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取消商务公寓“只租不售”,市场将出现反弹?

住建局:不意味放松调控。

图片来源:海洛创意

文|黎珏伶

深圳商务公寓“只租不售”的政策执行不到一年半时间后,取消了。

12月12日,深圳市住房和建设局确认,深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制,并且从11月起已经开始执行。

同日,住建局发文强调,取消商务公寓“只租不售”,不意味放松调控,深圳仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。

前一天下午,一份《关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》在深圳地产圈流传,里面提到,“2019年10月31日,如桂市长主持的房地产稳增长专题会议原则同意取消商务公寓‘只租不售’规定”, 大家还对此将信将疑。

2018年7月31日,深圳市规土委发布号称“史上最严”的限售政策,禁止企业买房、个人购买新房3年限售、商务公寓5年限售、抑制离婚炒房。

并且,各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售,且不得改变用途。

当时,深圳市房地产研究中心主任王锋解读,近五年,深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右;近一年半,企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%,个人和企业炒作商务公寓比较明显。

商务公寓限售政策的出台一是有利于抑制投机;二是确保产业用地供给,发挥商务公寓基本配套作用;且增加租赁供应,促进企业和个人持有商务公寓出租经营。

如今,商务公寓取消“只租不售”,住建局给出的原因是该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看不利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓销量。

住建局表示,取消商务公寓“只租不售”是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措,也是加强供给侧改革、稳定商品房价格的重要手段,有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标,促进深圳房地产市场平稳健康发展。

据合一城市更新集团第三季度研报统计,2019年第三季度改商类项目中不含商务公寓的占比高达65%。但受限于部分地区出现商办类剩余情况,或许是出于对项目出租率或自持考量,仍有35%的项目含了商务公寓,但同时也大大增加了企业负担。

深圳中原董事总经理郑叔伦也认为,从目前的情况来看,不少项目城市更新中配建了商务公寓,如果开发商旧改中商务公寓只能自持,无法出售,也无法给到返迁居民,将大大增加城市更新的难度。

另一方面,商务公寓限制后,可售的居住属性房源减少,不利于解决供需不平衡的问题。只租不售商务公寓拍地也不乐观,去年推出的商务公寓用地还是人才安居集团拿下,企业参与热情不高,企业不参与政策的实际意义也就不大。

“深圳中心区旧改难度越来越高,取消限制将让部分停滞的城市更新项目更加容易推进。”郑叔伦说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,此次政策松绑,其一个隐含的内容在于,通过租赁的方式来消化商务公寓,或不是一个非常好的方法。

深圳中原研究中心统计数据显示,2018年商务公寓供应量为133.51万平方米,同比下降0.36%,为近四年来供应量的首次下跌。今年上半年,商务公寓成交49.63万平方米,同比下滑3.3%。

商务公寓取消“只租不售”后,据住建局监测市场反应,开发企业反映正面,但因该政策是相对长效的政策,对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提供了一组数据:2018年,商务公寓达到深圳新建商品住房供应销售的32%,2019年上半年达到41%。

他认为,商务公寓已经成为深圳房地产销售的一个重要组成部分,也是深圳年轻人应对高房价、解决“上车难”问题的重要渠道。

因此,“(新政策的)影响还是挺大的,这次松绑以后,开发商会大量进入市场,供应会明显增加,销售也会出现明显的反弹。”

李宇嘉还指出,深圳城市更新里面,“工改”项目很多,如果能够改成商务公寓并且允许销售,那么开发商的积极性会明显增加,这会对深圳整个城市更新的提速产生比较大的帮助,开发商参与深圳土拍的积极性也会加强。

罗宇也认为,对于村改、工改商等涉及改商类型项目,公寓可售将释放红利,提高项目估值,有助于项目前期融资,项目推进或将提速。同时业界亦关注公寓回迁是否也将同步获得放开解禁,以盘活现状容积率较高的旧改项目可以通过公寓回迁平衡利益。

不过,无论是郑叔伦还是李宇嘉、王锋,都一致认为深圳的调控政策没有放松。

“之前规定只租不售,是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少,即使其入市也需要3年左右周期。因此,这一政策对当前楼市影响是很小的。”王锋指出,这一政策对深圳楼市的影响微乎其微,实际是政府对规划建设政策的调整,对房地产供应结构的一种供给侧调整,不能误读为深圳楼市调控放松。

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