5千万元，最终定格在1千万元，后续更是多次出现冷场情况。

竞拍结果也频频“爆冷”。6宗宅地中，1宗仅有一家企业报名参与拍卖、底价成交，1宗因无人报名而流拍，还有1宗同样以底价成交。

真正进入竞拍环节的三宗土地，也均未能达到最高限价，成交价最高溢价率仅27.54%，与政府限定的最高溢价率45%相差甚远。

最终，中海地产、南国置业（电建地产）、五矿地产、深圳市人才安居集团，以及招商蛇口、华润置地联合体分食5宗宅地，总价127.51亿元。值得注意的是，这几家企业都是央企和国企。

此前6月24日进行的土地拍卖，却吸引了80多家房企到场，叫价300多次，成交总价达224亿元。

回顾此次拍卖现场，在竞拍开始前，位于大鹏新区坝光地区的宗地便已被唯一报名企业深圳安居集团，以底价4.98亿元拿下，提前进入签约环节。

此宗地较为特殊，临近白沙湾，周边均是以深圳国际生物谷为首的在建项目。宗地仅用于建设可售人才住房，销售均价为2.05万元/平方米，最高销售单价为2.36万元/平方米。

宗地的竞得者深圳安居集团，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，于2016年6月30日注册成立，目前在深圳各区均有人才房项目。无疑，安居集团的企业定位与宗地的建设目的别无二致，拿下土地也顺理成章。

正式竞拍的第一宗土地位于坪山区马峦街道，坪山大道与比亚迪大道交汇处，周边环境建设较好。

根据出让条件，此宗地建成普通住房后，入市最高均价为3.57万元/平方米。目前周边有京基御景印象、金地朗悦等项目，房价在2.3-3.8万元/平方米不等。

宗地起拍价为21.02亿元，在五矿地产和天健集团轮番举牌40余次后，被前者以25.6亿元赢得。

五矿地产是中国五矿旗下地产与建设业务集群的简称，是五矿集团六大业务中心之一，属于国有企业。自2018年下半年开始，五矿地产加快在大湾区拿地，顺利进入广州、香港、惠州和佛山四城，此次为五矿地产首次进入深圳。

另外两宗同样位于坪山的宗地，一度将拍卖气氛拉至冰点。其中，位于坑梓街道的宗地因无人报名而直接流拍。

坑梓宗地靠近惠州，周边均为工厂，无住宅小区。宗地普通商品住房入市最高均价限定为3.57万元/平方米，且仅能建设户型90平方米以下的商品房。

位于碧岭街道的宗地则以20.42亿的底价一锤定音，被深圳市润投咨询有限公司和深圳坪山招商房地产有限公司联手拿下，前者为华润置地全资附属公司，后者由招商蛇口持股70%。

华润置地今年拿地速度不减，上半年一共拿地39幅，耗资540.5亿元，去年拿地的光明华润公园九里花园项目即将开盘。

招商蛇口目前在深圳仅有招商领玺一个住宅项目待售，但土地储备却不少，包含蛇口、太子湾、前海妈湾及深圳国际会展中心等重要地段。

双方底价拿下的宗地位于坪山大道与碧沙大道交汇处附近，宗地高低不平且包含河涌，临近小学与幼儿园，但也有工厂在旁，整体居住氛围一般。

宗地建成普通住房后，入市最高均价为3.57万元/平方米。周边住宅小区有汤亨花园和坪山首座，据安居客信息，汤亨花园二手房价不到1.2万元/平方米。不过出让的宗地靠近坪山大道，地理位置相较更优。

随后拍卖的是最受关注的龙华民治宗地。其地理位置优越，位于地铁4号线上塘地铁站旁，周边有当下热度居高的项目龙华金茂府，备案均价10.3万元/平方米。

此宗地限定的商品房最高销售均价为7.14万元/平方米，与片区不足6万元/平方米的二手房均价相比，尚有增长空间。

即便如此，举牌企业也仅有三家，竞争最为激烈的是中海地产及厦门建发，双方胶着半小时后，最终由中海地产以50.2亿元的价格拿下土地，溢价率23.07%。

中海地产在年中时也参与了深圳宅地拍卖大战，并以最高限价54.08亿元和配建4.23万平方米人才住房拿下位于光明的A510-0151宗地，溢价率45%，且配建面积增加了65%。此外，中海地产今年在广州、佛山、东莞和珠海四城也均有拿地。

最后拍卖的是位于光明区新湖街道的宗地，举牌竞价企业达到5家，其中天健集团和南国置业都显示出志在必得的决心。

经过50多次的轮番举牌后，南国置业以26.4亿元夺得该宗地，溢价率27.54%，是此次5宗土地中溢价率最高的宅地。企查查信息显示，南国置业由电建地产持股22.43%。

在6月份进行的宅地拍卖中，电建曾以最高限价20.12亿元、配建1.9万平方米人才住房的代价，拿下了光明区A510-0152宗地，溢价率达到45%。

此次宗地在光明区规划范围内，未来周边将建设地铁6号线和公园绿地。目前片区内分布着科技园、产业园和自建房，缺乏商品房。

与半年前的土拍相比，这次拍卖最大的不同在于出让条件限制更多，除原有的无偿交还人才住房等条件外，进一步限定了建成商品房的最高销售均价。

由于房地产建设具有一定周期性和时滞性，仅根据目前的市场供求情况和价格，难以判定未来的走势。加之行业易受政策影响，投资风险较高。因此，在拿地时就被限定销售均价，无疑进一步增加了房企的投资和经营风险。

并且，在今年房地产行业“小阳春”后，融资政策进一步收紧。银保监会颁布了“23号文”，监管部门严查金融机构的信贷资金输出情况，也限制房企的公开融资举措，导致房企进入融资“寒冬”。

“融资难”的最直接反应体现在房企拿地热情上。联讯证券数据显示，今年土地成交价款增幅为-27%，而去年的这一数字为18%，落差高达45%。

在资金紧张的情况下，房企不得不提高风控力度，抛弃难以估量收益的项目，谨慎拿地，导致土地市场出现明显降温。