记者 | 吴波

“房住不炒”、“因城施策”依然是明年楼市调控政策的主基调。

12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行。对于明年的房地产政策，会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

从这次会议的内容来看，房地产行业将延续之前的监管态势，也再次重申了“房住不炒”的政策导向。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年中央经济工作会议中，针对房地产的讲话没有新内容，延续了房住不炒的定位，未来双向调控将是手段，平稳房地产市场是趋势。

回顾2018年中央经济工作会议，针对房地产市场方面强调的内容是：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒。坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

可以看出，楼市调控政策的主基调始终是“房住不炒”，在此基础上，各地可以因城施策。

近期，部分城市就密集微调了楼市调控政策。11月初，深圳调整了普通住宅的认定标准。近日，深圳还解除了商务公寓的限售政策；江苏张家港市也取消了满两年才能过户的限售条件；郑州放宽落户条件，租赁住房满1年即可入户等。

针对近期部分城市楼市政策微调，张大伟认为，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

他进一步分析指出，从历史规律看，在政策的方向性变化关口，楼市政策会非常密集，特别是最近几年一城一策下，各地密集发布地方政策。楼市政策密集发布的主要原因集中在人才购房相关政策、公积金政策、市场乱象监管政策。

这也意味着“因城施策”将得到全面实施。“调控政策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整。”张大伟表示。

房地产高级经济师、土地估价师章林晓也认为，今年相比2018年中央经济工作会议针对房地产市场的定位基本没有变化。差别在于，去年强调两个体系一一住房市场体系和住房保障体系的完善。今年重中之重强调的是，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

而针对城市更新和存量住宅改造，张大伟预计，这将是2020年房地产市场的新风口，未来将有大量企业进入这一市场。

贝壳研究院首席分析师许小乐也持相同观点，他认为，会议提出“做好城镇老旧小区改造”，这是继今年以来对这项工作的进一步明确。

改造老旧小区、提升小区物业管理水平是未来的行业趋势，市场空间巨大。未来，老旧小区改造及物业管理将是房企新的增长点。 

在“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”方面，章林晓认为核心在于"稳"。这与“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”中“稳金融”密切相关。此次会议有强调“必须强化风险意识，牢牢守住不发生系统性风险的底线”，因此房地产市场融资也要趋于平稳。

张大伟则认为，这其中关键是要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。

从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度建设，以长效机制引导市场稳预期。