文|杨国英观察 敖海峰

时间进入2019年岁末，在“一城一策”、“因城施策”提出近一年后，深圳和长沙，这两个具有代表性的城市，发出了两个含义截然相反的通知。

一个月前的双11，深圳市地税局发布通知，通知称，即日起深圳市容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅，满两年可免征增值税。

这个通知意味着，在深圳实行了四年的“豪宅税”标准被大幅上调。与此同时，实行了一年多的商务公寓“只租不售”政策也在11月被取消。

一个月后的12月11日，远在千里之外的长沙，也发布了一个通知：

长沙市发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》。《通知》中明确将商品房价格构成拆分为“成本+利润+税金”三个部分，其中利润以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。该《通知》自12月11日起执行。

前后仅仅相差一个月，深圳和长沙，这两个一线和二线中的代表城市，一个似乎放松了调控的力度，另一个则是明显加强了。

更让人诧异的是，选择放松楼市调控的是房价高居全国第一的深圳。而加强调控的是房屋均价仅仅一万出头的长沙！

这是什么逻辑？

01、深圳“向右”的逻辑

在经历了2016年半年房价飙涨50%以后，深圳的房价超越北京、上海，一跃成为全国第一，这个第一名一直保持至今，没有城市可以撼动。

但即便在房价如此高的情况下，深圳市依然发布了利好楼市的“新政”。

“新政”发布后，其带来的影响迅速在楼市交易中显现出来。

▲数据来源于知乎

12月16日，国家统计局发布的数据显示，深圳11月二手房价格攀升1.4%，而同期的另外三大一线城市，北京、广州略有下降，上海持平。

贝壳研究院12月4日发布的重点城市二手房报告就更吓人了，深圳11月二手房价格为6.45万元/平方米，环、同比分别上升5.2%、19.0%。

在全国限制房价过快上涨的背景下，深圳依然出了这样一个推动房价上涨的“新政”，目的究竟何在？

很多人将其联系到今年第三季度深圳经济表现不佳上来。

今年第三季度，深圳交出了近年来最为惨淡的答卷：GDP增长率仅为5.15%，为近年来历史最低（事实上，很多人认为增长率只有4%左右甚至是0.52%）。

由此人们很自然的认为，是经济下滑导致深圳又要拎起房地产这个“夜壶”了。

但事实并没有这么简单，实际上，房地产对深圳的GDP贡献一向很小。在全国各大城市中，深圳是少有的对房地产依赖度极小的城市。

今年上半年广东省发布的数据显示，深圳三大产业占GDP的比重为：0.1:39.1:60.8。去年这一数据为0.1:39.8:60.1。

去年发布的一份报告显示，在全国30个典型城市GDP对地产投资依赖度排行榜中，深圳这一数值为9.01%，其余29城均超过10%合理值。

不仅如此，这几年来深圳在土地出让方面一直十分谨慎，土地出让面积一向在全国各大榜单上“名落孙山”。

更何况，二手房的交易并不会被划入GDP数据中，即便二手房涨价，对深圳GDP也无法构成影响。

由此，我们可以基本断定，短期来看，无论房价上涨或是下跌，对深圳GDP的影响都微乎其微。

那么深圳为何要实施“新政”？

当然是有原因的，第一个原因就是这个“豪宅税”实在太高。

拿深圳南山区来说，现在二手房的均价在8万左右，套均总价为670万左右。按照深圳2015颁布的“豪宅线”，一套48平米的房子就能被划为豪宅。购房人平均买一套房子，动辄需要缴纳几十万的豪宅税。

本来，这笔“豪宅税”应该由业主缴纳，但在卖方市场下，毫无疑问被转嫁到了买方身上。

此次调高“豪宅税”的主要目的就是减轻购房人的税费负担。

不管最终有没有达到这样的目的，这个不合理的“豪宅税”都是必须要取消的，只是因为前几年深圳房价在强调控下依然一涨再涨的缘故，一直被拖到了房价稍微缓和一点的今天。

而第二个原因，就是推动深圳死水一般的二手房市场。

长期以来，深圳的新房和二手房房价存在一定程度的“倒挂”现象，在巨大的价格压力下，不少买房者宁愿多等一段时间买新房，也不愿购买二手房，这导致深圳的二手房市场一直不活跃。

