文|法治周末记者 万文竹

责编|马蓉蓉

不久前，河南省郑州市康宁·南洋风情小区的业主表示，他们左等右等，等了十多年的房子直到上个月底终于交房了。就在交房当天，物业服务合同上“物业服务费用标准为2.2元每平方米，费用两年调整一次，每两年在上年的标准基础上，上浮10%至20%。”的规定让业主们难以接受。业主们算了一笔账，每平方米2.2元的物业费，按照100平方米来算，10年之后就达到了每年6000多元，20年后就到了12600多元，70年后就高达150多万元。被称为“天价”物业费。

法治周末记者实地走访了该小区，小区里到处可见废弃的建筑材料，杂草丛生，小区内仍然有工人在施工。 

业主等得时间都太长了 

“本来满心欢喜过来看新房，但是该小区物业郑州春馨物业管理有限公司工作人员表示必须先签物业合同才能取得钥匙，看到不公平的合同条款，心情瞬间凉凉。”业主张先生告诉法治周末记者，每平方米2.2元的物业费，一般住宅小区都没有这么高，何况目前小区的环境条件根本达不到正常小区交房的标准，每两年在上年的标准基础上上浮10%至20%的做法更是没有依据，一些业主们坚决不签合同。

记者了解到，一般来说，在买房的时候，开发商的销售人员有告知购房者物业服务相关事项的义务，为何该小区业主们等到交房的时候才知道物业收费相关事宜?

物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。目前，新建住宅小区业主办理入住后所接受的物业服务一般是由开发商选聘的物业公司提供的，即物业管理制度中的“前期物业管理”。

“该项目建设初始就缺少相关证件，所以不具备招投标选聘物业服务企业的资格，因此也无法成立业主委员会。”张先生表示。

对于新竣工的小区而言，一般委托管理合同先由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同，然后再成立业主大会、业主委员会后由业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同。

如果业主大会决定选聘新的物业管理企业，业主委员会就不会与前期介入的物业管理企业续签委托合同;即使业主大会同意与原来由房地产开发商选聘的、前期已介入的物业管理企业续签委托管理合同，它也可能会对原委托管理合同作出一定的修改，即对前期物业服务合同修改后形成新的物业服务合同。

房地产开发商的最初委托只是一种临时性的安排，而业主大会的委托才是最终的决定。

张先生告诉法治周末记者，2013年9月18日，郑发改城市【2013】638号文批复了河南康宁置业有限公司康宁·南洋风情经济适用住房小区可行性研究报告。该项目建设地点位于新柳路以南、杨君路以东区域，主要建设内容包括经济适用住房、廉租住房或公共租赁住房、商业用房及物业管理用房等配套设施。

“2009年，河南康宁置业有限公司开始筹备南洋风情项目，大部分业主是2010年开始交第一笔钱，2015年年底进行了选房和交尾款事宜，其间一直没能顺利施工，中间还停工过两年。”张先生说，按照目前小区环境条件，达不到交房标准，但是业主等得时间太长了，去年经过业主维权各方的妥协，在政府的介入下，今年9月底才开始陆续交房，目前是业主一边装修，开发商一边施工。 

如何定价才合理? 

“一般来说，在建设工程交付完毕之后，开发商要和物业公司联合出示一个声明，对小区物业费各项标准进行公示。”某物业公司总经理刘兰告诉法治周末记者。

物业服务收费管理办法规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

“现实情况是大多数小区并没有公示，业主也没有这个意识。”刘兰说。

那么按照春馨物业管理有限公司的合同条款，其收费是否合理?

