文｜观点地产网 廖尧

时隔一个半月，人们依然在猜测谁将大手笔接下华侨城转让的上海苏河湾项目时，远在香江、由赌王何鸿燊之女何超琼掌舵的信德集团通过一纸公告，宣告了这个项目的归属。

12月4日，信德集团有限公司发布公告称，接到北交所通知，其持有80%股权的合资公司上海苏钻投资有限公司以及上海潼信投资有限公司成为该项目股权公开挂牌转让事项中的唯一竞价方。

两家参股公司也于当日对原由华侨城和华润置地分别持股50%的两家标的公司——上海华合房地产开发有限公司及上海华筵房地产开发有限公司待售股权的公开挂牌提出最后竞价，分别是22.28亿元和24.84亿元。

两标的公司另一股东华润置地也表示，确认放弃在上述出售事项中所享受的优先购买权。因此，信德集团将订立相关股权收购交易，上海潼信将收购上海华合50%股权；上海苏钻将收购上海华筵50%股权，总代价47.12亿元，该代价也是股权转让事项的转让底价。

资料显示，两标的公司所持有的地块，是2016年年初由华侨城、华润置地联合体以69.32亿元竞得的上海新闸北苏河湾中央公园宗地。

该地块细分为闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块，总面积2.49万平方米，地上建筑面积18.23万平方米，为街巷、商住办、商办、商业用地。

同年7月26日，华侨城与华润置地共同设立两家项目公司用以开发该地块，也就是此次华侨城捆绑转让的两家公司。

其中，上海华合负责天目社区C070102单元33-02街坊地块商住办项目；而上海华筵负责开发苏河湾项目44-01，46-01，46-02地块。

彼时便有消息指出，该地块将会被打造成32万平米的超大城市综合体，预计项目将建有200米高的标志性办公建筑，至少163套住宅以及统一运营的各类商业等。

本次收购公告也指出，该项目落成后总建筑面积约达32.9万平方米，包括办公室、商业和住宅物业。

信德集团表示，按照在该等地块落成的物业的拟定用途，销售华合地块的物业短期可为集团带来销售收入，而出租华筵地块的物业则会长期为集团带来经常性租金收入。

信德集团续称，与华润置地合作将可带来协同效应，让公司保持竞争力，同时提高两项目公司的财务回报；因此，董事相信股权收购交易是集团的良机，可配合集团的业务增长及策略。

上海中原地产分析师卢文曦在接受观点地产新媒体采访时表示，苏河湾项目价格并不便宜，的确会有压力。且区域本身历史底蕴等和传统豪宅区还有落差，价格太高了就卖不动。但他紧接着指出，这种项目并非跑量项目，需要时间换空间，如果不着急现金流，项目依然还是有空间。

卢文曦续称，苏河湾项目的商业也是可以的，周边有需求，如果能通过项目提升整个板块或者区域的商业档次，也算对板块的一大贡献。

显然，对于港资而言，投资苏河湾项目依然具有价值。信德集团公告中便指出，董事会考虑到该等地块的所在位置和发展潜力，以及独立估值师对两项目公司所持物业权益的初步估值后，认为华合股权对价和华筵股权对价公平合理。

信德集团表示，将以内部资源拨付所需要支付的交易对价，约37.7亿元。这也就意味着，这部分钱无需支付利息，能为信德集团提供换取空间的时间。

值得一提的是，上海潼信和上海苏钻两家参股公司为信德集团纯粹为参与华侨城苏河湾50%股权转让事项而设立的公司。

此次收购苏河湾项目，信德集团依然如三年前一般，是通过与一家上海本地企业——中华企业牵手拿下的。在收购公告中的释义中，信德集团指出，上海潼信和上海苏钻剩余的20%股权便是由中华企业全资持有的上海中鸿置业有限公司所持有。

资料显示，中华企业是上海老牌国有房地产开发企业之一，也是上海地产集团旗下唯一地产上市平台。该公司今年前三季度累计签约金额为75.34亿元，累计租金收入为4.54亿元。财务方面，前三季度营业收入104.53亿元，归属于上市公司股东的净利润18.67亿元。

据观点地产新媒体查阅，信德集团和中华企业之间，在此次收购事项发生之前并无交集。为何双方会成立合营公司参与此次苏河湾股权交易？或许，从3年前信德集团联合陆家嘴拿下上海前滩项目可以看出蛛丝马迹。

信得集团曾于2016年11月公告称，全资附属公司誉良及上海陆家嘴（集团）有限公司附属公司以19.50亿元（相当于约22.42亿港元）共同竞得上海浦东新区一地块，双方将订立合营企业协议，成立一家合营企业以共同开发土地。

这地块为上海浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元31-01地块，位于浦东新区三林镇，土地总面积为2.67万平方米，总楼面面积为13.35万平方米，为商办、餐饮旅馆业用地。

这是一宗位于上海前滩的项目，区域的规划是要成为“升级版的陆家嘴”。这一片以城市综合体形式组团开发的片区，所涉及到的土地一级开发权都掌控在上海陆家嘴集团手中。

拿下陆家嘴项目之前，信德集团在内地房地产市场并无过多涉猎，既有的项目布局仅仅停留在北京、上海、广州、珠海四个城市。在上海仅有闵行万象城中的一栋8层酒店楼宇，这是信德集团2015年4月以7亿元的代价从华润置地手中买下的。

除此之外，信德集团在上海再无布局。