文 | 单烁

今年，山东省内唯一一家上市房企——鲁商置业，正式更名为鲁商发展。

据鲁商发展三季报显示，截至2019年9月30日，公司总资产571.49亿元，与上年度末相比增加16.92%；归属于母公司所有者的净资产25.78亿元，与上年度末相比增加5.76%。同时，2009年鲁商年营收收入约为25亿元，2018年约为88.2亿元，期间共上涨约350%。

更名一定程度上体现了鲁商在业务范畴上的拓展，但房地产仍是鲁商发展的业绩支柱。2019年上半年，鲁商发展实现营业收入约40.19亿元，其中房地产销售收入为33.11亿元，占总收入的82.38%。但作为“支柱”，目前房地产业务的毛利率却远低于其他板块，2019年上半年房地产销售毛利率为13.65%，而药品、化妆品、保健品三项的毛利率均在60%以上。公司十年间净利润由4.39亿元到1.62亿元，十年间下跌了约63%，超过六成。

据鲁商今年第三季度房地产经营情况简报，2019年7-9月，公司房地产项目实现签约面积22.55万平方米，同比减少18.49%。12月2日，锐理青岛、烟台站分别发布了2019年1-11月青岛、烟台两城房企销售排行榜TOP20。而鲁商作为山东唯一一家本土上市房企，在以上两榜单中也均未能上榜。

于是，如何盘活下滑的地产主业成为了鲁商必须要解决的问题。为此，今年这家老派国资房企也开始积极求“变”，尝试采取一些新的方式激活地产板块的生命力。

这其中较为典型的，就是联手头部房企共同拿地。

“术业有专攻”：借力金茂拓局地产新领域

如今，联合拿地成为当下许多房企青睐的纳储方式。联合拿地，对于大型房企而言可以分摊风险、降低开发成本，而对于中小型房企则能帮助他们维持规模、缓解融资压力。

今年，鲁商发展显然成为了这种拿地方式的受益者。据界面山东不完全统计，今年鲁商共在山东省内摘地21幅，涉及济南、青岛、临沂三市，分别为济南4幅、青岛16幅、临沂1幅。其中，除了位于青岛即墨蓝谷的9幅共计27万方土地，其他三次摘地都是鲁商通过与头部房企联手共同摘得的。

在4月17日济南公共资源交易中心同批挂牌出让的21宗、总面积约1604亩的土地中，鲁商置业于5月17日拍下的4幅地块涵盖了其中居住用地面积最大的3幅地块。该地块位于港西路以东、经十东路以南，被称为神武城中村改造项目，共计6宗居住用地和1宗商业商务用地，出让总面积约638亩，涵盖10万方商业和72.3万方住宅，居住地块地上容积率从1.2到2.4不等，仅保证金就高达19.7亿。

据土拍公告要求，该土地竞得人或关联人要具备5年及以上国家级“绿色生态城区”的运营经验，并要求引进1家世界100强企业控股的省级区域总部。

鲁商发展自身显然并不能满足这些竞买条件。为成功摘得土地，鲁商开启了今年的第一轮“结盟”。据天眼查，早在5月8日，鲁商置业就已联合国内房产巨头金茂地产，连续成立了两家公司，分别为鲁茂置业和舜茂置业。此两家公司的注册地址都在港沟，也就是神武地块所在的街道。

金茂地产的母公司中化集团是央企，位列世界100强；同时它也是国内打造“绿色科技住宅”的代表性房企，一直以“精工优质、绿色健康、智慧科技”作为自己的产品定位。金茂的加盟成为鲁商拿下神武地块的重要助力，而这些因素也促成了今年鲁商与头部房企的第一段缘分。

联手华润万科，多城多元拓疆

有过与金茂联手的成功经验，今年6月份鲁商再次开启“结盟”模式，先后与华润、万科两家TOP10房企联手，分别拿下青岛、临沂两幅地块，公司在山东的版图得到进一步扩张。

6月26日，鲁商置业同华润置地有限公司成立的合资公司成功竞得青岛市灵山湾7宗土地，其中2宗是住宅用地，另外5宗是混合用地，总成交价为27.25亿元。该地块位于黄岛区观海四路南及观海三路南、观海路西，土地占地总面积23.79万㎡，规划建筑面积46.90万㎡。

据公示，顺利拿地后，鲁商置业将联合华润置地在此打造青岛西海岸国际体育文化中心项目。该项目位于青岛市西海岸新区滨海大道南侧、月亮湾西侧、灵山卫枢纽站东侧位置，周边毗邻青岛东方影都、海上嘉年华等多个大型项目。根据规划，未来项目场馆将包含有多功能馆、全民健身馆、文体培训中心等，拟打造成集体育产业、体育场馆、体育商务金融、体育研发、运动员培训等为一体的青岛西海岸新区国际体育文化中心。

6月27日，鲁商又与万科联手摘得临沂河东区一地块。该地块编号为2019-049，位于河东区解放东路与正阳路交会处东南的地块，成交价74230万元。该地块出让面积154165平方米（约231亩），商住用地（商住比10%：90%），2.3≥容积率＞1.0，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，起始价74230万元。此次竞拍以底价成交，折合321万元/亩，楼面价楼面价2093元/平方米。

而此前在5月14日，鲁商置业股份有限公司就已经与济南万科房地产开发有限公司在济南就“临沂市河东区褚庄、小李庄地块进行股权合作开发”举行签约仪式。据了解，目前该项目已确定案名为鲁商万科新都会，一期已开盘。

不变的康养“野心”

同样是在6月27日，鲁商发展还曾顺利将青岛即墨蓝谷一幅地块收入囊中，但这一次鲁商发展选择拥有该地块100%权益。当日，鲁商置业所属公司青岛鲁商蓝谷健康产业有限公司以13.5亿的总价成功将即墨蓝谷9宗地揽入。本次竞拍的九宗土地位于蓝谷核心区，毗邻青岛蓝谷管理局、山东大学、轻轨11号线等。土地面积合计408亩，据规划未来这里将建设成集高端住宅、精英人才公寓、配套商业、医院等为一体的城市综合体。

康养产业是鲁商发展自2018年起就着力发展的重点领域。据悉，此次4宗医疗卫生用地（医院用地）为齐鲁医院用地。据悉，医院选址位于青岛蓝谷核心区山大南路以南，凤凰山以北，规划路以东。医院总占地面积约300亩，其中一期占地面积约127亩，一期总建筑面积约10万平方米。二期占地面积约173亩。6月13日上午，青岛蓝谷管理局常务副局长岳国峰做客行风在线时介绍，蓝谷齐鲁医院建设周期两年半，预计2021年投入使用，医院设置床位600张。据齐鲁医院官网消息，山东大学齐鲁医院蓝谷医院奠基仪式已于6月30日在青岛蓝谷举行。