文 | 曹婧晨@环球老虎财经

根植于福建，玩转资本、拿地毫不手软，融信中国几乎具备所有闽系房企的特色。曾因激进拿地而被称为“节奏大师”的融信中国，如今走起了“稳健”的经营策略，起突然转向稳健的背后，直指融信多年前激进扩张留下的沉疴。

当初以10万/平方米单价拿下上海静安中兴社区地王却说不贵的欧宗洪，如今却说哪怕牺牲一点规模增速也要摆脱高杠杆，”心口不一“的欧宗洪为何败阵了。

根据融信中国H股披露的未经审计经营情况，今年前11个月，融信累计合约销售金额1260.93亿元，同比增长16.5%。对比前四年销售数据来看，今年融信的增速相较前几年“跃进式”增长大为放缓。

2014年-2018年融信中国的签约销售金额分别为89.50亿元、119.17亿元、246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元，同比增速分别为33.15%、106.76%、103.88%、142.63%。也正因为惊人的增速，融信被贴上了激进的标签。

去年，融信称要主动降速求稳，尤其是要降低负债率导致土地储备明显下滑，这个增长奇迹，眼看就要戛然而止。

此前融信大量拿地的资金来自于债券融资。融信还通过资本运作获得了不少低成本的债券融资。不过，这样的日子可能一去不复返了。今年以来，融信发行了多笔高成本债券以来“借旧还新”，即便如此，融信中国不久前还有三笔私募债遭“禁投”。

私募债券被禁投？

今年以来，融信中国的降负债效果似乎被标榜为融信的亮点——截止2019年6月30日，融信资产净负债比率降至77%，相比去年末的105%降低了27个百分点。

而融信中国的负债比例大降，一度被质疑存“明股实债”嫌疑。

在跨入千亿俱乐部后，融信中国的压力并没有随着规模的增大而变小。11月份，有媒体爆出融信中国有三笔私募债遭禁投，债券被列入禁投池，意味着可能有违约风险。争对市场传闻，融信中国回复称，这是非官方发布统计信息，不会影响金融机构的正常投决。

虽是如此，但近年融信中国频繁发债，随着还债日期逼近，资金压力可想而知。上半年，融信中国因两笔高息美元债受到市场关注。2月18日，融信中国先是发行了2.07亿美元优先票据，年利率高达11.25%，再于当月完成3.9亿美元优先票据置换，延长债务年期。4月30日，公司又额外发行于2022年到期的2亿美元优先票据，票面利率为10.5%。

不过，在流动负债减少118.50亿元的同时，融信中国的长期借款却增加了54.84亿元。随着融信中国的有息负债不断增长，其融资成本也不断增长。数据显示，融信中国的有息负债由2014年末的172.59亿元增长至2019年末的623.51亿元。

同时，除了有息负债带来的利息开支增加，至今年6月30日，借款以本集团资产作抵押的有关资产，增长至615.7亿元。

激进扩张

如今融信中国逼近的债务，都是由当初激进扩张所带来。实际上，融信的成长轨迹更像是经过精心的计算。融信之前，已有15家闽系房企按照近乎相同的路数完成扩张、迁往上海。

2016年，公司因拿下上海静安中兴社区两幅地块，拿地单价10万元/平方米，成为地王而名声大噪，被业内称为“地王收割机”。当年融信共拿地21宗，耗资484.45亿元，是当年公司销售额的近乎两倍。

和融信一起抢地的有18组开发商。他们分别是：雅居乐、世茂、金辉、金茂+中铁、西藏城投、龙湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、中粮+首开+建发、华润+华发、万科。

参与拿地的个个实力雄厚，而在此之前融信并不知名。融信实际上是一家闽系开发商，来自莆田。创始人欧宗洪通过基建赚得第一桶金后，开始从事住宅物业开发业务。颇有意思的是，欧宗洪一家就走出了两家来自闽系的千亿房企。

资料显示，欧宗洪出生在“莆田最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里”，欧家共有兄弟姐妹6人，出了3个富豪：大哥欧宗金，创建了福建欧氏投资集团；二哥欧宗荣，执掌另外一家闽系房企正荣集团;欧宗洪则是最小的孩子，创办了融信中国。

融信成立的前几年，一直在福州开发大众型楼盘。直到2007年上半年，全国楼市暴涨，所有地产商都患上了“土地饥渴症”，融信才想着大干一场，而2016年搬至上海，拿下地王预示着其全国化扩张的开始，这一年融信中国在福州、上海、杭州、厦门等地共收购了21宗地块，总建筑面积为527.12万平方米，拿地规模超过了之前公司所有的土储量。

