近日，金茂、首创、仁恒、招商联手推出了一个名为“运河文化城”的板块，涵盖了“龙洲道188”和大运河府两个项目。

运河文化城左为天津四大老牌居住区之一的瑞景板块，右为正在开发中的运河文化带和北辰区的行政中心，主流的宣传口径，一般统称为“大运河板块”。

那为什么还要再创造一个“运河文化城”的概念，这里面，多少凸显出北辰区楼市板块命名上，缺乏统一性。

2015年以来，沉寂了多年的北辰环内楼市终于迎来大爆发。“外环线北拓”、“5号线通车”、“4号线北段规划”、“龙门东道发展轴”、“北辰文化中心”等等大规划大手笔，等让北辰区楼市的价值愈发显现。

从2015年的金地艺城华府开始，恒大、正荣、中储、融创、中粮、华润、金茂、首创、仁恒、招商、天房、万科、绿地、金辉、碧桂园、中建、远洋等20多个开发商近30个项目，扎堆抢滩北辰环内区域。

百花齐放百家争鸣当然有利于区域价值的跃升，可是如何定义板块区域，各开发商各媒体却一直没有形成统一意见。

为了便于讲述，本文也试着结合地铁的规划和板块的区隔，大致分为瑞景板块（含大运河）、京津公路沿线、淮河道沿线、宜兴埠、小淀等，以方便阅读。

先来说说北辰区的地铁规划。截至目前，北辰区已开通的地铁线包括1号线、3号线、5号线，串联起了瑞景、铁东路、宜兴埠、小淀等区域，三条地铁运营，对整个北部区域楼市的提振效果还是很明显的。

除了以上三条线路外，在建中的地铁4号线需要着重说明。按照天津市规划和自然资源局网站公示2019年7月公示显示，地铁4号线北段线路自北辰区双街，沿京津公路西侧向南敷设，经北仓、天穆、行至中环后穿越勤俭桥，经西沽公园进入西站副中心绿廊范围内，之后在天津西站南广场设西站站，与地铁1号线、6号线换乘，在东南角站与地铁2号线换乘。

从地图中可以看出，地铁4号线属于北辰区的贯通线路，连接了小街、双街、北仓、天穆，最北端的小街站，距离武清的下朱庄和南湖板块，也不过3-5公里左右，未来大概率会与通武廊轻轨接驳。

提起北辰的地铁板块，大家印象最深的当属瑞景板块。瑞景曾经是天津热点板块之一，与华苑、梅江、太阳城并称为当年的楼市四小龙。

从2003年奥林匹克花园、翡翠城开始，瑞景居住区一直是北部区域刚需的首选，历经十多年发展，基础配套完善，生活氛围浓厚。包括地铁1号线刘园站、瑞景中小学、第二儿童医院、代谢病院（在建）、乐天玛特，华润万家等环绕周边，北部刘园苗圃更是区域的绿肺，能享受到千亩苗木所带来的清氧。目前区域内在售的天房璟悦府项目，与刘园站直线距离1公里左右，步行可达。

从去年开始，随着龙洲道188、大运河府两项目的启动，位处瑞景以东的大运河板块迅速崛起，带动区域全面进入改善时代。

大运河板块优势在于地处北辰政府政务区与瑞景成熟居住区双圈交汇处，而且紧邻大运河，可以充分挖掘运河文化景观潜力，与规划建设中的地铁4号线京津路站，直线距离也在1公里之内，交通便捷性非常突出。

稍微遗憾的是，周边尚有部分工业区和棚户区等待整改，一定程度上影响力整体的城市界面。

对于北辰区环内居住板块，地铁4号线和5号线影响最大的，还是淮河道沿线和京津公路沿线两大板块。（如果没有铁路的分割，完全可以作为一个整体板块）

淮河道板块

淮河道板块是典型的地铁先行板块，地铁5号线西南-东北向贯通整个板块，在区域内设置了北辰道站和职业大学站。目前，这个区域已经汇聚了正荣、融创、恒大、金地、星河、碧桂园、中骏等众多开发商，项目基本上都围绕着5号线北辰道站和职业大学站展开。

淮河道板块另一大优势在于，这是一个地铁、商业与土地开发建设的“同步”板块。

北辰永旺梦乐城就位于5号线北辰道旁，与融创臻园相邻。2018年底，永旺项目主体已经封顶，预计今年年底整体验收，交付永旺公司进行装修及招商工作。星河国际也内含一个数万平米体量的自持商业，规划建设星河COCOPARK。今年刚刚拿地的碧桂园中心天寰也包含有商业地块，预计又是一个大型商业综合体。在几大商业运营后，通过地铁的联动效应，更能赋予淮河道板块更多驱动力。

根据相关规划，淮河道板块基本围绕北辰中央景观轴和龙门东道中央活力轴展开，双轴的交汇点，就是北辰文化中心项目。根据天津规划和自然资源局去年9月公示的《北辰区13-11小淀一单元（文化中心项目）控制性详细规划》方案。北辰文化中心项目在北辰道、龙门道复合发展带上，南至龙门东道，西至潞江路，东至潞江东路，北至沁河中道。主要建设有：区影剧院、区博物馆（包括非遗馆）、区美术馆、区文化馆、区图书馆等，又是一个大手笔。

北辰文化中心规划方案之一

京津公路沿线

京津公路沿线本就是北辰区的政务区和传统居住区，拥有着目前北辰最为强大的教育资源和公共资源。随着原天重、中储的工业仓储土地盘活，这里也成为了新盘“扎堆”的片区。

目前板块内聚集了金侨宸公馆、中储城邦、红星国际广场，以及华润昆仑御和雍祥府等项目，因为京津公路本身就是联通市区、北辰、武清以至北京的大动脉，沿京津公路敷设的地铁4号线开通后，区域交通将更为便捷。

最后说一下宜兴埠。从距离上来看，宜兴埠是北辰最接近市区的板块，而且又有3号线、5号线双地铁加持，可是得天独厚的优势并没有转化为房价优势，主要还是因为板块拆迁的因素。但从2017年伊始宜兴埠的拆迁力度空前加大，土地整理速度加速，商品房和还迁房的推进速度也加快。

随着远洋300万平米巨盘未来城的亮相，以及成宁府、金辉中环云著等项目进驻，宜兴埠的商品房速度整体加快。如今，大规模的土地开发与新城市化建设，必将会在未来，让这个新城市化板块产生蝶变效应。

一起共同期待吧。