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保利物业、时代邻里同日上市,遭遇“冰火两重天”

央企第一股占优势。

图片来源:海洛创意

文|黎珏伶

12月19日,保利物业(06049.HK)、时代邻里(09928.HK)双双赴港敲钟。同一日上市,两只物业股却走出了截然相反的行情,可谓是“冰火两重天”。

保利物业发行价35.1港元/股,开盘即大涨24.79%。截至收盘,报45.35港元/股,涨幅达到29.2%,市值达242亿港元。

保利物业是目前第18只在香港上市的内地物业股。根据招股书数据,截至2019年10月31日,保利物业合同管理总面积约4.78亿平方米,覆盖全国165个城市928项物业,在管总面积近2.70亿平方米。

赶超绿城服务以及正在合并中航善达的招商物业,保利物业一跃成为管理面积第三大的上市物业公司。排在保利物业前面的是彩生活,其管理面积最大,约5.54亿平方米;其次为碧桂园服务,约5.05亿平方米。

保利物业注册成立于1996年6月26日,前身为广州合利物业发展有限公司,2016年10月25日改制为股份有限公司,并更名保利物业发展股份有限公司。

2017年8月29日,保利物业在新三板挂牌。不到两年时间,即在今年4月11日终止挂牌。

对于转战港交所的问题,保利物业在招股书上表示,香港联交所为保利物业提供直接进入国际资本市场的途径,从而提升融资能力,扩大融资渠道及股东基础;上市将为公司的业务发展提供更佳平台。

保利物业计划将募集资金的57%用于把握战略投资机会,收购或投资其他物业管理公司;15%用于进一步开拓增值服务;18%用于升级数字化及智能化管理系统,剩余的10%用于运营资金及一般公司用途。

2016年至2018年,保利物业的收入逐年提高,从25.64亿元增至42.29亿元,复合年增长率为28.4%。

背靠央企保利集团,保利物业承接了母公司大部分管理项目。截至今年6月底,由保利集团开发的物业占保利物业在管面积的43.1%,贡献了82.8%的收入。

2016、2017、2018年及2019年前6个月,保利物业从保利集团开发的住宅社区收取的平均物业管理费分别约为每月每平方米2.14元、2.19元、2.21元、2.27元。远高于其他物业开发商住宅社区1.19元、1.31元、1.47元及1.48元的平均物业费。

2018年,保利集团的销售签约面积达2770万平方米。截至今年上半年,保利集团合计在中国拥有在建面积约1.11亿平方米,待开发面积约0.76亿平方米。

保利物业拥有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条业务线。自2016年开启市场化进程,公司大力发展外拓非住宅项目。

当年,保利物业进驻浙江省嘉兴市西塘古镇景区。2017年,开始涉足城镇公共服务管理。

2018年6月,保利物业与浙江省嘉善县天凝镇政府正式签署协议,约定保利物业从客服、工程、绿化、保洁、安防等全方位对天凝镇实行“全域化管理服务”,开启“政府+企业”共建共治的模式。

同期,保利物业推出“镇兴中国”公共服务品牌,包含两大业务板块。一是传统物业服务模块,即公共物业服务,包括产业园区服务、学校物业服务、医院物业服务、公共交通服务、政府公建服务、特色小镇服务。

二是创新物业管理模块,即城镇公共服务管理,包括景区服务管理、城镇优选服务管理、城镇全域化服务管理。

除了西塘古镇、天凝镇,保利物业目前还与上海市宝山区罗店镇、辽宁省东港市孤山镇达成合作。

保利物业还试图打造校园物业管理平台。2018年6月29日,保利物业以总代价7800万元收购湖南保利天创合计60%的总股权,后者主要从事提供物业管理及其他社区服务。

2019年6月20日,保利物业正式发布“大物业”战略,简单来讲,包括全域物业、全业态物业、全民物业、全技术物业和全价值物业。

截至今年上半年,保利物业的外拓合同管理面积达到2.69亿平方米,外拓项目占保利物业在管面积的56.9%。不过,报告期内,外拓项目依然“增量不增收”,只贡献了占比17.2%的收入。

时代邻里与保利物业同时登陆资本市场,上市首日的表现却截然不同,两者形成鲜明对比。

时代邻里发行价5.15港元/股,开盘下跌5%,收盘价为4.88港元/股,较发行价下跌5.24%,市值为44.34亿港元。

今年7月在开曼群岛成立的时代邻里,原属于时代中国的物业板块,主要业务为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务。

招股书显示,截至2019年6月30日,时代邻里拥有204个在管项目,在管总建筑面积逾3470万平方米,覆盖全国15个城市。

除了在管面积较小,时代邻里的营收规模也不甚出色。2018年,时代邻里的收入不到7亿元,净利润为6420万元。

和保利物业一样,时代邻里的大部分收入亦来自向时代中国开发物业提供的管理服务。于2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日,该收入分别为1.80亿元、2.55亿元、2.96亿元及1.92亿元,分别占同期管理服务总收入的81.2%、77.1%、73.2%和64.9%。

时代邻里也在发力外拓物业管理项目,到今年上半年,一共有151个外拓项目,较去年底增加235.6%,在管总建筑面积为1940万平方米。

但值得注意的是,近年来时代邻里的负债持续攀升。近三年底及2019年6月30日,时代邻里的资本负债比率分别为55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。

财经评论员严跃进认为,保利物业与时代邻里上市后的股价表现不一致,实际上和股票上市的定价有关系,即投资者对于股票到底是否值这个价是有不同判断的。

“关键是央企第一股的特点,使得保利物业本身是占有优势的,所以客观上也会使得投资者有所对比。”

严跃进表示,后续的股价自然也还是会调整,关键后续还是取决于企业经营的业绩,比如说物业收购的内容和物业费等收入来源的变动等。

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