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不吹不黑,实探“捂盘”近10年的深中学区房

“设计师脑洞真大”。

文|黎珏伶

沉寂10年后,茂业集团打造的项目“德弘天下华府”重出江湖,大户型变小户型,“多拼”变一房一证。

12月10日,德弘天下华府开放样板间。三天前,项目的产品发布会才刚刚举办,深圳前首富、“老板”黄茂如也现身站台。

德弘天下华府位于深圳罗湖区文锦北路与田贝三路交汇处,占地约4.84万平方米,总建面约26.53万平方米,由深圳茂业(集团)股份有限公司开发建设。

项目2008年开工,2010年底封顶,而后一直未曾开盘入市。

业内猜测原因有三,一是项目建设超出用地红线;二是为规避“9070”政策而设计的“多拼”大户型不再适合市场;三是黄茂如被传牵涉许宗衡、黄光裕案件,深陷“调查门”。

现在,德弘天下华府营销中心大门敞开,人头攒动。销售人员步履匆匆,忙着接待一批又一批的客户。受四大名校之一深圳中学学区房的吸引,不少购房者牵着或抱着小孩一起前来看房。

但深圳的有钱人想看样板间也不容易,首先要验资50万元,其次还要排队等候,凭票据分批上楼,原因是“安全帽只有20顶”。

截至当天上午11点半,近90批客户参观了样板间;到了下午三点半,已经有超过200批客户看房。

德弘天下华府由8栋椭圆形建筑加上6000平方米商业组成,曾经的设计是600多套228-1000平方米大户型产品,一户有两到三个房产证。

据销售人员介绍,现在的主力户型一共有三个面积段,分别是69平方米两房、74平方米两房和76平方米三房,合计1700套左右,分布在A、B、C、F、G、H栋,一房一证。其余D、E两栋均为460平方米复式,总共90套。

2019年6月25日,深圳市规土委发布公告,德弘天下华府调整用地红线范围及经济技术指标表、变电站位置、建筑高度及地下车库出入口位置。2016年9月,项目也曾申请调整过地块规划。

根据深圳房地产信息网数据,2009年深圳新房成交均价约1.5万元/平方米,2010年升至2万元/平方米左右。彼时,网友爆料德弘天下华府初步销售价格在3万元/平方米。

如今在Q房网上,同是深中学区房的合正星园,二手房挂牌均价9.95万元/平方米;佳兆业金翠园均价约9.74万元/平方米;愉天小区均价也去到了约9.15万元/平方米。其余大部分楼盘的价格在6-8万元/平方米之间。

销售人员提醒界面楼谈,准备首付200-210万元,总价700万元基本上就能买到德弘天下华府,这个月内开盘,2020年底毛坯交房。

调整用地红线范围、超大户型变小户型,使得项目通过规划验收,再加上城市发展红利带来的价格翻倍,或许这就能解释为什么项目会“捂盘”将近10年了。

销售人员也并不避讳谈及项目多年未入市的问题,表示本身是把三套房拼成一套,现在只是回归到以前。

甚至正因为此事,“所有户型都是按照豪宅标准来打造的”,比如层高3.15米、6米挑高露台,比较舒适;再比如2万多平方米园林绿化、1100平方米泳池,罗湖少有。

具体到产品上,69平方米两房是三个户型中最方正的户型。据介绍这也是最受欢迎的户型,“不一定能抢得到”。

主卧与阳台相通,采光不错,但基本放不下衣柜。事实上,整个房子的收纳空间都比较少。

76平方米户型只比74平方米户型多了2平方米,却可以做成三房,原因是有一个卧室由内阳台搭建而成,赠送一半面积。现场销售称,因为是内阳台,只要不影响外立面,都是合法合规的。

该户型的样板间设计了开放式厨房,几乎没有餐厅。客厅开间只有2.5米,承重墙一定程度上造成了空间浪费。

奇数层主卧出阳台,除去走道空间,目测只能放下一米二的床。

阳台只有一个小小的护栏,站在42层的样板间看下去,中间空荡荡的,给人感觉很不安全。

74平方米两房的户型为长方形,最为“特别”。西北朝向,采光很好,景观也不错,看洪湖公园和银湖山景,不过下午会西晒。

厨房比较宽敞,但是客厅空间很小,有看房者站在客厅位置却认不出这是客厅。次卧的空间也比较小,卫生间为暗卫。

参观样板间的人络绎不绝,看房者不时与家人或朋友讨论,以下为界面楼谈在现场听到的真实评价:

看房者A:我觉得好怕哦(刚看完76平方米户型的阳台)

看房者B:看着吓人,会晕(同样是刚看完阳台)

看房者C:(开间2.5米)根本不用看电视了,这么近

看房者D:可以啊,弄个八十年代黑白小电视

看房者E:设计师脑洞真大(针对整体设计)

看房者F:69平很方正

看房者G:出租就很值钱了,租这个房子要一万多块

看房者H(潮汕人):买房子不要买长方形的,要买方正的,长方形很不舒服的

看房者I:这房子只适合出租,不适宜长住

看房者J:(两房)只适合两口之家,有了小孩子后,如果想要父母或者保姆带孩子,都没有地方住

德弘天下华府

地铁:临近地铁7号线洪湖站和3号线田贝站

学校:小学为锦田小学,中学为深圳中学初中部

商业:6000平方米底商

配套:约2万平方米园林绿化,1100平方米泳池

梯户比:三梯六户

车位比:约1:0.7

产权:总共70年,剩下50年

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