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山水文园:文旅地产沉沦样本

虽然“大裁员计划”暂时还未对外公布,但山水文园的内部高管也证明了该计划的真实性。

图片来源:山水文园官网 图为山水文园集团董事局主席李辙

“10年之后,人们活到120岁左右是可以实现的。”山水文园掌舵人李辙曾畅想过对“生死”的掌控——未来如何延长人的寿命。这个畅想尚未变成现实,他自己的公司却在经历一场“生死考验”。
 

12月6日,业内流传一份房企内部裁员文件称:“集团公司只留65人,大部分同事将离职,离职同事工资开到12月30日,给n+1或n+2的补偿(根据工龄),明年6月30号之前支付,期间支付10%的利息。留下的65人,自1月1日起开30%工资,开到6月30日,后续根据公司状况待定。”
 
自媒体文章委婉地指出,这份文件出自在行业颇具知名度的公司山水文园。
 
虽然“大裁员计划”暂时还未对外公布,但山水文园的内部高管也证明了该计划的真实性,“因为资金链出了问题,已经存在大量员工欠薪问题,老板目前努力筹钱发工资,但效果很不明显。”
 
裁员并非空穴来风,今年7月,李辙引以为傲的山水文园策研院也曾陷入裁员风波。与此同时,山水文园也屡次爆出欠薪、欠奖金(写到合同里的奖金)、欠公积金的传闻。

组织架构膨胀

1985年,伴随改革开放的春风,脱下海军军装的李辙,纵然投身商海。90年代初期,敏锐的目光和独到的商业思维让他开始在房地产领域一展拳脚。
 
据企查查显示,山水文园由李辙和李李分别持股75%和25%,二人乃父子关系,是一家典型的家族企业。
 

知乎网友透露,“山水文园组织结构极其庞大,高薪养了很多人,单单规划设计部门就分了很多条线,几百人。李辙底下有8个总裁,平均月薪40-50万。2019年裁员,不裁员时副总裁有50多个,裁完还剩40多个。”

从山水文园集团官网披露来看,高管团队仅为8人,包括董事局主席李辙、集团CEO张晓梅和文旅集团CEO孙继泉,以及高级副总裁周克、邢文明、李磊、李李和王军。
 
更有员工在知乎平台爆料,“2018年后半年,公司就拖欠工资、住房公积金和个税。2018年整年因为山水负债太多,绩效不了了之。2019年整年都在拖欠工资,公积金更是拖欠9个月,个税8个月,今年7月前才补发了2018年的公积金和个税。虽然补发,但影响个人信誉和积分落户。此外,7月到11月,只发了7月份的半个月工资。”
 
山水文园集团内部通讯录显示,集团总部目前拥有754人,区域公司634人,合计1386人。此次裁员,总部公司计划只留65人。也就是说,单单总部裁掉的人数就高达689人。
 
11月25日,山水文园会议报告中“人资中心的工作要求”显示:第一,按照领导要求,2020年春节将提前两周放假,具体情况以正式通知为准;第二,强调本次集团各中心轮休是以自愿为原则,各分管常委按照工作需求自行掌握,休假人员数量与天数不设比例。
 
在李辙看来,轮休是自愿原则:第一,大多数员工的工作不饱满,上班时间都在干自己的事情,所形成的氛围对努力工作的员工造成了不好的影响,所以不如放假;第二,马上到年底,考虑到部分员工的实际需要,所以提出了轮休方案。而且,通过放假也可以节约成本。”
 
内部员工则普遍认为,“因为担心欠薪员工集中在年前闹事,才采取了这种部署方式。”

文旅项目延期困境

曾经的“百强房企”山水文园是如何走到大裁员这一步?一句话难以说清楚。不过,山水文园转型文旅是一个关键节点。
 
据官网显示,山水文园集团创立于1986年,在北京以开发住宅起家。其正式开发的第一个地产项目,是在六铺炕,那是李辙曾经居住过的区域,包括危改、房改,还有商品房。
 
2001年前后,凭借着在北京三环边上开发的“山水文园”住宅项目而名声大噪。2003-2008年期间是山水文园在房地产市场的高光时刻。
 
随后的10年间,山水文园在房地产住宅开发领域的声音越来越弱,几乎处于蛰伏状态。土地储备方面,除了发家致富的北京东三环土地,拿地的眼光和能力也十分有限。
 
李辙的兴趣也开始逐渐转向文旅。2014年,李辙牵手美国六旗集团,山水文园正式进军文旅地产。彼时,他豪言壮志:要打造世界级IP。
 
山水文园集团总裁张晓梅则公开表示:公司计划未来10年在全国范围内建10个“山水六旗文旅小镇”,目前正在京津冀地区为第一个项目选址。事与愿违,这个计划投资约300亿元、预计2018年开业的京津冀项目,因为雷声大没雨点,很快被外界遗忘。
 
