记者 | 张子怡

三年前，中国金茂和电建集团联合体以82.9亿元的高价拿下深圳龙华民治地块，成为当年地王；三年后，昔日地王龙华金茂府终于以现房入市销售。

11月24日晚19点，龙华金茂府首次面世，主推约200套房源，包括35套125平米、160套左右155平米，以及少量185平米的户型；公示的价格区间在9.02万元-14.42万元/平方米。

中国金茂方面对界面新闻表示，11月24日是内部认购，认购了161套，认购金额约35.78亿元，本周末才会正式开盘。

但有数据显示，金茂府当晚到访约130批客户，成交约42套，去化率仅约21%，成交均价11.2万/平方米（10.2万毛坯+1万精装）。

界面新闻记者走访了解到，金茂府周边的片区中介普遍认为并没有买么多，成交套数在50多套左右。也有业内人士认为：“161套的数据水分比较大，很难卖那么多。”

作为中国金茂旗下最高端的“府系”产品，深圳金茂府进展似乎并不顺利。在刚需盘地段做豪宅项目，是金茂府销售面临的一大难题。

位于深圳龙华民塘路的金茂府，其周围的楼盘，如中海锦城、鸿荣源尚骏，两者都是刚需盘的定位和定价；在密密麻麻的高楼住宅之外，民塘路附近还有大片的工地以及大量农民房；龙华金茂府虽然紧邻地铁4号线和6号线，但4号龙华线号称“深圳最挤地铁线”，6号线尚在建设中；而从龙华前往福田、南山，无论是走新彩隧道还是南坪快速，上下班高峰期大概率会堵车。

片区中介小吴笑言：“龙华是深圳的中产阶级聚集区，这里人口多密度大，很多人住在这里，然后去南山、福田上班。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“龙华地段的豪宅跟南山后海区域、福田香蜜湖区域的豪宅不是一个概念，龙华这块的公共配套没落地，教育医疗没做好，商业CBD的建设也很缓慢。但金茂府却比周围价格高出40%左右，我何必要在这个地段买房呢？”

在“房住不炒”的政策面前，深圳楼市已逐渐回归理性，这也在一定程度上让金茂府的去化没那么容易。

CREIS中指数据统计显示，2019年上半年，深圳新房住宅成交均价为5.3万元/平方米，同比小幅下跌2.1%，深圳房价连续多个月保持小幅下跌趋势，整体维持稳定趋势。

另据深圳中原地产统计，2019年5月，深圳一手豪宅成交均价为11万元/平方米，环比下跌6.0%，南山区豪宅成交占比近九成。

11月22日，深圳的土地拍卖明显遇冷，现场出售的六宗地块均未达到最高限价。当天，中海以50.2亿元的价格拿下龙华民治地块，该地块规定的入市最高均价为7.14万元/平方米，这一价格比对面的金茂府低了将近四成。由于是现房销售，金茂府的价格高出区域市场均价不少。

金茂府目前周边二手房均价约5-7万元/平方米，最贵的是一街之隔的中海锦城，均价8.5万元/平方米，其次为2017年开盘的鸿荣源·尚峻，均价7.4万元/平方米。

片区中介李海告诉界面新闻记者，中海锦城的业主知道金茂府要开盘，把中海的价格涨到8万元/平方米，但房子价格涨了快两三个月，没什么人过来看房。

“金茂府以后估计也卖的够呛，毕竟现在豪宅都很难卖得掉。现在新房的整体去化率水平都不行。”李宇嘉说。

中国金茂曾以“面粉贵过面包”的代价进入深圳市场，这也决定了金茂府的价格难以压低。而在严格的楼市调控政策面前，金茂不止深圳的地王项目前景不乐观，从2016年开始，金茂一度攻城略地拿下不少地王项目，现在都处于尴尬状态。

2016年5月，金茂和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块，楼面价分别为3.7万元/平方米和3.69万元/平方米，现项目名为金茂府。而现在刚建好的金茂府刚好卡在了南京河西板块3.5万元/平方米的新房限价上，项目难以入市。

2016年8月，金茂35.1亿元拿下郑州郑东新区地块，折合楼面价3.7万元/平方米，创造当时郑州单价总价双料地王，该项目在拿地两年后的2018年面市，售价约5.8-6.5万元/平方米，而郑州市场现在的市场均价不过1万元/平方米左右，高出市场均价六倍多的金茂销售压力不小。

2017年9月，金茂以20.91亿元拿下厦门翔安地块，折合楼面均价2.9万元/平方米，该项目出让时获批价为2.9-4.2万元/平方米，但实际销售中甚至出现2.6万元/平方米的价格，首入厦门的金茂面临赔本的结局。

此外，金茂已选择将长沙、北京、浙江瑞安三地不同业态项目做股权出让处置。一直走豪宅路径的金茂，正面临政策转向带来的不确定性。

地王项目向来自带流量、惹人注目，但在政策转向、市场调控面前，“面粉贵过面包”的地王已变成烫手山芋，卖或不卖都注定让开发商左右为难，曾经拿地“感性”的开发商现在也不得不回归“理性”了。