文｜想住成都

每到年底，开发商积极抛售物业，似乎成了楼市的例行规矩。

在这些预售的新盘中，不乏有一些性价比极高的低价楼盘，低于正常市场的价格行情，购房者习惯称之为“神盘”。

神盘拿证，总是带着“刚需最后的希望”的标签。

例如2018年底取证的泛悦城市广场、华润润府、成发紫悦府、普得先锋国际等。以及今年10月取证的华润悦玺、仁恒滨河湾小区。它们的预售价让购房者始终坚信，开发商“把自己藏起来”是没有出路的。

但是，细心的购房者发现了，今年底有几个“冬眠”了多年的神盘取证了，它们的取证价格似乎不那么“神”了。

城东“四大金刚”有两个已经取证

华熙528、首创天玺68、鲁能城、SM锦悦，因为产品主要涵盖刚需户型，又因为长期不开盘，一直被购房者戏称为城东的“四大金刚”。

但就在前不久，华熙528、以及首创天玺68都相继拿证。我们分别来看看两个楼盘的取证情况。

华熙528锦都

本月4号，锦江区华熙艺术村锦都项目 1、2、4、5 号楼共 653 套房源取证，单价15532-18489元/㎡，其中包含了约3180元/㎡ 的装修标准。

这个价格比上个月取证的华熙528尚都单价19715元/㎡-19935元/㎡，价格还便宜了1000-4500元/㎡。

细心的购房者应该发现了两次的开盘的价格悬殊很大。

下图，我们来看看华熙528所有住宅产品的预售节点:

华熙528首次开盘在2016年3月，首批次开出两个小地块盈都和悦都。

2016年4月开出首次开出锦都地块6#、7#，7月加推9#；

以上几批次的产品，优惠后价格都在9000元/㎡左右，清水房。

此后，华熙528住宅产品开始了3年的“冬眠”期。

今年10月，首次取证的新产品尚都，均价突然跃升至近2万元/㎡。

由于尚都是全新地块上的产品，因此，新开住宅的价格主要是参考周边的在售楼盘均价。

图源：问政四川

而12月的开盘锦都1#、2#、4#、5#号楼，2016年已经卖过一部分房源，需要参考之前房源的价格，只拿到了15532-18489元/㎡。

抛开3180元/㎡的装修价，其清水价格在12300-15300元/㎡左右。

所以，沉寂三年之后开盘的锦都，相较于首批次产品，清水价格就高了3000-4000元/㎡左右。加上3180元/㎡的装修标准，价格高了6000-7000元/㎡。

除此之外，华熙528项目还有四个批次的小地块的产品还没有开盘。

华熙528项目平面效果图

它们分别是御都、颐都、玺都以及2018年拿下的一宗高价地块。

首创天玺68

天玺68#位于成华区东二环内侧，建设路板块，首批次拿证时间在2015年12月。

本次最新的预售相较于上次也间隔了3年以上。

12月6号，首创天玺68#项目1、9号楼取证的清水单价在17035-25958元/㎡，均价在21000元/㎡左右。

而我们查询其2016年8月前后的售价，大概在12000-15000元/㎡，均价约14000元/㎡。

也就说，最新批次的预售价，相较于3年前，大概高了有7000元/㎡。

首创天玺68本次开盘，相较于前期次开盘的产品，除了从预售证变成现售证（现房销售）外，其产品没有任何变化。华熙528锦都在清水溢价的基础上还增加了装修溢价。

所以，从这两个楼盘的价格变化来看，还没有取证的个别“神盘”，在未来某一天的取证价格，可能会让期待的购房者失望了。

还有未被遗忘的“神盘”

除了上面提到的两个已经取证的“神盘”外，市场上仍还有一些楼盘，因为拿地价格低，经常被购房者惦记。

城东四大金刚还遗留了一个鲁能城，上批次开盘时间为2017年2月，取证价格为17000元/㎡ 左右，包含4000元/㎡的装修标准。

从去年7月开始，该楼盘就陆陆续续传出要开盘的消息，到今天已经过去1年多，置业顾问也换了好几轮，依然没有开盘。未来开盘时间成谜，价格也是谜。

SM锦悦，在2017年中旬，趁市场火热首次开盘，13500元/㎡的均价，绝佳的地段，收割了大量热度，此后售楼部关闭了较长一段时间。在今年下半年重新亮相后，新推产品似乎要加装修了，但最终的上市时间和推新价格依然没有最终确定。

要说捂盘，太阳公元绝对是“大佬级”。上批次开盘时间为2015年10月，售价18000-20000元/㎡，到今天已经过了4年，始终是一副不差钱的样子。

近期，我们还得到一些消息称：位于东二环内侧成发紫悦府预计会在近期取得预售证。

成发紫悦府上批次取证时间为2018年11月，首批次的2#、3#楼，预售价格约在14000-15000元/㎡ 左右。

近日，我在路过该楼盘时发现，该楼盘未开的两栋楼外立面正在打钢架，意味着该楼盘的外墙要做干挂装饰来拔高档次，这种做法在刚需产品中还真是少见。

所以，我预估下批次房源的预售价，会出现较大幅度变化。

这些“神盘”还值得等嘛？

如果单从这些楼盘的上市价格来看。

首创天玺68#相较于前期产品，清水房价格浮动了7000元/㎡，相较于周边以及前期已经上市二手房产品已经没有太高的性价比可言。

伊泰天骄，本次取证价格在22000-36000元/㎡，均价在28000元/㎡，与同小区的二手房价格持平，但是购买新盘则可以省下不少的税费以及中介费，并且也可以选择满意的楼层，相较于二手房还有少许的优势。

华熙528锦都，15532-18489元/㎡的精装售价，相较于前期已交房的住宅，2万+的二手房价格，其性价比还是相当高的。当然这要得益于近几年三圣乡的区域价值以及学区价值的大幅提升。

所以，以上长期“冬眠”的神盘，其实在开盘之后，几乎有同小区的二手房价格作为参考，购房者在购买这些新盘时，要擦亮眼睛。

过去两年，听到有很多购房者守着某某楼盘开盘，错过了很多市场机会的案例。

从目前来看，成都的二手房市场还没有涨价预期，我认为这些楼盘还是可以等。但购房者也不要指望开发商拿两三年前的价格出来“发福利”。如果开出的价格过高，购房者至少有二手房可以托底。