文｜黎珏伶

“一个新的航母即将诞生。”

12月12日，万科物业与戴德梁行签约成立合资公司，名字叫“万物戴德梁行资产服务有限公司”。

签约仪式上，郁亮露面了。万科集团合伙人、万科物业事业集团首席合伙人朱保全将新公司比喻为新的物业“航母”，亦将这次合作称为一次“重量级、里程碑的整合”。

不是所有的物业公司都担得起这个头衔。万物戴德梁行在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖80多个城市，管理物业项目超1000个，员工人数超过2万人，这是它傲气的“资本”。

资料显示，新公司由双方股东注入资产包构成，以企业办公和写字楼为主，将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理。双方以新公司为主体，不会再各自拓展商业+物业。

“新的公司可以使用万物商企、万科物业、戴德梁行，当然到明年，这个公司也可能会有一个新的品牌。”朱保全透露，如果万科物业上市，那么新公司会是一个可以被打包的资产包。

关于整合，万科和戴德梁行讨论了18个月。双方的持股情况将在明年初公布，从目前情况来看，万科的持股比例将会更大。

新公司的管理层则分别来自双方团队，首席执行官将由原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任，首席财务官将由原万科物业政企商业服务事业部管理合伙人莫凡担任。

2018年，戴德梁行全年营业收入82亿美元，全球物业管理面积3.34亿平方米，服务约70个国家。

提及合作的原因，朱保全表示，戴德梁行主要想对中国客户进行深度挖掘。因为历史上戴德梁行更多服务外资客户、香港客户，但今天在中国，中资客户发展的速度可能要更快。

另一方面，相对于商企，万科更熟悉住宅。而且在做写字楼物业管理的时候，由于背后没有配套资产服务，万科一直没有涉及租赁和大宗交易。

“所以当我们为这类客户服务的时候，他们往往问我们能不能提供租赁和大宗交易，这个过程蛮尴尬的，建立租赁和大宗交易团队不是那么容易的。”

1990年，万科开始从事物业管理业务，接管的第一个服务项目是深圳天景花园。两年后，万科旗下的第一家物业管理公司成立。2009年，万科正式成立物业事业部，使其成为集团独立事业单元。

2015年是万科物业的一个分水岭，万科物业开启市场化之路，全面接受各开发商的物业服务邀约，此前只服务于万科项目的状态被打破。

到目前为止，万科的住宅物业服务已经进入84个城市，一共有2209个项目，服务家庭480万户，超1584万人口。在管资产突破6万亿元，在职员工人数约8万名。

2018年，是万科物业的另一个关键年份。当年5月24日，万科物业发展股份有限公司与珠海大横琴投资有限公司签署战略合作协议，双方联手打造国内首个“物业城市”治理模式。

这意味着，万科开始进入城市空间服务，不再满足于只做住宅小区，而是将物业服务延伸至市政基础设施管养、环卫清洁、城市秩序管理等领域。

今年媒体交流会上，朱保全透露，万科物业将会把城市物业模型带到雄安这一祖国的千年大计项目之中。

从珠海横琴岛到雄安，万科的城市物业项目正在慢慢铺开，逐渐成为万科物业的重点发展领域。万科的目标，是将这一领域发展成为与住宅和商企并列的事业部。

万科物业扩张的脚步没有停歇。同样是在2018年，万科物业于10月15日对外发布“住宅商企 两翼齐飞”战略，将商业物业独立出来，首次推出“万物商企”子品牌。

也同样是在2018年，万科物业宣布以首次公开募股定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。

万物商企以商写物业管理、政企设施管理两方面为主业务，服务内容包括前期顾问、运行期物业管理、综合设施管理和资产运营管理；

为运营型物业提供公共物业管理（PM）服务，提升客户的不动产全生命周期的资产价值；为自用型物业提供综合设施管理（FM）服务，帮助企业聚焦其核心业务的发展。

目前，万科物业商企业务的业务形态分为企业总部、政府机构、商务写字楼、城市综合体、产业园区等。

发力商企业务，朱保全将原因归结为，万科物业一贯的价值主张为进入商企领域打下坚实的基础，同时也是万科物业业务转型的基础。万科物业坚持，物业管理的本质是对建筑物的打理。

业主与物业之间最重要的联系纽带是不动产本身，而不动产具有资产的属性，基于对建筑物打理的物业管理本质，以及以不动产资产价格作为衡量物业工作价值标准的观点，对不动产的打理和资产的衡量是万科物业对自身业务的约束。

截至2018年底，万科物业的商企业务进入52个城市，拥有635个商写项目，在管项目面积达到3974平方米。腾讯、华为、阿里巴巴、蚂蚁金服等现在都已纳入商企业务的服务名单中。

由此看来，万科物业大体可以拆解为三大块：住宅、商企和物业城市。

根据2018年年报数据，万科物业去年实现营业收入 98.0亿元，同比增长 33.0%。在新增签约饱和收入中，住宅业务占比 65%，非住宅业务占比 35%。

物业成为万科仅次于房地产开发的第二大业务。如果以公司内部口径统计的112亿元营业收入来看，万科物业也是行业内第一个营收超过100亿元的公司。

在10月15日举行的2019中国国际物业管理产业博览会上，朱保全透露，“住宅今年大概90个亿，商企大概40个亿。”

从财务体量来看，朱保全预期，智慧城市做到30个项目后会成为最大的一个BU（事业部），“就跟住宅差不多一样大了，住宅两年之后大概130个亿左右”。

公众号“好猫财经”按照万科物业每年30%的增长速度测算，两年后，万科住宅物业收入达到150亿元，商企物业合资公司营收达到170亿元，“物业城市”模式收入达到150亿元。

整体上，万科物业营业收入有望接近500亿元，利润则接近100亿元，给予其较低的10倍估值，市值就将超越千亿。

发展到现在，市场好像已经比万科自己更关心万科物业的上市问题了。2018年南方区域媒体交流会上，万科董事会主席郁亮的说辞是：特意让物业保持与资本市场的距离，怕资本市场把物业引导坏了。

他表示，万科物业有机会达到千亿市值，希望它具备了基础和实力之后，再谈上市问题会好一些。

时隔一年，也是在南方区域媒体交流会上，郁亮的说法有所改变。“一定要等到大家认同万科物业是一个城市服务商才上市，一定要区别传统物业，它的价值才能得到市场上的充分肯定。”

这一次，万科物业与戴德梁行合作成立公司，上市问题重提。朱保全回应：“那当然要看郁总的。”