文｜中国经营报 陈婷 赵毅 

自《城市居住区规划设计标准》（以下简称“《标准》”）（GB50180-2018）明确从2018年12月1日开始实施以来，从目前执行情况而言，各地执行新标准的力度参差不齐，有的地方甚至还未执行新标准。从开发企业的情况来看，由于新标准调整和新增了部分强制性条文，与现状有较大的出入，企业对执行新标准存有疑虑和困惑。

中国建筑设计研究院城市规划设计研究中心总规划师、教授级高级城市规划师蒋朝晖对此表示，《标准》颁布实施一年多来，既有大量点赞声音，也不乏置疑态度。通过收集3900张调查问卷，统计结果显示，容积率成为不同人群最为关注的焦点，最常见的住宅区用地出让指标容积率区间为3.5以上；容积率管理过程中“控规容积率制订不合理”成为“最吐槽”的问题。

蒋朝晖指出，此前很多地方在制订当地城市规划管理技术规定时，定的标准远远超过了2002年版《标准》，对容积率的误用也加剧了强度过高的情况。那么，城市住宅用地的平均容积率应为多少比较合适？蒋朝晖指出，经过计算，我国城市住宅用地平均容积率只需要1.0～1.7。

修订标准基于三大原因

12月13日，广东省房协2019年度会员大会在江门鹤山方圆福朋喜来登酒店举行。蒋朝晖在大会上，对2018年版《标准》的修订背景及核心内容进行了详尽解读。

据了解，1993年国家就出台了城市居住区规划设计规范的标准；2002年对其进行了局部修订；2016年进行局部修整；之后2018年版《标准》正式发布并实施。

蒋朝晖指出，对《标准》进行全面修订的主要原因有三个：第一个原因便是时代的变迁。这些年来，经济的飞速发展带来人均GDP的变动，人口在不断增长的同时，结构也发生了一定变化，我国的城镇化率在不断提高。在当前时期，中国经济将进入质量更高、效益更好更可持续的发展阶段，我国的主要矛盾转变为人民日益增长的美好生活需要，因此，追求高质量、更公平是转型需要的关键词。

第二个原因是，在过去住宅建设的过程中，有五大问题较为凸显。一是“风貌缺特色”，千城一面的现象比较严重；二是“服务缺配套”，住宅的建设忽略了绿地和配套设施的建设；此外，“强度缺控制”“形态缺协调”“高度缺引导”三个问题使得住宅新区在建设过程中乱象频发。

第三个原因是，多层高密度和低层高密度的形态等现实情况是此前《标准》所“屏蔽”的区域，因此为了解决这一局限性，以及与其他标准做好衔接，需要对《标准》进行全面的修订，以适应实际情况的发展。

容积率成最关注焦点

蒋朝晖指出，在对《标准》进行全面修订的过程中，通过问卷调查发现，容积率成为大众最为关注的内容，最常见出让区间为3.5以上，最多新建层数类别为高层。而在容积率管理过程中主要问题和现象的统计中，“控规容积率制订不合理”成为“最吐槽”的方面，具体表现为空间形态不好控制、毛容积率代替净容积率。此外，“间距太近”成为影响城市环境最突出的形态问题。

“我们注意到，很多地方在制订当地城市规划管理技术规定时，定的标准远远超过了2002年版《标准》。另一方面，对容积率的误用也导致了强度过高现象的加剧，比如在小区的规模上用了针对住宅用地的容积率标准，放大了纯住宅用地的容积率标准。”蒋朝晖补充道。

在城市住宅用地的平均容积率应为多少较为合适的问题上，蒋朝晖表示，城市地区的人均建设用地是100平方米，通常而言，每个城市的居住用地比例约为25%～40%。从定义上看，居住用地主要由住宅用地和配套设施用地组成，其中住宅用地占到将近95%左右，人均住宅用地约是21～36平方米。“用人均居住面积乘以人均住宅面积，就可得到我国的城市住宅用地平均容积率只需要1.0～1.7。”蒋朝晖还称，根据居住区的不同，《标准》对限制容积率最大值、限制住宅建筑高度要求也不一样。

此外，在绿地方面，蒋朝晖还指出存在数量不足、分布不均的问题。因此，2018年版《标准》也对增加绿地做出要求，以提高人均指标。“之所以把生活圈分成5分钟、10分钟、15分钟三种类型，强制性地要求绿地相对均衡分布，是让大家真正做到‘300米见绿、500米见园、1000米见林’。”蒋朝晖如是表示。