文 | 中国房地产报济南 李福英

在当前全球化不断深入、产业升级转型的影响下，城市的发展空间和思路也在优化升级，产城融合的概念已经成为城市转型发展的新趋势。在产城融合的过程中，地产商扮演着不可忽视的角色。

当前中国很多城市都在谋求“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展道路，对于中国产城融合到底如何发展？在产城融合过程中地产商该如何转型？地产商转型做产业又有哪些模式？近日，中国房地产报采访了戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管郭晓勇。 

产城融合：TOD模式在中国发展探索之路

在产城融合的发展格局中，交通因素占主导地位。轨道交通作为城市间各个区域的初步连接，能够形成更大范围的城市圈层结构，TOD的发展模式应运而生。作为提升城市发展效率，引导城市土地综合开发的TOD发展模式在中国很多城市中备受关注。

中国房地产报：众所周知，在产城融合的转型时期，TOD模式在中国迅速兴起。一直以来，戴德梁行都致力于探索多元化的TOD投融资模式，从国内外发展来看，TOD模式并非所有国家都能将其发展壮大，你认为TOD模式适合中国各个城市的发展规划吗？

郭晓勇：TOD的模式我们有时候把它理解的比较狭隘了，好像建高铁、建地铁就是TOD，其实不是，那是轨道交通。TOD真正的意义是一种城市发展的模式，作为一种城市发展模式有几个关键点：

第一，TOD强调以公共交通为导向，尽可能少的使用私人交通，目的是为了解决城市的拥堵问题。在一些大城市的核心区域，采用TOD的模式可以有效扩大步行空间，缓解交通拥堵和降低噪音的同时，还能增加人与人之间的交流。

第二，中国的城市发展现在处于由增量向存量转变的过程。在城市的核心区域，土地资源稀缺。举个最简单的例子，原来的城市开发是粗放型的，1平方公里土地产生的价值非常有限，但TOD模式对于土地的利用上更高效、功能更复合，实现土地集约化利用也是当前城市发展的重要目标之一。

第三，TOD发展模式要求区域功能更加复合。最直观的感受就是在TOD区域，除了住以外，最好一站式解决吃喝玩乐购。因此，TOD其实是一个城市多功能融合的发展模式。

从以上三个关键点来看，TOD的发展模式适用于人地矛盾紧张的城市，但并不是说TOD模式能否辐射城市的每个区域，TOD主要还是对周边800米以内的范围城市空间产生作用。

中国房地产报：你认为TOD的城市发展模式在中国应该符合什么样的标准才能更适应城市的发展？

郭晓勇：目前我们正在协助中国房地产业协会和中国城市公共交通协会一起研究制定这个标准，我觉得这个标准特别重要，对于大家理解和建设TOD项目有较大的参考价值，但是标准之外，每一个城市发展的情况不一样，所以每个城市的TOD在操作模式等方面还有不一样的特点。

我们有一个判断，接下来中国的城市发展中，最有机会的就是五大都市圈：京津翼、长三角、粤港澳大湾区，还有中部武汉、长沙都市圈以及西南成渝都市圈。这些都市圈如何形成？要依托TOD。

我们亚洲城市与欧美城市最大的区别在于人口多、土地和城市资源有限，最现实的做法就是人口不断的向都市圈聚集。这一点从日本的城市发展中能够清晰的看出来，东京和大阪聚集了日本80%以上的人口，那么，腾空的城市例如北海道等就可以来做一些其他产业，比如乡村振兴、健康文旅等，这是一个比较适应于亚洲城市发展的模式。未来中国的五大都市圈也要通过TOD来连接，城市内部靠地铁或轻轨，城市之间依靠城铁或高铁，城市与非城市区域则依靠高铁和旅游轨交。城市核心区“线随人走”，城市新区则“人随线走”，谁能纳入都市圈发展的“TOD一小时生活圈”，谁就获得下一轮城市发展的入场券。

