文｜杨国英观察

江湖夜雨十年灯！

经济下行，对商界老友境况不堪的感叹，或许没多少人有马云来得深刻。

毕竟，他已经倦怠了，荣退了。他对困境之人应更能感同身受，何况是老友。

01

“到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借钱的电话，一天内5个电话。过去一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，确实不容易。”

这是马云讲的，在今天“2019世界浙商上海论坛暨上海市浙江商会年会”上。

一般人经济困难了，借钱。借不到钱，只能卖房。马云的朋友，虽都是商界大佬，但摊子大，压力也大，负债更多，日子难熬也只能和普通人一样，借钱。借不到钱，也只能卖房，当然了，既是大佬，都是有楼的，即便不是开发商，一两幢商务楼还是有的。

马云应该有开发商朋友，不知道他们有没有向他借钱？但有一点可以肯定，今年的开发商，卖楼绝对都是超级凶猛。

不出意外，今年商品房销售额将再创新高，去年是距离15万亿还差27亿，2019年破15万亿，应该不成问题。

但是，今年的创新高，与往年截然不同，往年基本都是大家抢着买。今年则是开发商抢着卖，抢着打折卖。

今年的楼市，整体分为三个小区间，先是三四月的小阳春，之后是风平浪静，最后10月国庆后的腥风血雨——在传统“金九银十”无法跑量之后，开发商疯狂了，包括TOP3在内的开发商，8折卖房的，7折卖房的，是普遍现象。

开发商的抢先突围，降价跑量回笼现金，直接导致了二手房价的承压，据我的跟踪了解，一二线城市的二手房价，自9月份之后，断断续续，真实成交价普遍下跌了10%。

02

马云的朋友们，开发商们，与普遍的二手房业主们，肯定是不一样的。

大老板对趋势的嗅觉更敏感，当然，做大买卖，也更强调流动性。而绝大多数人，对趋势的嗅觉，是不敏锐的，更是没有流动性安全一说，毕竟一般个体和家庭的债务率，也不会太高。

“卖不动，就再等等，反正也不急着用钱，不行，就再熬上一两年，不信房价涨不上去”——大多数业主，持有房产，如同散户炒股一样，从来没有明确的止赢和止损意识。

当然，在过去的20年，“熬上一两年，房价确实都涨上去了”，当然，也有没涨的，比如2016年10月份之后，在京沪深广一线城市，或宁杭鹭榕等二线头部城市买房的，迄今已有三年，但至少80%的人并没有赚到钱。

涨是轮涨，跌是轮跌。下一步，二线腰部和三四五线城市的房价，整体震荡下跌，将是大概率的。

昨天的文章，我讲了，投资楼市，一定要中长周期的眼光，这个不同于投资A股。

过去20年，我们的楼市，整体是一路猛涨，所以，房价要么不跌，要跌，也必然有一个下行周期，不可能一两年就能调整到位。

03

最近，一直在思考，我们楼市的走势，到底与哪个国家最像呢？

我觉得最像日本，当然，走势不会如日本那般惨烈，但方向是相似的。

中日两国，都是一亿以上的人口大国，民间都是遵循儒家文明的东亚国家（买房安家的欲望较强），也都强调实业立国。

最大的不同是，日本土地是私有的，我们是国有的，也正因为我们的土地是国有的，所以，我们对房价的整体调控才更有力，结果也才不会像日本那般惨烈。

1991年是日本房价的最高点，之连续下跌16年，直到2007年才企稳，进入小反弹区间，至今日本的整体房价，仅相当于1991年高点的65%，这还要拜这两三年中国人前去买房之功。

1955年到1991年，36年时间，日本整体房价涨了近70倍，东京、大阪等大城市，房价涨了超过100倍。

日本当时的房价泡沫，是日本政府主动戳破的。戳破，一是为了保实业，二是引导社会资本走出去，所以，现在才有“两个日本”的说法，一个是日本本土，二个是海外的日本资产，规模与日本本土接近。

以2018年为中界点，从1998年房改到2018年，我们的房价持续涨了20年，上涨时间没有日本那么长，涨幅也没有日本那么狠，20年时间，整体上涨了15倍左右，一线城市和二线头部城市，整体上涨了30多倍。

事关投资，必有侥幸之人，有人肯定会觉得：既然日本当年房价涨了36年，才进入向下的拐点，那么，我们是不是还能再涨10多年呢？

切切不能如此侥幸。一，我们过去20年的城市化，速度之快，差不多接近日本当年的30多年；二，我们土地的一级市场，是掌握在政府手上，政府对房价调控的力量更强。

压制房价，其实就是保护房价，避免房价不因泡沫过大而暴跌。

要知道，我们的金融系统，是以国资为主的，类似当年日本房价断崖式下跌对金融机构的冲击，我们是不允许存在的。

要知道，2014年发的去库存，本意是优化资源配置，而不是助推房价，结果事与愿违，库存去了，房价居然还暴涨了，这个教训是深刻的，不可能再犯。

所以，未来10年，我有如下判断：

1. 未来10年，全国房价整体持平，不会超过2018年的整体平均房价。

2. 未来2—3年，全国房价整体将是下跌的，之后横盘2—3年，然后再逐渐反弹到2018年的整体房价水平。

3. 三四五线城市的房价，未来10年，整体可能要跌30%左右。

4. 一二线城市，未来10年，有一半的城市，不会超过2018年的房价水平，还有一半的城市，能够回到、或者还能小幅超过2018年的房价水平。

5. 楼市将回归真正的资产属性（过去是炒作品），3%将是楼市资产收益率的底部，未来10年，年租金收益率低于3%的房产，没有意义。

周期决定一生！

不仅是政策，楼市的背后，牵连到城市化、人口化、出生率等大周期，我们必须要有5-10年的眼光。

顺势而为，事半功倍。逆势而上，蹉跎一生。诚如国英观察一直以来的价值主张。