山水文园真正落地的第一个六旗项目在浙江。2015年9月山水文园与浙江省签约,宣布在浙江嘉兴市海盐县打造“山水六旗国际度假区”,许诺投资300亿,2016年开工、2019年开园。不过,开业时间已推迟。
 
今年10月,“六旗主题乐园”官微中显示,浙江山水主题小镇-六旗飓风港水乐园各项工程正紧张有序的开展。整个项目经过复杂艰苦的地下工程施工阶段,进入到了地上设备安装调试阶段。
 
而从浙江省发改委印发《2018年省重点建设项目计划》中了解可知,自签约以来六旗一期项目总投资47.1亿元,累计已完成投资16.1亿元,2018年计划投资10.0亿元。截至2019年3月,整个度假区已累计完成投资140.2亿元,未达此前允诺投资300亿的50%。
 
2016年7月,山水文园又与重庆璧山区签约,投资300亿元打造重庆山水主题小镇——六旗乐园,预计一期项目将在2019年6月底前开业迎客。2017年9月,山水文园与南京市溧水区政府联手打造南京溧水山水主题小镇,总投资超350亿元,计划2021年开始正式投入运营。
 
以山水文园南京项目为例,原计划在2018年先行启动部分项目建设的计划,一直推迟到4月底才举行动工仪式。而且启动建设的还只是用来展示山水主题小镇业态的展示中心,预计2019年9月份建成对外开放。
 
不到四年的时间里,山水文园在没有任何经验的保证下,接连拿地和落子布局,并激进地签约扩张,先后宣布在浙江、重庆、南京三地打造11个主题公园。很显然,李辙只看到了文旅市场这块“大肥肉”,完全没意识到“骨头”的难啃。
 
今年上半年,山水文园在浙江、重庆、南京等地主导的文旅项目遭遇“延期劫”。
 
同时,山水文园被媒体曝出,内部已发生部分岗位工作人员工资被延迟发放的问题;为了纾解资金困境,山水文园或计划将“山水六旗小镇”项目五大产业板块的部分板块转售。虽然,山水文园方面已否认,但却不能掩饰资金链吃紧的事实。
 
六旗集团CEO Jim Reid-Anderson曾在年初解释,由于中国市场贷款受到“限制”、房地产新政出台等原因,使山水六旗延迟在华主题公园的开业时间。业内人士透露,山水文园旗下多个项目已遇到非常大的阻力,其中不仅包括政府方面给山水文园施加的巨大压力,也来自美方,因为品牌使用费也开始停止支付。
 
山水六旗建设周期长、施工难度大、资金需求大,是主题乐园开发建设的共同特点。业内人士分析,近年来,迪士尼、环球影城等世界顶级主题乐园纷纷进入中国市场,融创等品牌房企也争相布局文旅,并不占据一线城市优势的山水六旗小镇,将面临越来越严峻的挑战。

李辙自救

现金为王的时代,山水文园只是揭幕。据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。
 
一位山水文园老员工留言道,雪崩时没有一片雪花是无辜的。企业如同一艘大海中航行的船,负担过重就应卸甲,及早下船给企业留出更长的航行时间才是负责任之人,都拽着船舷不撒手只能一同沉没。
 
“山水文园”这样一个充满诗情画意的名字,是否会被不幸言中,成为那艘沉没的船?
 
为了踏过这道坎,李辙也开始了自救行动,“公司正在布局整体股权合作重组和局部重组,正在推进用我们的IP、策研等核心力量与大型央企合作。”
 
他本人在11月25日的内部会议上,也反思到公司抗风险能力弱,并坦言,“最近这段时间,我面临着巨大的压力,但我绝不会离开大家,我没有海外资产,我没有做离开的准备,我也没有离开的资本,我一定会与大家在一起共渡难关的。”
 
然而李辙喊出的“我在阵地在”,是否真的能稳定军心?

来源:乐居财经

原标题:山水文园:文旅地产沉沦的样本

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