中国房地产报：在中国的城市发展中，五大都市圈联动了周边的城市发展，但对于中小城市来说，如何寻求发展机会？

郭晓勇：我们预判，北上广深这样的超级城市肯定是继续遵循存量或减量发展，五大都市圈中的二三线城市肯定还是在都市圈的城市和产业分工中寻找差异化增量发展的机会，而非都市圈的五六线城市可能未来就不一定会延续过去二十年的高速增长的模式，会存在较大的方向性分化。

像山东这样的省份来说，很多三四线城市还是有很大的发展机会。首先，山东省属于双核发展模式，济南城市群与青岛城市群，一个是内陆型城市群，一个是滨海型城市群，具有较大的差异性，能够在山东省内形成较好的互补优势，这给山东省内的其他城市带来了多样化的发展选择机遇。其次，山东省正在布局全省的轨道交通网络，TOD有利于把山东的三四线城市纳入到济南和青岛的双核城市群中集群发展，极大的减少物流成本和加强产业集群化优势。纳入到都市圈的城市一定要找准自己的定位，不要在产业定位和招商的时候一哄而上，要根据自己城市的特点实现错位竞争。比如美国西海湾大湾区，旧金山与洛杉矶之间的不少的小城市，依托于一号公路的旅游资源和河谷地带的农业资源，大力发展一三产业，与旧金山、洛杉矶这种超级城市，就形成了极好的互补关系。因此，大力发展现代服务业也是山东省中小城市的一个发展机会，况且山东省还有非常好的海岸线和气候等自然资源禀赋。

产轨城融合：开发商转型谋求发展的新路径

从城市发展的宏观角度来讲，产城融合依托于TOD模式发展是未来的主流趋势。回归到城市建设的微观层面，地产商承担了为城市开发建设的重任。随着国家实体经济的复苏，大量资金流的涌入，产业地产的市场前景愈加明朗，越来越多的企业将发展方向瞄准了产业地产。房企转型参与产城融合最显著的特征就是将住宅市场抽离的投资资金转向了产业地产。在产城融合的发展中，地产商也在不断转型“自救”。

中国房地产报：在传统的房地产开发企业中，其支柱业务是一些地产开发类的项目。我们都知道传统房地产开发最明显的标签是高周转，但产业地产的回报周期一般又比较长，那么，转型做产业地产的房企如何实现两者间的协调？

郭晓勇：说实话，高周转的住宅开发模式和产业发展是很难协调的。有两个方面的原因，其一就是住宅类的产品是销售物业，而做产业则涉及到研发、中试、生产、服务等产业链诸多环节，产业型物业不仅要持有运营，还要做好企业服务，比单纯的销售导向型的地产开发更为复杂；其二以住宅为导向的中国开发商大多需要上市融资，而资本市场对于开发商的判断主要是规模导向，在过去二十年的发展，高周转支撑了上市房企的规模化扩张。

但是产业完全不一样。举个最简单的例子，医药企业开发新药，可能要经过很多年的研究，这是一个漫长的过程，不可能说通过高周转就把新药研发出来了。再一点就是从国家层面来看，GDP的增长从10%降到了6%，随着中国经济规模的不断增长，6%的发展速度将成为新常态，传统的房地产高周转模式也很难维持。

此外，当房地产调控常态化，其销售也不可能再高周转。如今，地产开发商普遍都在降杠杆，冒进拿地的行为几无可见。在土地储备足够的前提下，地产开发企业转型做产业成为一种趋势，但做产业的回报周期、运作模式、考核机制，都与高周转的住宅开发模式截然不同。

中国房地产报：既然二者之间具有不可调和的矛盾，那么传统地产开发企业转型做产业地产主要有哪些途径呢？

郭晓勇：虽然做产业与传统地产开发不一致，但开发商有资本积累，做产业转型也有一些可选路径。我观察主要有以下三种：

第一，有钱有情怀，用资金开路，抢占头部。拥有雄厚的资金实力，作为地产龙头企业的碧桂园和恒大就是走的这个路径。碧桂园的机器人产业、恒大的医疗和汽车产业都是如此，地产企业另起炉灶，老板有情怀也有资源，说不定会在未来产业领域中也能带来头部效应。

