文|迈点空间租赁

编辑|李菁

北京时间12日凌晨，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交了首次公开募股（IPO）招股说明书。根据优客工场的招股书，该公司拟定在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为“UK”，用作“占位符”的拟定筹资额为1亿美元。投行海通国际和华兴资本担任优客工场首次公开募股的联席主承销商，The Core Securities、Prime Number Capital和CRIC Securities担任联席副承销商。

终于，毛大庆迈出了冲刺联合办公第一股的步伐。

其实在11月8日，就有外媒报道优客工场已向SEC密交，预计将于今年12月底或2020年1月中旬正式赴美IPO。但是因为先前需要经过授权才能打开阅读招股书，所以外界一直未能对优客工场的企业情况以及招股计划有所了解。翻阅了优客工场354页的招股书之后，我们发现其中有着4个优客工场之前未曾透露过的秘密。

7个联营空间，不赚钱，只谋名？

作为国内目前最大的联合办公，自2015年9月优客工场开始运营第一家联合办公空间，截至2019年9月30日，已经布局了197个联合办公空间，覆盖了中国的41个城市以及新加坡。其中，轻资产模式的空间数量为39个，管理面积约为138,700㎡，约占总面积的23%（总管理面积608,600㎡）。从招股书上看，轻资产运营确实是优客工场实现业绩增长的一大突破口。

在这197个空间中，171个空间已在运营当中，共提供72,700个工位，整体出租率为79%；另外26个空间在建设或筹备当中，优客工场预计其中大部分空间或将在2019Q4及2020年开始运营。

但是也有例外，在中国的4个城市和纽约，优客工场与合作伙伴一起为用户提供7个联营的联合办公空间，用户可以在此享受优客工场的空间服务；这部分空间优客工场只占少数股权，不为优客工场贡献收入，但对于优客工场的品牌以及市场扩张做了良好的铺垫。

也就是说，这7个空间对于本次上市主体优客工场而言，在经济效益方面并无直接帮助，仅仅是谋得一个好名声。这种牺牲短期收益，以获得新市场认可的方式，是否真的可以作为一种市场拓展的手段呢？毕竟不是所有的联合办公品牌都能做到优客工场——品牌效应存在，具备一定的资金支持。所以这种新的市场拓展方式还有待考量。

做社区电商，优客工场尝到了甜头

据招股书显示，优客工场开展了多样化的非空间业务服务（U Plus服务），如设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等。

截至2019年9月30日，优客工场生态上已聚集大约700个业务合作伙伴，联合30多个优客工场投资企业，为客户提供非空间业务；会员数量为609,600，其中企业会员25,000，个人会员584,600。

优客工场在今年8月新推出了社区电商业务，上线两个月的业务成交总额（GMV）已达人民币880万元。而2017年至2019年前9个月，优客工场的非空间业务净收入（包含U Brand）累计达到人民币5.22亿元。

对于社区电商的设想，毛大庆在一篇《共享办公是否存在一个类似电商的巨大机遇？》的文章中，就曾表达过自己的观点。他认为眼下中国的社区电商大多集中在三四线城市的生活社区，而在一二线城市中，生活社区社交关系相对较弱，人们在办公空间里则拥有很强关系，所以办公场景很适合社区电商的切入。

除此之外，社区电商凭借其社交属性，还可以促使空间内的会员将其亲朋好友拉进社群，产生购买行为，由此形成线下用户到线上端用户的裂变增长。优客工场以会议室、咖啡厅、健身房等空间供应链为核心，完成第一次「人」的裂变，吸引以社区为圆心半径一公里内的潜在用户。而人、财、法服务、社区电商等等这些非空间供应链，则可以让优客工场能够辐射到更广泛的人群，完成第二次「人」的裂变。

在联合办公传统空间业态构建中，多是选择异业合作的形式。一旦将各种不同的业态合并之后，加上本身联合办公品牌所具备的空间，一个浑然天成的社区生态自然生成。而这也是WeWork模式最初打动投资人的主要原因——提出“空间即服务”的产品模式，WeWork不仅将自己视为空间产品提供者，还将自己定位为社区服务提供商，造就的是社区故事带来的想象空间。