要知道，整个深圳市的面积不到2000平方公里，而生活在深圳的人群超过2500万人（2017年11月数据）！在新房供应量远远不足以满足需求的情况下。如果二手房市场不活跃起来，深圳的房价仍将面临着巨大的上行压力。

因此，二手房市场必须活跃起来！商务公寓也必须活跃起来！

事实证明，在“新政”实施后，二手房市场果真活跃起来。深房中协标准指数显示，11月深圳二手房网签量达到9243套，环比大涨57.5%，与去年同期3738套的二手房网签量相比，增幅更是高达147%。

出于这两方面的原因，深圳即使明知实施“新政”会导致房价短期上涨，也在权衡之后做出这样的选择。

那么，长沙在继续加紧楼市调控的力度之下，又有怎样的逻辑？

02、长沙“向左”的逻辑

在了解长沙加紧调控力度的情况下，我们需要了解一个背景。那就是在此之前，长沙已经实行了非常严厉的限购、限售政策：

可以看到，长沙调控之严，在所有二线城市中堪称首屈一指，几乎可以与一线城市并驾齐驱。

也正是在这样严厉的调控政策下，过去几年，在全国各大城市房价普遍大涨的情况下，长沙房屋均价才在今年堪堪突破一万大关，排名全国所有城市中的第57位，远低于同级别的武汉、郑州、合肥等，甚至比一些三线城市都大有不如。

长沙的房价已经够低了，为何还要“严上加严”？

我们看一下长沙今年上半年交出的成绩单就明白了。

2019年上半年，长沙市实现地区生产总值5537.82亿元，同比增长8.2%。到了第三季度，这个数字继续扩大到8.3%，位列15座万亿城市第一位！三大产业增速分别为3.1%、8.9%和7.8%。

▲数据来源于：中商产业研究院

很显然，三大产业中，第二产业高达8.9%的增速是长沙经济高速发展的主要引擎。

在长沙市内，有三一重工、有山河智能、中联重工、长丰汽车、福田汽车、远大直燃机、大众朗逸……等多家大型工业企业。

他们为什么都把生产基地设在长沙？地价便宜是其中一个重要原因。

2017年，长沙住宅楼面地价仅为1475元/平米，2018年稍微涨了一些，但也仅为1888元/平米。

这是什么概念？同处中部城市的郑州和武汉，楼面供应加分别高出长沙60%和200%。而南京，2017年这个数字就超过了1.1万。

正是由于低房价的红利，让长沙对企业吸引力大增。仅2018年，就有大陆集团、广汽三菱、京东无人智配中心等多家大型工厂落户长沙。

根据规模以上工业企业统计，2018年长沙市22个工业新兴及优势产业链产值合计6849.0亿元，比上年增长11.3%；实现利润422.6亿元，比上年增长7.9%。

坚持严控房价，让长沙牺牲了短期的房地产红利，却换取了更长远的发展。

长沙市政府显然是看到了这一点，因此对房价的调控一严再严。

03、“一城一策”，不同城市未来政策差异化会更明显

长沙和深圳只是全国所有城市中的两个典型代表，在今年下半年，各大城市对房价的调控呈现出“两级分化”的趋势。

除长沙外，另有杭州、西安、大连等多个城市加强了对房价的调控力度。

与此同时，也有南京、天津、三亚等多个城市借着“人才落户”等策略，对楼市实行一定程度的松绑。

从全国来看，楼市的调控似乎已经进入了宽严不均、尺度不一的“混乱”的局面。但这显然不是真正的混乱，而是“一城一策”发展到后期的必然结果。

“一城一策”、“因城施策”已经提出近一年，一年来，地方政府已经抓住了一些精髓，开始针对地方特色，有的放矢地进行调控。如今的调控已经不仅限于让房价涨或是不涨，而是根据自己地方上的经济、产业结构来调整调控力度，让其服务于整个城市的经济建设，这也将成为未来调控政策的主调。

无论是深圳还是长沙，无论是向右还是向左，走的都不是歧路，他们只是两个因地制宜、“一城一策”的典范而已。