第二，清楚自己的企业定位，做好产业服务商。这类的典型代表就是万科，万科将产业引进来，定位就是要做产业服务商。产城融合，产业部分由专业的产业企业运作，城市部分由万科来操盘，同时做好产业服务，其实这类的产业转型，更多的是从产城融合中“城”的角度去服务“产”，做好自己的房产主业，又带动产业服务。

第三，在地产外围单独成立一个集团做产业。这一类的房企可以参照融创、复星的模式，他们都成立了文旅集团，但不做“硬核”产业，不涉及研发、制造等环节，做一些与城市发展所需要的现代服务业，比如的文旅、康养、娱乐等。复星的文旅集团即将上市，其实是两个项目做得很好，一个是在全国做ClubMed的度假村，针对不断壮大的中产阶级家庭，另一个就是在三亚做了亚特兰蒂斯，单个项目的收益非常理想。对于房企进军的这类产业模式，将与地产板块剥离，实现单独运营，然后孵化上市，虽然还是与地产在一个体系下面，但其产业板块已经实现了单独考核指标和单独运营模式。

地产转型：扬长避短做精品网红项目

当高周转的地产开发模式不再适应当前企业发展的情况下，很多中小开发商也迎来寒冬。截至目前，最新数据显示今年中国已有三百多家房地产开发企业倒闭。在这种背景条件下，中小开发商转型做产业缺少优势，如何在困境中寻求发展也成为中小开发商面临的首要难题。

中国房地产报：随着时代的发展，中小开发商转型做产业非常困难，想要“活下去”该如何转变？

郭晓勇：对于中小开发商来说，转型做大产业确实是非常困难。但参考复星亚特兰蒂斯和香港太古的案例，从资本角度来看，他们没有那么多项目，但是做成精品，由“开发项目”变为“经营资产”，那也有可能在现在的市场突围。这跟做住宅产品有很大的区别。原先的房地产开发没有资产的概念，因为开发企业本身没有持有项目资产，产权是购买者的。但现在如果做文旅、康养等产业型项目，资产是需要持有的，一旦企业持有资产就要考虑如何将其价值做高，资产证券化也是我们考虑的方向。事实上，做好一个精品网红项目，其资产的估值也完全可以支撑资产化退出。

对于中小开发商而言，这里面有个很关键的问题，就是当前中国的融资成本仍然较高，很多小开发商扛不住融资成本，这就决定了他们开发的很多项目都必须得卖，通过高周转来缓解资金压力。所以小开发商要活下去，首先必须要有一个好的融资渠道。在这个前提条件下，打造出一个精品的网红项目，平衡好销售和持有的比例，在未来还是非常有机会的。

中国房地产报：做产业需要一定的门槛，无论是大开发商还是中小开发商，从传统地产开发转型做产业地产的过程中，除了人才资源、技术壁垒等因素，你认为地产商做产业还需要弥补哪些短板？

郭晓勇：地产商做产业需要弥补的短板太多。首先，要解决的就是基本资金的问题。没有资金就无法形成金融模式，而金融模式是一切企业行为和经济行为的源头，所以要做产业，资金非常关键。

其次，做产业一定要找到一个很好的合作伙伴，除非是头部企业。因为接下来的市场用狄更斯的话来说就是“这是最好的时代，也是最坏的时代”，与拥有强大资源的公司组成平台发展是可能的一个趋势，拥有平台思维，而非单打独斗也很重要。

最后，一定要让专业的人做专业的事。如果让做地产的人来做产业，大部分都是概念，一定还是高周转的思维，最后就成了一个挂羊头卖狗肉。所以专业的人做专业的事，我觉得这一点也应该要关注。