文 | 单烁

临近年底，旭辉销售量开始大幅提速。12月4日，旭辉控股集团公告，于2019年11月，集团合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约人民币220.2亿元，同比上涨约69.4%；合同销售面积约146.64万平方米，同比上涨约91.8%。2019年11月合同销售均价约人民币15000元/平方米。

2019年1-11月，旭辉集团累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约为人民币1778亿元，同比增长约35.9%；合同销售面积约1069.4万平方米，同比增长约30.7%。2019年1-11月合同销售均价约人民币16600元/平方米。

旭辉今年全年销售目标为1900亿元，对应2018年同比上涨25.0%。截至目前，公司销售目标完成率达93.6%。据华创证券研报分析，考虑到公司深耕供需关系良好的一二线热点城市，且布局集中在长三角、中西部、环渤海等城市群，并且可售货值充裕，预计全年大概率超1900亿销售目标。

全国销售排名提升，济青两城涨跌互现

克而瑞研究中心公布的《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，旭辉集团今年1-11月共销售面积达911.6万平，全国排名第20位；销售金额达1529.1亿元，全国排名第15位。该名次与去年同期相比略有上升，2018年1-11月，旭辉集团的销售面积及销售金额在全国房企中曾分别排名第29及第16名。

而从山东主要城市青岛和济南来看，今年前11个月旭辉在以上两城的销售数据涨跌互现。

今年前11个月，旭辉银盛泰共在青岛卖房20.28万平，销售金额共计31.42亿元，此两项数据分别排名全部在青房企的第19位和第15位。而去年同期，旭辉银盛泰在青岛的销售面积与销售金额曾分别排在第3及第4名。与去年相比，今年旭辉银盛泰整体在青岛的市场份额下滑较为明显。

与青岛不同，今年旭辉在济南的成绩相较去年反倒更加亮眼。今年1-11月，旭辉银盛泰共在济南卖房37万平，销售金额共计53.7亿元，此两项数据均排名全部在济房企的第5名。而据去年同期数据，旭辉银盛泰并未上榜2018年1-11月济南房企销售面积及销售金额榜单前10名。

据旭辉集团年中报，截至今年6月30日，旭辉在山东地区与银盛泰合作在建共18个项目，其中青岛5个，济南和临沂各4个，烟台2个，潍坊、济宁、淄博各1个。自从2017年与银盛泰携手之后，旭辉已经成功借着这位山东本土龙头房企之“手”，完成了对山东济南、青岛、潍坊、淄博、临沂和济宁6市的深入布局。

旭辉与银盛泰于2017年正式确定战略合作关系，银盛泰是山东本土的代表性龙头房企。双方于当年10月20日签署《战略合作协议》，正式成立山东旭辉银盛泰集团，决定将在山东省内包括济南、淄博、临沂、潍坊、烟台、威海等多个城市进行项目深度合作。2018年1月，双方合作进一步深入，旭辉控股发布公告，将以15.20亿元收购青岛银盛泰房地产有限公司共50%股本权益，另外50%权益由青岛银盛泰集团、担保人及其联系人拥有，以共同开发房地产项目。

重仓一二线城市，22亿布局青岛西海岸

据公开数据，11月旭辉新增5幅地块，位于深圳、青岛、宁波等一二线城市，新增规划建筑面积115.5万平米，环比上涨54.4%，对应总地价55.7亿元，环比上涨22.3%，平均楼面地价4822元/平米，环比下降20.8%，一二线城市土储进一步丰富。

今年1-11月，公司新增规划建筑面积1241.6万平米，同比上涨12.8%；拿地销售面积比1.16倍，拿地相对积极；拿地权益比例71%，同比上涨15个百分点，拿地权益比有明显回升；对应总地价611.5亿元，同比下降0.5%；平均楼面地价4925元/平米，同比下降20.4%，拿地均价占比销售均价30%，新增土储质量较高。

从山东本地来看，据界面山东不完全统计，今年1-11月份旭辉联合银盛泰共在山东拿地10宗共计约56.8万平，总斥资约为35.1亿元，涵盖城镇住宅、商务、商业用地等。其中以青岛面积最大、斥资最多，10宗地中有6宗均位于青岛，共计37.96万平，总斥资约21.96亿元。其次为济宁2宗地，总面积6.79万平共计4.5亿元。另外烟台、淄博分别各有一宗地被旭辉顺利摘得。

