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大唐地产上市前突击降负债,难掩财务高风险

IPO已成为中小房企融资的救命稻草。

图片来源:视觉中国

记者 | 马一凡

创立于中国台湾、总部位于福建厦门的房企大唐地产近日向港交所递交招股书,超高负债率或成为其上市的最大障碍。

在筹备上市期间,为了做低超过1000%的净负债率,大唐地产玩了一手股东注资增加权益,最终招股书呈现截至2019年中期净负债率已降至185.6%,但即便这样仍处于危险的高位。

在递表前突击降低负债率,几乎成为了近年来申请上市房企的标配动作。比如,今年成功上市的中梁也进行过一波降负债,两年间把净负债率从1790%降到58%;今年首个在港交所敲钟的上市房企德信中国,2016年时净负债率高达435.2%,2018年时降至192.6%。

从申请结果来看,港交所对新一轮上市潮中的高负债型房企认可度并不高,千亿房企中梁两次递交招股书才通过聆讯,武汉房企奥山控股的净负债率在上市前从569%下降到283%,但招股书已接连失效。今年和奥山控股同样结果的还有海伦堡地产和万创国际,他们都遭遇了两次申请过期失效。

去年销售额达到300亿元规模的大唐地产,过往三年净资产负债率为1085.3%,1087.9%和408.8%,今年上半年净负债率降至185.6%。

尽管净负债率呈暴降趋势,但大唐地产的负债额却是增长的。根据招股书,其2016-2018年及2019年前6个月期内流动负债分别为146.6亿元,175.9亿元,239.5亿元和242.3亿元。其借款总额则一直保持高位,往绩期内分别达到54.5亿元、91.4亿元、84.6亿元和76.0亿元。

截至今年中期,大唐地产的借款相较于2017年的最高位,减少了15亿元,但这还不能足以使其净负债率突击暴降。

净负债率降低的奥妙在权益总额里,往期内大唐地产权益总额分别为3.9亿元,6.5亿元,14.1亿元和22.9亿元,今年中期的权益总额是最低点时的5.8倍。

大唐地产在招股书中称,净负债率降低主要由于保留盈利于2017年至2019年上半年持续增加,及公司股东注资于2019年上半年增加所致。

综合权益变动表显示,2018年-2019年其总权益不断受到公司股东注资和非控股权益注资,总计达到了6.54亿元。

高负债率将大唐地产的财务安全置于危险境地。招股书显示,其期末现金及现金等价物为19.4亿元,而一年以内需偿还借款达到17.29亿元,1至2年内需偿借款达到31.69亿元。

在超高杠杆的撬动下,近年来大唐地产规模扩张迅速,2016年-2018年,其流量销售金额从86.1亿元跃升至308.6亿元,其营收从20.76亿元增长至54.96亿元,年复合增长率达到62.7%。

不过,在今年的市场大环境下,大唐地产增长乏力,据克而瑞统计数据,今年前三季度大唐地产只实现了234.3亿元销售额,同比增长17.7%。

而关键在于,去年同期大唐地产权益占比高达94%,今年的权益已经降低至54%。今年前三季度127.6亿元的权益销售额,相比去年同期188.1亿元权益销售额,大跌超过三成。

扩张中的大唐地产高度依赖传统融资渠道,包括银行、信托和资产管理机构。截至2019年6月30日,其银行借款平均利率为6.88%,其他借款平均利率为9.66%,加权平均实际融资利率为8.25%。

截至2019年9月30日,大唐地产尚未偿还的信托融资款项总额占到借款总额的33.8%。其招股书中记载了11笔信托融资,多以项目公司全部股份为抵押,利率介于8.8%-14%之间。信托融资一直是行业内较贵的融资方式,并且越来越受到政策限制,不少依赖信托的小房企目前都急于上市融资解渴。

递交招股书前夕,大唐地产还大量拿地,从2019年6月30日至最后实际可行日期,其获得16幅地块,共花了40.2亿元,总占地面积达到81.9万平方米。

目前大唐地产已经布局厦门、泉州、漳州、福州、南宁、柳州、贵港、天津、长沙、西安、贵阳、莆田、北海、重庆、岳阳等城市,大部分土储集中于南宁、天津、漳州,分别占28.2%、16.7%和10%。

大唐地产创始人余英仪是一位台商,1984年开始在台湾开发“大唐世家”项目,1994年进入厦门市场,“大唐世家”成为厦门楼市的热销之作。

2009年原本是大唐地产计划赴港上市之年,不过它却在2008年遭遇资金链断裂。

余英仪在2008年4月时还曾表示上市工作已经进入中期筹备阶段,大唐有望成为第一个在香港上市的大陆台资不动产企业。然而同年8月,厦门媒体报道称,大唐房地产有限公司董事长、台胞余英仪在其住处因病猝死。民间对他的逝世原因众说纷纭。

大唐地产的命运彻底转变,2009年福信集团收购了大唐地产,目前福信集团董事、控股股东黄晞成为大唐地产实控人,在大唐地产上市前的股东结构中,黄晞持有77.79%的股份。

目前内地房企在香港上市后估值普遍偏低,一名TOP20房企总裁对界面新闻记者表示,当前市场环境下,投资者对房企最大的担忧已经转至财务安全和高风险,机构已经不再看好高喊规模口号的房企。

一名TOP30房企高管表示,高负债、大量拿地规模扩张的模式,在明年的风险将达到高峰,手中土地越多,就是持有成本越高,意味着风险越大。

现在已经不是适合上市扩张的窗口期,小房企上市已经越来越难,上市后也常常面临认购不足、估值偏低的窘境,未必能借此实现规模扩张。

但中小房企实际上已被倒逼至不得不上市的境地。苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,对于高负债的中小型房地产企业来说,今年IPO是非常关键的,如果不能在今年冲击IPO,未来的融资将非常麻烦。

“可以说当前是一个融资拐点,金融去杠杆的情况下,中小房企IPO已经成为他们融资的救命稻草。”江瀚表示。

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