文 | 刘军伟

接近年底，西安高新区软件新城土拍市场再次火爆。

11月13日，软件新城1宗约44亩的商业用地，由西安高新独角兽基地发展有限公司以起始价32500万元摘得。

次日，天地源以“总价20.1亿元＋高新区公办学校建设资金2000万元”，竞得1宗149.653亩品质住宅用地。

软件新城土拍市场的活跃，并非偶然，从年初至今，热度从未消减，核心原因是，作为西安经济的领头羊，高新核心区土地资源日渐稀少，而软件新城距离高新核心区最近，价值逐渐凸显。

高新区持续爆发“抢地大战”

拿地是房企拓展市场的直观表现。

作为西安本土房企，天地源近几年少有拿地动作，此次斥资20亿元，在大本营拿地，足以显示其重振大本营的决心。

而另一企业西安高新独角兽基地发展有限公司今年6月份成立，天眼查信息显示，该公司的实际控股人为西安高新区管委会。

两家不同企业，均有国字号背景，可以预见，未来政府对区域政策支持、产业扶持会有较大的优先和倾斜力度。

作为西安高新区重点打造的“中国科技创新中心”板块，软件新城的土拍市场一直比较火爆。

今年3月，软件新城两宗宅地拍卖，十余家品牌房企现场抢地，最终两宗土地分别以72%、69%的高溢价率被高新地产摘得，楼面价高达13298元/平米、13482元/平米，成为西安新地王。

8月份，高新软件新城再次上演抢地大战。一宗88亩宅地，再次吸引朗诗、中海、紫薇、万科等十多家大牌房企争夺，最终由招商力挽狂澜收入囊中。

大牌房企之所以敢如此高价格拿地，主要看重软件新城板块所拥有的产业实力、高起点城市配套。

已建成使用的如高新国际会议中心、云水公园、沣惠绿道等，正在建设的如陕西省图书馆、软件新城小学、苏宁广场、高新云巴等基础配套设施。此外，三年内区域将新建6所中小学，人居环境正在不断提升。

在高新区缺地、缺房的现状下，软件新城自然成为各大房企追逐的热土。

产业聚集催生办公市场火热

定位高新区“中国科技创新中心”板块，软件新城的产业集群效应正在扩散。

目前，已经吸引了阿里巴巴丝路总部、华为西安研究所、西安环普科技产业园、新加坡腾飞科汇城等一大批具有国际竞争力的高端项目已经入驻。

从另一层面来看，软件新城的头部效应，也成为高新区产业聚集的核心动力。

今年10月底，高新区70年成就新闻发布会上公布的数据显示，上半年，高新区实现生产总值（GDP）862.16亿元，同比增长12%，占西安市比重20.8%。

高新区三大主导产业已经形成，包括以半导体、软件信息等为核心的电子信息产业，以新能源汽车、生物医药等为核心的现代制造业，以及现代金融、文化创意为核心的现代服务业，吸引了三星、西门子、霍尼韦尔、英特尔、艾默生等众多世界500强头企业，还有2000家外商投资企业，149家境内外挂牌上市企业。

排名全省第一的营商环境，成为吸引企业的制胜法宝。完善的基础设施配套，特别是也锦业路为代表的CBD区域，已经成为西安精英人群的聚集地，也催生了区域办公楼市场的火热。

据仲量联行2019年第三季度西安办公楼市场报告显示，高新区因拥有西安市超过50%的办公楼存量，成为办公楼密度最大的核心商务区，而且平均每季都有超过60%的新增需求。

绿地科创中心抢占高新西门户

高新区办公楼市场中，以绿地中心双子座为代表的超高层办公楼，可以说是独领风骚。作为区域超高层办公楼的No1，绿地中心已经成为西安的超高层办公楼市场的风向标。

而随着产业发展的持续扩容，西安的办公楼市场正朝着“一核心多中心”市场格局发展，这在高新板块的表现也是如此，区域的办公楼市场正呈现出以绿地中心为中心，向西延伸的特点。

10月中旬，位于科技西路与西三环十字西北角的绿地科创中心（项目案名原为绿地鸿海大厦）对外签售，首开便劲销1.8亿元，成为西安商业办公楼市场的热门话题。

之所以热门是因为项目位于高新区西门户位置，紧邻软件新城和高新区CBD区域，更重要的是，项目是目前区域唯一在售的准甲级写字楼，均价约1.1万/平米，约130平米-1500平米的销售面积，吸引了不少本土企业投资置业。

东接高新区核心腹地，西邻沣东产业带，而其背后的绿地集团有着运营绿地中心的成功先例，也让绿地科创中心的溢价空间和未来价值无限放大。

高新区土拍的火爆，预示着产业聚集日益突出，从而催生巨大的商务需求。未来，区域的办公市场将潜力无限，上述拿地动作中，西安高新独角兽基地发展有限公司的土地性质便是40年产权的“商服用地”，入市后会做什么产品，尚未可知。但可以预见，未来，谁抢占区域的办公楼市场，便能分享到区域城市发展的最大红利。