观点地产网  纪晓燕

11月28日，招股最后一日，市场再传景业名邦获吉利汽车行政总裁桂生悦及英皇集团主席杨受成以个人名义认购，国际配售部分已录得数倍超额认购。

此前11月24日景业名邦公告称，集团香港IPO将于11月25-28日招股，拟发行4亿股，香港发售占10%，国际配售占90%，另有15%超额配售权。每股2.91-3.63港元，每手1000股，预期股份将于12月5日上午九时正开始于联交所买卖。

短短三日，基石投资者与国际买家先后浮出水面，先是基石投资者TCL旗下全资附属公司加利投资及中洲企业分别认购2亿港元，合计4亿港元。后富力地产董事长李思廉、合景泰富董事长孔健岷及时代中国控股主席岑钊雄也以私人投资的方式认购景业名邦。如今，其又迎来了另外两名重磅买家。

市场惊奇，“小企”景业名邦何以获得众多业界大佬青睐？

从近期上市潮的众多企业来看，景业名邦只是其中之一，而从其体量来看也只算得上小企业。

信诚证券数据显示，以上限价3.63元计算，景业名邦市值约58.08亿元，以18年盈利约3.86亿元人民币计算，市盈率约13倍，对比其他内房股估值，公司估值不太吸引，而值得留意的是是次招股定价相当阔(2.91元至3.63元)，若下限定价，市盈率约10.4倍。

但提及其创始人陈思铭——雅居乐董事会副主席陈卓贤长子，则或多或少为这家企业戴上了不少“光环”，而在财务、人事与业务中也不难发现这些“光环”的存在。

据招股书显示，陈思铭创建景业控股的“初步资金由其家庭资源提供”，而景业名邦多达6名高管也曾在雅居乐任职，如景业名邦执行董事兼公司副主席刘华锡，为前雅居乐集团公司副总裁及广东省雅居乐公益基金会理事长；执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦，为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理；

景业名邦副总裁，负责管理成本中心、运营中心及云南附属公司的谭玉杏，为前雅居乐副主席秘书及助理；副总裁，负责管理设计中心及海南附属公司的蓝炽源，曾任雅居乐设计部经理，负责技术指导设计管理工作及设计部日常管理。

其余ZHENG Catherine Wei Hong、薛双有及吴新平几位执行董事，亦有任职雅居乐的经历。

同时，雅居乐集团由Full Choice Investments Limited(“富丰”，一家于香港注册成立的有限公司)间接拥有约62.63%股份，富丰为家族信托的受托人，家族信托的受益人为陈卓贤、陈卓林、陆倩芳以及陈卓雄等人，均为陈思铭的亲属，基于上述关系，雅居乐集团全资子公司番禺雅居乐被视为景业名邦的“关联人士”。

业务方面，资料显示2016年6月景业名邦透过收购广州市番禺区的广州卓思道酒店而开展酒店营运业务。而广州卓思道酒店即原雅居乐酒店，位于番禺区南村镇广州雅居乐花园内。

景业名邦2018年6月向诚邦发展有限公司（为陈卓贤全资拥有的公司），以6亿港元代价出售一幅香港坪洲地块。该地块为陈思铭于2014年以2100万港元中标，当时雅居乐就曾表示，该地属陈思铭私人投资，与上市公司无关。

除此之外，景业名邦在内地的主要营业地点及总部，也是向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司租用。具体而言是租用了位于番禺区南村镇观景路198号景业名邦大厦约5208.6平方米建筑面积，作商业办公室及商店用途。

虽然背靠雅居乐，但景业名邦成立以来发展平稳。据招股书披露，景业名邦目前拥有四项主营业务物业开发与销售、酒店运营、商业物业投资以及物业管理，2016-2018年公司收入分别为人民币6.4亿元，8.38亿元和13.39亿元。

其中，物业开发贡献占集团收益超过90%，分别达6.24亿元，7.83亿元，12.46亿元，每年占比97.5%，93.4%，93.7%。而物业开发收入的来源则来自广州景业荔都一期和海南陵水景业清水湾一至三期的销售入账。

而其酒店运营业务于2017年年度录得亏损1889.2万元，物业管理业务连续三年亏损，累计超过212.7万元。对此，景业名邦表示公司的酒店营运分部于2017年录得亏损，主要是因为位于从化的卓思道温泉度假酒店开业，而2018年借助平均房价和入住率的抬升，该酒店的业务回暖，其毛利也逐渐增加。

于过往记录期间，景业名邦的物业管理业务也曾录得亏损。对此，景业名邦表示，公司在为物业提供物业管理服务的首年会录得亏损，主要是因为产生若干固定资产，过往记录期间的亏损来自不同物业，但第二年的物业管理服务则录得溢利。

土储方面，景业名邦目前在全国共拥有30个物业项目，包括6个已竣工项目、6个在建项目、18个持作未来发展的项目，建筑面积合共约为300万平方米，其中只有230万平方米属于未开发项目。

与其他房企相比，景业名邦的土地储备似乎偏少，而其在招股书中也表达了扩储需求。

其在招股书中显示，倘若上市成功，募集的资金将有三大用途，一是现有项目的开发资金，二是土地购买，三是一般运营资金。

或许对景业名邦来说，雅居乐背书，众多业界大佬认购为其发展扩张提供了一个绝佳机会，但对于景业名邦来说，后续面临的挑战还有很多。