文|想住成都

晃眼又到2019年底了，总结一下今年的二手房行情走势，真的就像在坐过山车。

二手房价格从农历新年后的3月开始有一个突然的增幅，在年中又一路直下。

目前，成都二手房整体均价又跌回了年初的水平。

今年3月，开年过后，成都二手房的成交量开始急剧增加，4月初，我写了一篇文章<时隔2年二手房成交再破万套>。文章判断，成交量的持续上涨，或多或少还是会影响到房东或购房者预期。而作为购房者往往会优先考虑一些优质社区，我们预计这部分楼盘在市场初期会有涨价的势头。

市场的变化正如我们的判断一样，一些优质小区在开年来之后有了明显的涨幅。在我们7月份的一篇推文中，佐证了这个观点<成都二手房回暖，你错过优质小区的抄底机会啦！>。

但是，好景并不长。成都二手房成交量在经历短暂的成交高峰后，开始急速回落。

数据统计，成都二手房成交量从今年5月开始，已连续6个月下滑，成交价也持续下滑。我把这个阶段认定为二手房价格去泡沫的阶段。

年底买二手房能抄底吗？

从去年的市场规律来看，抄底阶段，大概是从2018年12月-2019年2月（大年之前）这个时间节点内买进二手房的人。

首先，这个现象符合社会活动规律。

年底，个别卖家卖房心态迫切，往往是让利最高的阶段，这时候砍价相对容易。

还有一个现象是，年底的二手房挂牌量会锐减，不着急卖房的基本上来年看市场行情。这时候二手房存量基本上只降不增。从链家网的二手房挂牌量可以看出，近期的挂牌总量是逐渐减少的趋势。

△链家二手房挂牌量11月初接近13万套，目前回落到12万套左右

大年之后，会新生大量的购房需求，大量购房者看房，会影响房东的预期，让利空间变少。

所以，房价和交易量的变化一定程度上会受到社会活动规律的影响。

其次，是新房市场的竞争关系。

我把新房和二手房的竞争关系分两点来看。

1、新房和二手房的成交占比

下图是2017-2019年成都新房和二手房成交占比情况：

图源：四川知道

2019年1-11月份累计成交了二手房约989万平米，共计约10.5万套，已经高于2018年全年的成交量。其中2018年全年二手房成交9.37万套。

在新房端口，2019年1-11月累计成交了新房约1780万平米，共计约15万套，套均面积约118.6㎡。其中2018年全年累计成交新房约2442万平米，21.1万套，套均面积约115.6㎡。

从上图的成交规律可以看出，近几年，成都新房的成交量和二手房成交量呈现出了反比的关系。

新房供应量大，二手房成交量低；新房供应量少，二手房成交量高。

从近两年成都新房的供应节奏来看，年底都是开发商大量甩货回款的阶段，包括大量神盘也在这个阶段上市，这时候大部分购房者都会选择新盘。

年初，开发商推盘节奏放缓，新房市场无法满足购房需求时，二手房的购买量会逐渐上升。

2、新房整体供应规模的缩水

从上图表中，近三年成都二手房交易规模来看，成交总量是呈不断上升趋势的，而新房的成交套数却呈逐渐下滑趋势。

新房整体供应规模缩水，加上低价地楼盘耗完，高价地的供应占比越来越高，大户型为主，供应套数相应就会更少。明年，刚性需求被挤压至二手房的现象会越来越明显。

这几种情况叠加，也就造成了年底二手房关注低，价格降幅明显，年初开始反弹的现象。从购买二手房的角度来看，我是建议购房者在年底前购入二手房比较靠谱。

当然，以上的分析都是立足在购房者政策没有变化的稳定市场中。

但是在2019年12月4日，成都购房资格区域有了重新认定。

从全新的资格认定来看，天府新区无疑成了最大的受益区域。从单独限购，变成了高新区、五城区可以买入的区域。

毫无疑问，天府新区将涌入更多的购房者，这其中包括无力承担高新南区高房价的刚需人群，尤其是总价需求在150万以内，天府新区或将成为最佳承接区域。

另一方面，在过去两年里，天府新区严格的限价政策，区域内大部分新盘价格优势大，对购房者的吸引力也更强。

第三点，对于天府新区的个别顶级资源型楼盘。比如麓湖，独一无二的产品和地段，东鑫苑占有的湖居资源，中海天府里所在的核心CBD。此类资源型楼盘的居住价值和关注度也很高。

• 高新区成了“只出不进”的区域

高新区购房资质的调整，确实是给了一些“被锁住”的刚需购房者逃离的机会。但是在中高端市场，高新区的地位还是很难撼动，尤其是发展成熟金融城和大源片区。新川片区就没那么舒服了，如果配套水平长期提不上来，很容易被天府新区抢走机会。

另外，高新区的学区优势相较于青羊、锦江并不突出，但是几个热门小学的学区房，价格却高得离谱，不排除这部分看重学区优势的家长，会流向青羊区和锦江区。

• 最大的利空或是双流华府和怡心湖

双流华府和怡心湖版块的功能，更多的是服务想买进城南，却没有天府新区购房资格的人群。

所以，在过去一段时间内，两个版块的价格预期较高，长期被购房者扣上“宇宙流”的帽子。现在的怡心湖和华府版块的新房价格相较于天府新区没有任何优势，如此一来，势必会流失大量购房人群。

据我了解，华府和怡心湖片区的几个高价盘均已经引入了渠道销售。

总结来看：

购买二手房需要谨慎双流的怡心湖和华府版块。另外，想要购买高新区二手房的购房者，我也建议稳一稳。

对于天府新区而言，我预计年底这段时间，天府新区不管是新房还是二手房都会出现一波成交小高潮，二手房的溢价空间肯定会减少，但切勿盲目追高。

年底这一波新房的供应潮中，华熙528锦都拿到了预售，首创天玺68也传出了预售的消息。11区摇号突然增加到13区，中签率会大幅下降，我建议购房者有两手打算。摇不中这些神盘，最好有立马可以下定的二手房。

最后，此文并非在鼓吹二手房市场。只是结合了市场规律以及我个人一些小经验给出的建议。请大家理性看待，同时也要有自己判断。