“其实大部分业主已经签署了物业合同，只有一小部分业主觉着价格高，并且拒绝交物业费。”春馨物业相关工作人员在接受法治周末记者采访时表示，制定物业费标准是按照物业公司的服务等级，小区环境、设备等条件，最终根据政府指导价加市场浮动价来定价。公司定价前做过调查，和相同地段的小区物业费相比较，每平方米2.2元的物业费比较合理。物业管理人员的工资、清洁卫生费、绿化养护等费用和以前相比是涨了价的。

“无论是按照前期物业服务还是保障性住房来算，都应该在政府指导价的范围来定价。”郑州市物价局相关工作人员说，郑州春馨物业私自定价的做法显然是不合法的，即使之前已经签署的合同也是无效的。

按照2014年《郑州市物业服务收费管理办法》规定，实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理。

“根据郑州市2014年住宅小区物业服务收费政府指导价，该小区按照一级收费服务标准来算，每月每平方米不超过1.73元。就算加上最高10%的浮动价也不到2.2元，何况该物业公司目前的服务等级是三级。”张先生表示，业主代表曾多次和物业公司以及街道办事处的人交涉希望能重新定价，但最终都没有结果。希望物价局相关部门，能给一个合理的定价方案。

物价局相关工作人员表示，执行政府指导价的物业服务企业，应当在房屋交付使用前，持相关资料原件(复印件加盖单位公章)向价格主管部门申报物业服务收费项目等级标准。价格主管部门在实地勘验后，对具备收费条件的物业小区核定收费项目等级标准。由于开发过程中，证件还存在一些问题，建议暂时按照郑州市2014年的住宅小区物业服务收费政府指导价标准来实施，可以由物业企业、业主代表和办事处方三方在指导价范围内协商一个都能接受的价格。等到小区证件齐全、小区环境改善，业主委员会也已成立之后再决定该物业公司的去留问题。

春馨物业表示，目前公司已经出了增补协议，去掉上浮10%至20%的规定，小区物业正在整改，目前已经停止物业收费。 

物业服务管理争议多 

“物业服务企业在设备设施管理、秩序维护管理、环境卫生管理和客户服务管理等服务环节存在较多问题。”北京市物业管理法律专业副主任，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师说。

王佳红告诉法治周末记者，新建住宅小区前期物业与业主矛盾纠纷发生较为普遍。很多情况下，相比于前期物业与业主签订的物业服务合同，开发商与其选聘的物业服务企业之间签订的前期物业服务合同内容更为细致，并且一般来说这份合同是业主是看不到的，开发商在买卖房屋时并不会将附加的物业管理服务的性质和价格信息充分告知业主，业主与开发商、前期物业存在严重的信息不对称，很多在住房交易环节埋下的问题隐患在前期物业服务中逐步显现，由此产生的矛盾纠纷较为普遍。

前期物业公司更多代表开发商利益，服务质量相对较差，难以做好业主的“好管家”。此外，前期物业服务企业形成事实垄断，缺乏退出机制。按照物业管理条例业主有权根据物业公司的服务水平决定其是去是留，尤其是在物业公司服务质量低又经营亏损的情况下，业主要求更换物业的呼声更为强烈。但实际情况是，由于当前物业服务企业退出机制尚不完善，对于服务质量低劣、态度蛮横、有的甚至涉黑涉恶的前期物业管理企业说不得、轰不走的问题较为严重，很多业主敢怒不敢言。

刘兰告诉记者，在实际情况中，业主委员会建设和作用发挥还存在不少问题。如多数小区并未依法成立业主委员会，业主缺乏行使业主权利的渠道;业主委员会法律主体资格尚不明确，无法对其行为承担法律责任;多数参加业主委员会的成员在能力素质、专业技术等方面存在不足，很难与物业公司进行有效沟通。

一些较为成熟的社区，鼓励退休后的会计、律师、建筑等专业人士加入业主委员会，提升业主委员会与物业公司的对话能力，物业公司与业主委员会形成良性互动。

“小区共有产权收益去向不明，小区公共收益不公示，制度约束缺失，小区停车位收费等问题是普遍存在的，很多业主不懂更没有这个意识，物业公司也是多一事不如少一事。”刘兰说。

王佳红建议，最主要的是要完善物业法律标准建设，严格监管执法，规范物业企业经营行为，稳步提升物业服务质量。此外，还要增强业主主动参与物业服务管理的意识，推动业主委员会的建设与发展，助力物业服务管理现代化。