记者 | 孙梅欣

作为金地集团着力打造的另一个上市平台，金地商置（00535.HK）这几年的规模增长明显。

1月27日公布的一份金地商置路演纪要显示，预计到今年年末这家公司合约销售达到600亿元，全年权益收入在80-100亿元。如最终实现，金地商置今年的销售额同比增幅超过22%。

金地商置发布的公告，也显现出今年销售的增长。11月的公告显示，到今年10月末，已经完成销售479.76亿元，较去年同期增长17.7%。

从2013年成立，到预计今年600亿元的年销售量，金地商置的发展与母公司金地集团的“输血”息息相关。

从报告来看，金地集团对金地商置在资金和土地层面上均有颇多帮助。金地集团发布的三季度报告显示，今年1-9月，筹资获得的现金流达到292.81亿元，其中发行债券获得的流入资金超过81亿元，借款收到现金达到193.72亿元。

国元证券在报告中也表明，金地集团今年大部分的融资渠道，来自于国内发债和银行贷款，融资成本约为4.6%左右。从获得的融资量和成本来看，在今年的房企普遍面临融资难的情况下，金地的融资渠道还比较畅通。

在这样的背景下，金地商置的融资也得以获益。国元证券报告显示，金地商置75%的借贷来自于金地集团，对商置的融资规模和融资成本有着明显的帮助。

同时，母公司的借贷使得商置的资金周转期颇为宽裕，报告称，银行贷款到期会继续续期。另外，由于金地商置有着H股的境外平台，剩余融资大部分来源于海外银行，同样有着较低的融资成本。

稳定的融资渠道和较低的融资成本，保证了金地商置能够大比例持有产业园、写字楼等持有型物业的运营和周转。

报告显示，金地商置刚成立时，计划平台作为商业地产使用，但由于有较大的资金沉淀，目前的配比中，投资的15%-20%为自持商业，80%-85%仍为销售型的住宅和写字楼。

从收益情况来看，持有的租金部分今年预计收入能达到6-7亿元，未来3-4年每年平均增长不低于50%。预计2022年租金收入应该会超过20亿人民币，净利润率达到40%。

由此可见，金地商置持有着较大量的自持物业，在低成本的的资金运转下，已经逐渐显现出高回报的趋势。

低利率还使得金地商置开发出一项高回报业务——小贷业务。路演信息显示，金地商置业务主要分为物业开发、租金收入和小贷业务，预计整体毛利率达到45%水平。

值得注意的是，毛利率最高的是小贷业务，达到85%。其次才是租金，毛利率在60%左右。而主业物业开发，毛利率在34%左右。

2019年中报数据显示，今年上半年金地商置小额贷款部分的收入，从2018年末的1.817亿元，上升至期内的1.933亿元，占总收入的6%。小额贷款业务量的增加，使得利息收入也随之上升，其内小额贷款的利润达到1.21亿元，较同比上升22.97%。

除了资金支持，金地集团对于金地商置的土地储备输血也颇为可观。

亿翰智库的报告显示，2015-2016年间，金地商置新增土地储备面积占集团总新增面积近50%，而这一阶段金地商置对于集团的销售贡献率只有20%左右，2017年至2019上半年，新增土地储备于销售贡献率的比例在30%左右。

金地商置的中报显示，上市上半年新增地块13宗，总投资252亿元，截至中期的土地储备量在1500万平方米。而金地集团拿地宗数46幅，总投资额554亿元，总土地储备量在4760万平方米。

由此可见，目前金地集团近30%的土地储备在金地商置之中，而上半年虽然商置的新增土地数量只占集团总量的28%，但投资额接近总投资量的一半。

从中报的销售额来看，金地商置的销售额占集团总销售量的30%左右，收入则只占集团总收入的13.6%左右。

不过，相较于收入，金地商置的利润率始终高于集团水平。亿翰智库指出，由于金地商置的H股平台更注重利润率，集团可能有意识地将高盈利项目聚拢于金地商置旗下，从而反映在财报的良好表现中。

国元证券的报告称，预计今年金地商置的结转毛利率能达到40%左右，主要结转来自于2016年和2017年上半年销售的项目。其中，中报中上半年净利润增长93%，预计全年净利可观。

不难看出，金地商置在金地集团的“加持”下，规模和利润都增在进一步增长。不过要靠自身力量快速发展，金地商置还有很长的一段路要走。