记者 | 黄昱

双十二这一天，万科物业发布了一条保守了18个月的秘密：与戴德梁行签约成立合资公司，双方将注入其在商业物业与设施管理领域的资产，且不会再各自拓展这一业务。

万科集团高级副总裁兼物业集团首席执行官朱保全将此次合作称为里程碑式的整合。“双方不仅实现了业务的整合，更形成了优势资源联盟。双方股东支持新公司发展，同意新公司使用‘万科物业’、‘戴德梁行’这两个非常经典的品牌。”

在合资公司中万科的股权占比会多一些，双方都会派驻董事。对于席位的安排，朱保全表示，最快明年初会公布。

管理层分别来自双方团队，其中，首席执行官由原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任，首席财务官由原万科物业政企商业服务事业部管理合伙人莫凡担任。

合资公司的业务发展主要还是集中在大中华区，资产包构成主要是万科和戴德梁行原来的客户，以企业办公和写字楼为主。朱保全表示，未来可能还会通过收购来扩大管理规模，但关键还是要看价格的高低。

 “公司同事一直提醒我说，发言需要经过律师，但这么喜庆的日子如果用律师的表达方式就太生硬了。”对于此次合作的达成，朱保全喜形于色，并讲述了双方的合作如何来之不易。

为促成和戴德梁行的合作，万科物业首先抛出了“橄榄枝”，耗费约1.67亿美元，以首次公开募股定价的方式买入戴德梁行4.9%股权。2018年8月2日，戴德梁行在纽交所上市，万科物业成为戴德梁行的第四大股东。

虽然四天后，戴德梁行全球执行主席兼首席执行官Brett White来到香港，万科物业很快与其就后期合作的基本框架达成共识，但双方后期谈判的时间超过了一年。

朱保全透露：“我们是包干制，他们是酬金制，这个协调很久，而且双方在发展的要求上也不太一样。”

近年来，物业公司也迎来上市潮，被视作“种子选手”的万科物业却多次公开“拒绝”上市。

在万科集团董事长郁亮看来，万科物业必须要区别于传统的物业公司，它的价值才能得到市场上充分肯定。“一定要等到大家认同万科物业是一个城市服务商才上市。”

对于万科物业来说，十年前还只是地产的服务部门，十年后万科物业已经成为万科集团的第二大业务。万科年初提出“要寻找6个千亿级业务，以再造一个万科”，而万科物业则被视作最有可能冲击千亿的业务板块。

为了培育住宅物业之外的新的利润增长点，万科从2015年开始进入商办物业服务领域，目前已实现超过15倍的增长。

但与住宅物业服务相比，商办物业要求更高。朱保全透露：“我们进入这个领域的时间比较晚，最开始去投标的时候，我们投标的价值是别人的好几倍，人家都笑我们会不会投标，懂不懂所谓的设施管理。”

经过四年的探索，阿里巴巴、腾讯、华为、小米、今日头条等企业都成为了万科物业的客户。2018年10月，万科物业整合了商企物业的管理资源和专业能力，推出了“万物商企”子品牌，并提出“住宅商企，两翼齐飞”战略。

截至2018年底，万物商企已覆盖52个大中小城市，服务的项目已经达到635个，管理面积为3974万平方米。

对于与戴德梁行合作的原因，朱保全表示，即便是万物商企发展得很好，但外界对万科物业的品牌认知还是停留在住宅。我个人也还是更熟悉住宅，所以才跟别人合作商企。

另外，万科的商办物业管理一直缺乏配套资产服务，例如租赁、大宗交易。“所以当我们为这类客户服务的时候，他们往往问我们能不能提供租赁和大宗交易，这个过程蛮尴尬的。但是建立租赁和大宗交易的团队不是那么容易的。”

拥有相关产品线的戴德梁行则将为万科物业弥补这一缺陷。

从营收表现来看，万科物业一直都是行业的“龙头”。数据显示，万科物业2018年的收入为98亿元，同比增长33%；2019年上半年，达52.83亿元，同比增长27.1%，领先国内其它物业公司，上半年绿城服务、中海物业、碧桂园服务的收入分别为36.6亿元、24亿港元以及20.16亿元。

在2018年万科物业收入中，来自住宅物业和商办物业的占比大概为3：1。对于未来收入结构的期望，朱保全透露：“原来对于‘万物商管’，我们内部还属于照顾新生儿的形式，现在成立合资公司后，会跟住宅业务形成‘赛马机制’，未来收入比例做到1：1。”

至于商办物业的发力，对万科物业成为千亿级公司能产生多大的助力，朱保全并未正面回应，称要看保利物业的表现。

万科物业之所以要对标保利物业，很重要的一个原因是，12月19日就将上市的保利物业，也是一家大力开拓非住宅物业管理的公司。

保利物业非住宅项目的在管面积占比明显超过其他可比物业公司。2016年和2017年，保利物业外拓非住宅项目的在管面积占总在管面积的4.5%和9%，而到了2018年和2019年上半年，这项数据已提升至36.7%和51.5%。

对于合资公司明年的收入目标，朱保全表示，目前还没有开董事会进行讨论，但可能会超过200亿元。如果这一目标实现，相当于再造一个万科物业。

除住宅物业和商办物业外，物业城市管理也是万科物业发展的新模式。去年9月，万科物业介入珠海横琴新区的管理，年度合同额超过3亿元，一年后万科的物业城市模式已经复制到了雄安新区。

在商办物业独立出来后，物业城市板块将如何发展也备受关注。“在2020年10月15日前后，我们会在深圳举办一个正式发布会来说明新的业务规划。”朱保全又卖起了关子。