文 | 郑朋坤

12月19日，成都市公共资源交易中心以拍卖方式出让成华区1宗土地，出让面积21.6亩。

最终，成都同森锦城投资有限公司以10400元/㎡的成交楼面价竞得该宗地，溢价率约8.33%。

值得注意的是，本次拍卖出让宗地采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式拍卖。根据出让文件要求，显示宗地内有租赁住房无偿移交的，开发项目整体成品住宅建设比例须达到100%。

宗地详情

从位置上看，宗地位于东三环一段内侧，龙潭立交西北侧，整体呈扇形，北侧临隆兴街，东侧与平祥雅居相接，南侧临成都石室中学北湖校区。

可以说，宗地最大的亮点便是仅一墙之隔的石室中学（北湖校区），同时宗地位于三环内，主城区的价值认可程度更高。临近东风渠也为宗地提供了更多的生态价值。

值得注意的是，宗地虽然位于三环内，但交通方面并不具有太大的优势。目前区域内路网尚未完善，近期也未有地铁线路的规划，区域内的出行主要依靠自驾+公交，交通通达性较差。

由于区域内开发程度较低，目前宗地周围的商业配套仅有依靠三环外侧的星悦广场、华宇旭辉锦绣广场等。医疗、教育等基本需求也都在三环路外侧才能得到满足，而目前区域内仅有一座跨线桥、一座人行天桥可以穿过三环，否则就得绕行到龙潭立交。

同时，宗地北侧与西侧均有铁路线，并且均为车辆运行较为密集的线路，西侧的成绵乐客专距离相对较远，但是全高架的线路使得噪音影响范围较大，而北侧的达成铁路，距离宗地仅100余米的距离，再加上临近三环路，可能会面临噪音问题。

而长远来看，区域内的发展也将会受到交通干线的制约。

市场分析

土地方面，成华区是主城区的供地大户，龙潭寺板块也是热门供地区域，在今年11月28日，宗地不远处1宗约54.6亩的纯住宅用地被金融街竞得，成交楼面价为10900元/㎡，成为了龙潭寺首个地价破万的地块。

周边的住宅市场来看，首钢蓉城里、中国铁建西派泊玥等新盘备案均价在12500-14000元/㎡不等。根据链家二手房的数据显示，宗地周边三环外的小区，隆兴嘉苑均价约11000元/㎡，北湖龙郡约12000元/㎡，北湖国际城约15000元/㎡。

不管是新房还是二手房市场，目前龙潭寺板块的价格大多在15000元/㎡以内，距离宗地不到300米远的隆兴嘉苑，二手均价仅11000元/㎡左右，同时学校、商业、医疗等配套齐全。而距离宗地700左右的新盘首钢荣城里，今年6月开盘清水均价11584-14156元/㎡。可以说，目前区域内的“面粉”即将赶上“面包”价了。

总体来说，宗地最大容积率为2.0，建筑密度20%，且为纯住宅用地，指标上看，适合打造改善产品。但是宗地周边的配套条件并不算优质，紧邻石室中学（北湖校区）可能将是地块最大的优势。