2019前三季度净亏损5.7亿，赚钱压力不小

在招股书中，首先接受质疑的必定是品牌的盈亏情况。正如WeWork的招股书公示之后，遭遇市场与投资人对其商业模式盈利能力的质疑，最终估值大跌，只能以终止IPO结束了这趟资本之旅。

招股书中优客工场披露了2017年至2019年前9个月年度财务数据，以及2018Q1至2019Q3的季度数据，据此分析可得：

• 净收入快速增长

优客工场2017全年、2018全年、2019年前9个月净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元、人民币8.75亿元；2018全年、2019年前9个月同比增长分别为168%、210%。

• 规模效应带来成本费用占比下降

随着优客工场运营规模增加，各项费用占净收入比不断下降。其中，一般管理费用占比由2017年的56%下降至2019年前9个月的15%，市场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。

• 前9个月亏损超5亿

优客工场2017年、2018年运营亏损分别为3.99亿元、4.57亿元，优客工场2019年前9个月运营亏损为5.61亿元，上年同期运营亏损为2.89亿元。

其中，优客工场2019年第三季度运营亏损1.43亿元，运营利润率为-37%；净亏损为1.39亿元，上年同期净亏损1.06亿元，上一季度净亏损2.02亿元。

联合办公空间长期亏损会带来什么结果？

据《2018年联合办公市场研究报告》显示，2018年1月至10月，约有40家联合办公品牌消失。2019年的情况同样不同乐观，1月，金地商置旗下联合办公品牌ibase原点宣布暂停运营，并表示关店的原因主要是整体经济形势下行，经营不善，长期处于亏损状态。潘石屹最近也公开表示，截止2018年底，SOHO 3Q的规模未达预期，其联合办公业务也进展不顺，这导致SOHO中国开始调整战略，重回销售老本行。

与WeWork相比，优客工场的最大优势

相比起WeWork终止IPO之后，创始人及团队遭遇外界批评并最终被清理出局，优客工场的创始团队称得上是本次IPO最大的胜面。

目前，毛大庆及其妻白小红旗下的控股集团实益持有优客工场46,314,990股普通股，持股比例为35.27%。AMBITIOUS WORLD LIMITED持股为8.56%，Starry Shore Company Limited持股为5.31%。

回想当初WeWork的招股书中，并没有披露诺伊曼的确切持股比例，但根据去年一笔债券发行的相关证券文件，其所控制的公司We Holdings，包括他的联合创始人持有的股份在内，截至2017年底已经持有WeWork约30%的股份。这些股票的投票权是标准普通股的10倍，这让诺伊曼在投票权上拥有了举足轻重的地位。

所以相对于在资本加持与逼迫之下WeWork不切实际的发展计划和巨大的运营亏空而言，以毛大庆为核心的团队可以让优客工场拥有清晰的战略、较大的业务规模和相对规范的管理。

毛大庆的“第101次马拉松”

2018年5月，那是毛大庆第一次在公开场合表示，优客工场有上市计划。之后，陆续有关于优客工场上市动态的消息传出。直到11月8日外媒报道，优客工场已向SEC密交，12月凌晨递交招股书消息公布，最终靴子落地。

优客工场与WeWork有着不少相似之处：多次获得投融资，获得明星资本的青睐、对于空间相关业态的以及其他联合办公品牌的大手笔买买买等等。但是也有一些不同之处：没有巨头资本的拔苗助长型增长、没有特立独行的创始人。

所以，优客工场的上市之路预计会比WeWork的更为顺坦，但是也逃脱不了投资人以及资本对其亏损状况的拷问，以及上市之后资本对其的信任。

所以，对于在2019年5月，完成自己第100场马拉松的毛大庆来说，这将会是最为艰巨的“第101次马拉松”。只不过，在优客工场这条创业马拉松道路上，毛大庆可能有很长的道路要跑。