记者 | 黄昱 

尽管广州住宅市场整体不如深圳火热，但写字楼和零售物业市场，却并未落下风。

莱坊研究报告指出，今年第三季度，广州甲级写字楼市场无新项目交付，市场空置率环比下降1个百分点到8%，平均租金环比上升0.2%至每月每平方米人民币178元，目前存量为570万平方米，主要租赁需求来自通讯、传媒和TMT行业以及房地产行业。

宏观经济的平稳走势为写字楼市场奠定了良好基础。莱坊数据显示，前三季度，广州市宏观经济指标表现稳健。全市地区生产总值同比增长6.9％，比上年同期提升0.6个百分点，固定资产投资增长21.1％，社会消费品零售总额增长8.2％。

深圳写字楼市场的主要租赁需求基本与广州一致，但由于新项目入市以及市场租赁需求的萎缩，深圳甲级写字楼市场第三季度的整体空置率继续上升至21.3%，目前甲级写字楼的市场存量为725万平方米。

莱坊研究报告指出，未来三年，预计深圳甲级写字楼市场新增供应约为269万平方米，其中前海和后海占新增供应总量的60%，空置率将在2020年达到高点后逐年降低。

广州写字楼的新增供应量相对较少，莱坊广州总经理黄一匀对界面新闻表示：“未来三年，预计广州甲级写字楼市场新增供应接近150万平方米，尽管全球经济环境还有不确定性，但政府的激励政策和企业对广州市场稳健表现的认可，将持续为租赁市场注入活力。”

从零售物业的角度来看，广州等粤港澳大湾区主要内地城市的人均优质零售物业面积平均仅为0.21平方米，远低于上海、北京、武汉0.55-0.7平方米的水平。不过广州人均优质零售物业面积为0.34平方米，略高于深圳的0.33平方米，在粤港澳大湾区主要内地城市中居于首位。

零售物业的形态包括大型零售业态，百货、大型综合商场、购物中心等业态，这类项目只有在区位、交通、规划设计、品牌招商、管理运营等方面达到较高经营管理水平，具备不错的投资收益能力的物业，才可称为优质零售物业。

广深近年零售物业租金保持稳定增长趋势，年均增幅在2%-4%之间。数据显示，广州优质零售物业首层租金水平为750元/每平方米/月，空置率从2014年超过10%后逐年稳步下降到目前约8%。

深圳的优质商业首层租金约为710元/每平方米/月，空置率在2017年达到低点后小幅上升，目前仍保持在4%左右的水平。

莱坊表示，两市对于零售物业需求依旧旺盛，但广州和深圳的零售物业未来供应较大，预计空置率将会有所上升，但租金保持基本稳定。

在粤港澳大湾区优质零售物业市场中，外资开发商占有率整体较低。

莱坊研究报告指出，广州、佛山的外资开发商所占有优质零售物业市场份额最高，分别达15.9%和14.8%，深圳只有6.4%，甚至落后于珠海和惠州。

北京和上海的外资开发商所占优质零售物业市场份额，分别已经达到50%、55%。

黄一匀指出，在外资开发商的考量里面，覆盖人口、优质零售物业的供应量以及人均支配的消费金额都是重要指标，广深在这三个维度上与北京和上海还是存在较大差距。

之所以特别关注外资开发商在优质零售物业市场份额中的占比，莱坊研究认为，外资开发商对于当地市场商业品质提升和发展，起到了重要的作用，当地优质商业项目大多由外资开发商开发，例如，太古集团在广州的太古汇，凯德的深圳来福士广场等。

黄一匀表示，随着年初粤港澳大湾区发展纲要的落地，外资开发商也开始在粤港澳大湾区零售物业市场中抢滩。