背后的欧式集团

在众多实力雄厚的开发商前，为何融信2016年能抱地王而归？实际上，闽系房企普遍拥有雄厚的财团背景，而且民间资本实力雄厚，多家房企已经涉足银行、金融等领域。而融信也并非在单打独斗，正荣和融信算得上是真正的福建土豪。在融信和正荣的背后，还站着一个庞大的福建财团——欧氏投资集团。有欧氏财团的支持，成功将福建民间资本嫁接过来，其发展才会如此迅猛。

不过，融信做到“蛇吞象”，演绎“小马拉大车”的资本游戏光靠欧式集团可能还不够。2016年融信的销售增速也很快，但营收和利润远不能覆盖债务和购地支出，钱从何处来呢？

既要还债，又要实现公司的四处拿地，不小心还做了“中国地王”，主要的办法就是各种再融资。在2015年上半年之前，融资难的主要资金来源是信托和银行贷款，但利息并不低。

按照融信的招股书，截至2014年末，融信的有息负债总额为172.59亿元，其中银行借款为20.19亿元，占比11.7%，平均借贷成本近7%；信托及其他借款为152.40亿元，占比高达88.3%，平均借贷利率差不多11%。

高杠杆游戏

实际上，融信中国的高杠杆游戏非一日铸就，其曾在2014年把杠杆加到极致。年报数据显示，2014-2018年，融信的净负债率分别为：1541%、247%、101%、159%、105%。2015下半年后，融信改变了“借钱”方式，通过债券市场获取了巨额的资金。而融信为了拿到低成本的债券融资，可谓花费了不少心思。

2015年融信的净负债率由惊人的1541%直接骤降至247%是如何做到的？财报数据显示，当年融信有息负债降了8.86亿，而净资产却从10亿元上升至了50亿元。而年报显示，融信中国在2015年没有收购任何新的土地，截止2015年底时，其土地储备的总建筑面积仅约517万平方米。

在当年未拿地的情况下，增加的净资产从何而来？透过财报可知，2015年在建工程的价值增加了84.3亿元（即开发中的土地增值带来）。也就是说，其通过大幅提高土地评估值，从而提高净资产来降低负债率。而负债率的降低给公司带来了更好的投资评级。2015年，融信发行公司债券的信用评级都是“AA”,后变成了”AA+“，这能让他以更低的债券利率获得融资，进而在还债的同时有钱买更多地。

融信的”借钱“大动作不断，发债券、发行ABS，进入保险行业，融信将征战的财务杠杆用到了极致。2017年，融信也没有停歇，当年公司新收购地块78块，总建筑面积达1481.5万㎡，计及权益后面积为745.8万㎡。在融信的资本运作下，2018年公司很快跨入了千亿房企行列。

三年前，这家房企还名不见经传，在土拍市场高调厮杀，收割地王，而在破千亿之后焦虑随之出现，融信开始变的谨小细微，一再降杠杆。融信中国董事局主席欧宗红称，”政策对房地产企业的融资，特别是高杠杆企业，国内债券在各方面进行限制，信托也限制，前端资源也限制。“ 大笔债券逼近的当前，欧宗红决定，哪怕牺牲一点规模增速也要摆脱”高杠杆“。

随着2019年偿债高峰到来，“地王专业户”主动放缓了拿地节奏，以此减少资金压力，数据显示，其负债杠杆的确立竿见影，不过，其被质疑负债降低背后存在“明股实债”，且借旧还新只是延长了债务期限，还为此付出了更多的利息成本。

如何把控好未来规模、利润及杠杆？

事实上对于融信而言，单纯的降负债并非难事，而如何把控好未来规模、利润及杠杆三者间的平衡，才是真正的最难考验。值得思考的是，虽然融信中国已经跨入千亿俱乐部，也并非是完全的安全区。

根据易居克而瑞的统计，今年前11月，百强房企的销售金额达到10.3万亿元，同比上涨17.7%。其中，11名到30名的中型房企销售增速为26%，为最迅猛的一个群体，很明显的一个趋势是，资源将向巨头靠拢。

千亿军团的队伍将超30家，今年以来，多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”，缩减至“30强房企”，那么，随着千亿军团队伍的增大，融信中国规模增速的放缓，可能会影响到后续的融资以及业绩发展。

 

 

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