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优客工场IPO遭遇估值分歧疑云

共享办公“魔咒”能否破除?

图片来源:海洛创意

文|韩素云

自递交IPO招股书后,优客工场便一直处于风口浪尖之上。

近日,路透社援引知情人士消息称,花旗集团和瑞士信贷已退出优客工场的IPO,原因是对其估值存有疑虑。

在优客工场提交给美国证券交易委员会的最新文件中,原IPO主承销商花旗集团和瑞士信贷已不见踪影,海通国际和华兴资本替代了这一位置。知情人士表示,由于双方无法就可实现的估值达成一致意见,花旗集团和瑞士信贷均已在过去几天退出。

此消息无疑为优客工场的IPO之路蒙上了一层阴影。

今年10月,美国共享办公企业Wework冲击IPO失败,并迅速跌入估值滑铁卢、高层换血的阵痛期,令共享办公模式开始频受质疑。

在这样的阴霾下,优客工场仅时隔两月,便再度发起了IPO挑战,计划在纽交所发售价值1亿美元的美国存托股票,引起了各界的重点关注。

优客工场于2015年成立,在北京开出第一个联合办公空间后,陆续布局国内一二线城市,并进入香港、新加坡及美国市场。截至2019年9月30日,优客工场在中华地区和新加坡的41个城市中拥有197个办公空间和超过7万个工位,服务企业超过2.5万家。

高速扩张之下,优客工场会员人数从2017年的10万人,上升至2019前三季度的近61万。其净收入总额也从2017年的1.7亿元,升至2018年的4.5亿元,到今年第三季度,净收入已达到8.7亿元,增长迅猛。

在招股书中,优客工场将其营收模式分为空间会员费、供营销和品牌广告服务及其他收入三个模块。今年前三季度,三大模块的净收入分别为4.2亿元、4.0亿元和5145万元,前两大模块占比高达48%和46%,成为公司最主要的两大收入来源。

其中,空间会员费方面的收入从2018年前三季度的2.6亿元,增长至今年同期的4.2亿元。营销和品牌服务模块则从2018年前三季度仅为85万元,增长至年底的2461万元,今年前三季度已达到4亿元,增速极快。

优客工场表示,营销和品牌服务模块的收入主要依靠其于2018年底控股的企业珠海市省广众烁数字营销有限公司(下称“省广众烁”),优客工场通过该公司为合作企业提供数字整合营销服务。

与净收入增长截然相反的是,优客工场的亏损情况也愈发严重。2017年公司净亏损3.7亿元,2018年达到4.5亿元,2019年第三季度进一步增加至5.7亿元,合计亏损13.9亿元。

尽管优客工场在招股书中表示,亏损是因为需要开辟更多办公空间,但矛盾的是,在亏损最严重的2019年前三季度内,其新增的办公空间数量仅为9个,而2017到2018年间增加的办公空间高达96个。

招股书的营业成本数据显示,公司在办公空间方面投入的成本从去年年底的6.2亿元,降至今年前三季度的6.0亿元,而营销和品牌服务方面的成本,则从2018年底的2248万元,增加至今年前三季度的3.64亿元,成为最主要的支出增加模块。

根据天眼查信息,优客工场收购了省广众烁外,还持有新疆新优众营销有限公司100%、厚璞睿丰(北京)国际文化传播有限公司51%的股权,或成为该模块成本增加的主要原因。

媒体36氪援引业内人士观点称,优客工场花费高额成本收购广告公司,并依赖它们带来高净收入,但这部分净收入并非公司原有业务所带来的,水份颇大,相当于是在“买流水”。

这一怀疑不无道理。截至2019年9月30日,优客工场在营销和品牌服务模块实现盈利近4000万元,而在办公空间模块则亏损1.8亿元。可见,优客工场的共享办公模式目前确实仍无法实现盈利,反而是营销和品牌服务的经营模式更具说服力。

作为国内最大的共享办公企业,优客工场从创立至今,已经通过20轮融资,获得普思资本、阿里巴巴旗下的天弘基金等投资方注入的资金超过14亿元。

截至今年前三季度,优客工场的现金流仅剩余1.67亿元,而同期的短期借款达到了1.3亿元,这意味着公司在未来半年到一年内需集中还清这些短期债务。

为进一步扩大市场布局,优客工场在过去三年先后并购了洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、方糖小镇,共6家共享办公企业,同时还收购了购智能化办公平台“火箭科技”,入局智能化办公领域。

优客工场认为,如今共享办公行业竞争激烈,持续扩张是维持公司发展的必要手段,并表示未来还将继续布局,即使短时间内可能无法收回成本。

虽然尚未能证明其共享办公模式具备盈利能力,优客工场还是在招股书中尽可能地表明了自身的市场优势。公司引用弗若斯特沙利 (Frost&Sullivan)的研究数据数据称,截至今年9月30日,国内收 排名前 的共享办公企业占总市场份额的21.2%,优客工场的市场份额为4.7%,居国内榜首。

不过,如今共享办公行业竞争相当激烈。据VC SaaS监测数据,2017年我国共享办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。

除新创立的共享办公品牌外,还有不少房企也在进入这一领域。SOHO中国董事长潘石屹于2015年高调进军共享办公行业,并称“房地产旧的时代已经过去”,万科也于去年在成都推出了共享办公“万汇空间”。

但即便房企拥有自建的写字楼,能最大程度地降低租金等成本,却也难以逃脱大环境的挑战。戴德梁行数据显示,2018年,全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到近10年最高点,目前平均在10%左右;二线城市的平均空置率则更高,约为28%。

今年年初,共享办公品牌氪空间就陷入裁员、关店的漩涡;近期,SOHO又传出将旗下多家共享办公空间打包出售的消息。前者表示将把业务重心调整至“定制办公”方向,后者则表示将走轻资产道路。

或许,优客工场此次IPO之行不仅关系自身发展,更决定了短期之内共享办公行业的经营“魔咒”能否破除。若行业排名第一、第二品牌都折戟,那么其他品牌的前途将更难悲观。

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