在今年截至目前旭辉于青岛拍下的6宗地中，有5宗均位于西海岸新区：

2月15日，青岛音乐之岛文化产业开发有限公司（旭辉银盛泰）摘得古镇口海军路沿海地块，该地块总占地面积232461/平米，含住宅用地23.8万/平米、商业4000/平米、商务用地5万/平米及文化设施1万/平米。该地块最终成交楼板价3623元//平米，总价约10.9亿元；

9月9日，青岛银盛泰房地产有限公司（旭辉银盛泰）摘得黄岛区灵山湾路以南、水城路以西1幅住宅用地，土地占地总面积20071/平米，规划建筑面积5.02万/平米，成交楼面地价3388元/平米，总价1.70亿。本次出让地块系大荒庄村居改造配套用地的一部分，原址323.5亩，民房 579处，企业拆迁区约570亩，片区改造直接费用估算为13亿元；

9月18日上午，青岛辉盛海文化产业有限公司（旭辉银盛泰）以底价2.36亿元竞得黄岛区1幅国有建设用地使用权。该地块占地面积19436平米，建面52865.92平米，起始楼板价4459元／平米，竞买保证金2.36亿元，规划用途为城镇住宅用地；

11月7日上午，位于青岛市黄岛区编号为HD2019-3219的地块成功出让，由青岛旭盛海置业发展有限公司（旭辉银盛泰）竞得，成交单价为3673元/平米，成交总价为53635.35万元。该地块土地面积7.45万平米，规划建筑总面积1.49万平米，土地用途为城镇住宅（含10％比例产权型人才公寓）。地块拍卖起始价3673元／平米，竞买保证金5.36亿元。其中，产权型人才公寓可售面积销售合同均价9012元／平米。

除以上5宗位于西海岸外，旭辉摘得的另外一宗土地位于胶州市。7月8日，青岛银盛泰博观锦岸房地产有限公司（旭辉银盛泰）以1.64亿的价格竞得胶州市城中心香港路南侧1宗住宅地块，地块占地面积33194平米，规划总建筑面积为53110平米，成交楼面价3082元/平米。

据土拍公告，此次地块为第二次上市，该地块原本定于今年4月18日上市拍卖，但随后被政府收回。地块位于双岭路东侧、青年路北侧，土地用途为居住用地，土地面积33194平米，规划总建筑面积为53110平米，竞买保证金为16368.502万元，楼面起拍价3082元/平米。规划指标要求该地块容积率1＜R≤1.6，建筑密度＜28%，绿地率＞30%。

另外从时间上看，旭辉今年在山东的拿地多集中于下半年，烟台、淄博、济宁三城的地块均是旭辉在今年7月份以后摘得的。

拿地“好年”里，旭辉出手愈发审慎

2019年，旭辉在山东地区的拿地态度与去年相比更为谨慎。据界面山东不完全统计，2018年旭辉曾联合银盛泰，总共在山东地区摘得15宗土地，其中青岛7宗，临沂3宗，济南2宗，潍坊、烟台和济宁各1宗。相较于2018年，2019年截至目前旭辉在山东的拿地量远不及去年。

这种保守的拿地态度与旭辉集团在全国整体拿地情况并不相符。

按照集团预期，2019年应该是旭辉的拿地“丰年”。此前林峰在发布2018年业绩报告答记者问时曾公开表示，“旭辉不是每一年都匀速拿地的，我们会根据市场的周期来拿，房企拿地也分大年和小年。2018年我们认为土地市场的地价是偏高的，所以按照标准筛选土地数量会减少。2019年我们认为是一个好年、机会可能会更多一点。”

而且山东区域“先松后紧”的拿地节奏也与集团整体节奏相悖。对于整个旭辉集团而言，似乎是上半年的拿地热情更高：据8月13日旭辉控股公布的2019年中期业绩，今年上半年号称“不拿地王”的旭辉一改过去审慎作风，在多个城市拍下高溢价地块：3月份，旭辉在合肥以总价17.66亿元夺得肥西一地块，溢价率高达104%；4月份，旭辉在四川省简阳市以5620元/平方米楼面价刷新了简阳楼面单价地王纪录；4月底，旭辉再次在合肥拿下两幅地块，土地溢价率分别为90%、73%。

旭辉高昂的拿地热情使其受到多方关注。据21世纪经济报道称，因部分房企拿地激进、出现一些“地王”，监管部门将收紧旭辉、中铁建等五家地产商的公开市场融资，包括债券及ABS（资产支持证券化）产品。

但旭辉方面否认了上述说法，6月11日，其在接受中国房地产报采访时表示，“至今，我们没有收到任何相关通知，资本市场业务暂无异常。过去以及未来，旭辉将始终按照监管部门要求推进各项业务。”