文 | 杨磊

在买房这件事上，有的人一辈子也就那么几次，很多人都只有一次。面对动辄几百万的交易，卖房的这些人究竟赚走了买房人多少钱？

要了解这个真相，我们得从两个层面说起。

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卖房的“甲方爸爸”。

我们都知道，楼盘，是开发商拿地建的，在销售环节，一套房子的成本，自然成为了房价最重要的一头。

商品价格基于成本，这是经济规律。但是，千万别忽略一个重要事实：房子是附着于土地的特殊商品，不可物理流转，远远超过肉眼看得到的钢筋水泥的价格。

想明白了这个道理，我们再来看，房价=建筑成本+利润吗？

显然问题不止这么简单。因为，影响房价的因素太多了，比如，土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润等等。

总体来说，房价大致可分为四大部分：

1.土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；

2.建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；

3.开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等；

4.开发商经营利润。

还需要注意的是，不同区域、不同属性的土地价格差距较大，而且，一些开发商的高额利润，也是造成高房价原因之一。

除了这些土地成本、建安成本，作为开发商，开发一个楼盘，还有前期的规划设计费，售房阶段的广告推广告费，以及一大笔税费……这些，当然都要摊到房价成本里。

那么，开发商盖楼到底需要花费多少钱？

根据凤凰网统计的数据，除去土地费，土地税费与前期费用，开发商盖楼的固定成本这块大概在3255元/平米（按照最高计算）。

另外，中指院数据显示，2019年成都中心城区上半年成交均价为12736元/㎡，2018年成都一二圈层平均楼面地价为4507元/㎡。

我们以此数据来大概计算一笔账：

土地税费：楼面地价（元/平）*15%， 4507元/㎡*15%=676元/平

企业所得税：收入总额减去成本、费用等*20%， （12736-4507-3255-676）*20%=860元/平

企业盈利：房价-地价-税费-成本-企业所得税 ， 12736-4507-676-4507-860=2186元/平

政府所得：楼面地价+企业缴纳土地税费+企业缴纳所得税， 4507+676+866=6049元/平

这也就意味着，在成都购买一套逾1.2万元/平米的房子时，固定成本3255元/平米，房企所得2186元/平米，政府所得6049元/平米。

还有加上政府的限价政策，新楼盘的最高价开发商说了不算，“甲方爸爸”有时也叫屈。

从这些数据大概可以看出，一套房子中，土地费用约占25%-35％，房屋建筑安装费用约占25％，各项税费约占15%-20％，营销成本2%，在此基础上，还有15%-20％左右的开发商利润，这些因素综合构成了商品房的售价。

那么，以成都目前约12736元/平米的均价为例，倘若购置一套100平米的普通住宅，购房款总价约127万元，其中，开发商赚走大概19万-25万。

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卖房的乙方XX。

事实上，卖房这件事，也不只有开发商自己独家销售这么简单，还存在着代理公司，各种外部渠道公司，如我们大街上常常能见到的链家、中原等等。

自从渠道公司这种模式出来以后，开发商卖房变得更为高效。因为相对于传统的广告，渠道公司的资源整合属性，为开发商卖房带来了相对更为精准的客户。他们利用代理来的楼盘资源和高佣金，吸引数千名地产从业者帮助他们卖房，而开发公司也愿意跟这样的渠道公司合作。

他们先代理楼盘，然后整合经纪人，利用经纪人嫁接客户，简单，粗暴，直接。

正因为如此，渠道商收取的渠道费越来越高，从卖一套房，赚几万块，到卖一套房，赚十万块不等，这样的操作思路，也间接的抬高了房价。

而这个模式的背后，买房者最终为这些高额的渠道费买单。

据不完全统计，成都市面上的渠道公司超过一千家，有超过一半的在售项目在使用渠道，一些大型渠道公司所接项目数超过300家。

笔者通过某分销平台工作人员介绍，成都市场上商业产品的佣金大约是5%-10%，其中商铺最高，有的项目佣金最高有15%。

所以简单的算笔帐，假如开发商承诺的佣金是10%，那么只要卖出一套价值100万元的商铺，中介公司就可以获得10万元的佣金，这就是购房者被撸走的“隐形羊毛”。

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到底从哪个渠道买房，最省钱？

开发商都有一笔营销的费用给乙方的，无论买房人是自己去还是渠道带去，你基本是在乙方手上成交，开发商都必须出这笔费用的，只是由谁拿到而已，除非你是开发商老板的朋友，内部购买，折扣给到你。

买房的常理认为渠道带过去价钱贵点，理由是开发商要给渠道佣金，如果自己去就可以把这个佣金给买房人在房价里少去，这个想法是合理的，但却是错误的。如果是这样，就根本没有渠道销售这个模式了，如果一个楼盘有多种销售渠道，而每个渠道的价钱又不一样，那还玩的下去吗？

当然渠道带过去不一定保证比自己去少花钱，却能保证一样，就是可以节省时间和精力，很简单一个道理，如果渠道价钱比自己去贵，那渠道这个销售模式就不存在了，新房本来都是一房一价的，买房人要是觉得渠道带着去买贵的话，其实要证明很简单，可以叫朋友自己去，看看那个房号多少钱，也就证实了。

当然也可以自己去看，要花的时间和精力相对多一点，本来买房人对每个楼盘都不是很熟悉，渠道带买房人去的话相应的，推荐适合买房人需求的楼盘，花费的时间精力相应的少一点。

因此，一般意义上买新房，渠道看起来要更省钱，开发商给渠道6%的优惠，但渠道可以给购房者2-3点，这样一来，渠道起到了变相降价的效果。

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还有比渠道买房更省钱的方式吗？

一种模式的存在，有它自己的优势，也有它自己的劣势，比如，渠道买房，没有合作的项目，或者渠道佣金比较低的项目，渠道公司的经纪人是不愿意带买房人去看的，这也给购房者带来了一定程度的损失。

而在成都，一个新型的互联网购房平台——“奥鹿购房恵”的出现，也许将给新房销售的模式带来一次颠覆。

源于对互联网房地产新型营销模式的认识，立志于通过互联网技术提高购房效率、降低购房成本、让利于客户、多方共赢的理念，奥鹿购房惠在房地产行业里率先推出了购房补贴平台。

简单理解，奥鹿购房恵，依托于小程序的轻量运营模式，将成交佣金的大部分费用以补贴的形式让利返还给购房者，当买房人通过购房惠到售楼部看房，除了开发商给到购房者所有优惠外，可以另外享受到购房惠的高额补贴，也就是双重优惠。

所以通过购房惠平台买同样的房子，价格会更便宜。

据悉，购房恵平台现在可以最高享受10%的现金补贴，而且平台目前与川内大部分楼盘均有良好的合作，主要为购房者提供内公寓，商铺，住宅等房源。