记者 | 黄昱

央企招商蛇口（001979.SZ）近日在资本市场与土地市场都有收获。

12月10日，招商局商业房托基金正式在港交所挂牌，这是香港REITs市场时隔六年之后的首单IPO，招商蛇口也成为第二家在香港拥有REITs平台的内房企。2005年，广州市属国企越秀地产旗下的越秀房托成功上市。

作为央企首单房地产信托基金，招商局商业房托基金预计的发售价是3.42港元至4港元，最终价格定为每基金单位3.42港元，共发行7.5亿个基金单位，预计全球发售款项净额约24.5亿港元。

与最初的预期相比，这次的发售价和最终募集净额有一定差距。截至当天收盘，招商局商业房托基金每个发售基金单位报3.15港元，相比招股价下跌了7.89%。

相比发售和股价表现不佳，能盘活旗下存量商业资产，在融资环境收紧的背景下在资本市场兑现，或许才是此次招商局商业房托基金上市的意义所在。往后，招商蛇口还会继续注入资产，进一步实现轻资产运营。

对招商蛇口而言，分拆一部分商业资产上市算是打通了资本通道，而在内地，他们还继续分享着深圳前海土地增值的红利。

在商业房托上市的前一日，招商蛇口在前海的土地开发平台获增资1458亿元。

12月9日，招商蛇口公告称，招商前海实业、前海投控拟分别以其持有的招商驰迪公司100%股权（估值为643.68亿元）及前海鸿昱 100%股权（估值为729.08 亿元）对前海自贸投资进行增资。招商前海实业同时将以现金形式增资，以补足两者之间的85.4亿元差额。

此次交易金额合计1458.16亿元，超过招商蛇口2018年经审计的归属于母公司所有者的净资产额的50%，构成上市公司重大资产重组。国泰君安指出，至此前海土地整备实质性完成第二阶段，进入第三阶段。

早在2016年9月，招商蛇口子公司招商前海实业与前海管理局旗下前海投控共同投资设立了合资公司前海自贸投资，双方各自出资5亿元。此次增资完成后，招商前海实业和前海投控仍分别持有50%的股份。

前海自贸投资是推进前海2.9平方公里土地整备和开发建设的主导平台。继去年底招商蛇口正式签署《土地整备协议》、《合资合作协议》后，今年4月30日招商蛇口与前海管理局完成前海土地置换，前海土地整备工作已全面完成。

按照土地整备协议，招商驰迪获42.53万平方米的置换土地，总建筑面积约为212.9万平方米，前海鸿昱获用地面积约为50.14万平方米，总建筑面积约为284.86万平方米。

前海自贸投资并表招商蛇口后，意味着招商蛇口将获得位于前海近500万平方米建筑面积的土地储备。按照规划，上述土地储备中，居住功能用地将占到10%，12%将用作总部及产业用房和人才住房，剩余部分将主要用于商业用途。

招商蛇口方面表示，本次增资完成后，招商蛇口在前海区域的土地权益将进一步明确，其并表的合资公司前海自贸投资将成为建设深港合作的重要平台载体，前海区域的开发建设将具备快速启动的条件。

中金公司此前发布研报指出，前海片区土地整备、合资协议落地后，将增加招商蛇口在前海片区的优质土地资源，对应货值超2200亿元。

继续依托母公司“输入”大量低成本土地，支撑了招商蛇口近几年的发展和转型。

早在2016年，招商蛇口重组上市后就确立了以“前港-中区-后城”为发展新模式，意在以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。招商蛇口董事长许永军曾预计，2020年之前，社区业务比例下降到70%甚至60%，园区业务提升到30%，邮轮产业则占比达到10%。

然而招商蛇口转型的成效却并不显著。2019年半年报显示，社区业务板块、园区业务板块和邮轮产业板块的收入分别为124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元，同比增长分别为-29.8%、31.3%、2.7%，分别占总收入的74.4%、24%、1.6%。

招商蛇口在半年报中坦承：“在稳步推进综合发展的过程中，存在着不均衡、存在着转型的阵痛。”

这首先体现在业绩上，今年前三季度，公司实现营业收入255.4亿元，同比减少24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，同比减少38.46%。

在收入减少的同时，招商蛇口的拿地力度也明显放缓，2019年上半年招商蛇口拿地总金额总计约358亿元，占销售金额的35.38%，同比减少49%。

从销售角度来看，今年前十一月招商蛇口以1970亿元的全口径销售金额，排名克而瑞销售榜单第十二位。

招商蛇口实现2000亿元年度销售目标是大概率事件，但经历过多年“转型阵痛”后，其在短期内重回第一阵营的可能性似乎并不大。