文 | 王苏婵

阳光100被融创收购，重庆华景域被蓝光收购、重庆华侨城股权转让、华南世茂50%股权入股爱普地产……

2019年，重庆房地产市场“收并购”动作不断。在“住房不炒”的政策背景下，融资渠道收紧，一些中小房企“割肉求生”，房企巨头则趁势扩张。

在这种大环境下，行业洗牌加速再所难免，资源将进一步向头部房企集中，部分不够强的企业将退出房地产市场。

并购频繁 核心地块出手转让

12月21日，阳光城欲接盘协信的消息，无疑是今年重庆房地产企业收并购中引人关注的一例。阳光城与协信控股集团谈判股权收购一事，谈判已经进入最后阶段，不过尚未签订协议。

有消息指，今年年初协信已遭遇资金链危机，先后与恒大、融创、金科都进行过收并购谈判。在全国房企中的排名中，协信从2018的第88位，滑落至2019年的100位。

事实上，从今年上半年开始，重庆房地产市场就已经开始了频繁并购。据界面重庆不完全统计，截至11月30日，今年有5家房地产企业的股权进行公开转让，单个项目最高转让金额达到约40亿元。值得注意的是，这些被转让的地产资源多数处于核心优势地块。

今年4月，融创西南公司以13.3亿元的价格收购重庆阳光壹佰房地产开发有限公司70%股权。重庆阳光100的主要资产有两部分，分别是重庆阳光100国际新城和慈云寺老街。一个是重庆南滨路上的住宅地标项目，一个是文化旅游街区综合体。

今年8月，世茂华南地区公司收购重庆爱普地产(集团)有限公司旗下重庆三个项目50%股权，分别为重庆中心、江城铭著和千厮门项目，均为居住综合体。股权对价10.3亿元。

今年 9月，蓝光发展发布公告称，公司下属全资子公司重庆中泓拟收购重庆华景域100%的股权，交易总对价为17.8亿元。重庆华景域旗下目标地块包括位于重庆市两江新区悦来组团D分区，案名为华商悦江府。

11月19日，重庆鹏域房地产开发有限公司95%股权挂牌转让，转让底价为6.09亿元。主要资产为大川水岸三期项目大川滨水城，位于重庆江北区北滨路沿岸，体量大且位于核心江景资源位置。

11月28日，重庆华侨城实业发展有限公司拟转让旗下重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权，底价40.54亿元。

这些综合素质较高的核心地块频繁转让，背后是出于怎样的考量？

融资收紧 中小房企割肉求生

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

2019年7月，银保监会约谈了部分房地产信托业务近期增速过快、增量过大的信托公司，要求这些单位严格落实“房住不炒”要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

2019年12月10日至12日中央经济工作会议再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。

在“住房不炒”的政策背景下，融资渠道被收紧。

同策研究院发布的数据显示，截至2019年10月，40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，创2019年融资历史新低。

“当遭遇资金链危机，一些中小房企选择出售项目，成为快速回笼资金最直接的方式。”克而瑞分析师表示。

2019年前三季度，泰禾集团集中精力“卖子求生”，先后转让南昌、漳州、杭州、苏州、广州等地的项目股权。泰禾集团2018年年报显示，公司总资产达到了2431.4亿元，负债总额为2112.47亿元，负债率达到86.88%。2019年三季度最新报告显示，负债率虽有所下降，但是总负债仍有1942.4亿，其中有息负债1042.3亿元，短期债务320.31亿元。

现阶段看，房价回升仍没有明显征兆，“房住不炒”调控基调也不会变，土地价格相对较高。中小房企除了选择“壮士断腕”，更应该进行自身的调整和优化，不再局限于传统的住宅开发。

“房地产市场的调控收紧，房企变卖股权也是剥离亏损业务的一种方式。”一位业内人士这样分析。

重庆华侨城在转让旗下悦岚房地产100%股权时就表示，此次转让是响应国务院国资委“降负债、强主业”要求，通过资金回流反哺文旅主业。

今年的中期报告业绩会中，阳光100董事长易小迪也提到，阳光100将坚定、下决心离开住宅主流房地产市场，把全部精力投入到创新产品线。为支撑公司彻底转型，阳光100今年先后出让重庆、清远两大项目，“套现”约60亿元，其中有45.78亿元被公司用于偿债。

趁势扩张 巨头并购比例上升

一方面部分中小房企卖卖卖，另一方面部分房企巨头则顺势买买买。

2019年，融创继续保持2018年以来“买买买”的势头，陆续将阳光100中国、长实集团、云南城投集团、新湖中宝部分资产收入囊中。

世茂紧追融创，收并购不断，累计斥资近200亿元，先后完成对泰禾、明发、万通、粤泰旗下多个项目的收购。

恒大集团则通过收购总部位于瑞典的全球性电动汽车公司股权，接入多元化转型之路，继续高科技布局。

中国指数研究院数据显示，2019年，受监测的大型房企拿地金额占销售额比重在30%左右，为降低融资成本，房企趋向多元化拿地方式，合作、收并购拿地占比提升。

根据克而瑞不完全统计，1-11月企业收并购、协议土地出让占比达到12%，一部分是融创、绿地、龙湖、世茂、碧桂园、万科等规模房企通过收并购补充优质资产，另一部分是建业、佳兆业等区域深耕企业，以较低的楼板价在城市积极补充货值。

“收并购可以拿到便宜的地，这种方式往往具备较好的性价比，在资金压力之下，一些中小型房企会主动寻求实力雄厚的品牌房企来收购，如此一来作为收购方的房企巨头会占据更大话语权，拿到的项目成本会远低于市场价格。”诸葛找房重庆分析师王茂说。

从已发生的并购案例来看，品牌房企借助收并购扩张规模、调整战略，巩固多元化成果、绕过行业壁垒快速布局业务。在拓宽融资渠道方面，房企也借助收并购方式来加速土地储备扩张。

行业洗牌 资源将向头部集中

“收并购是房地产集中度提升的必经之路，预计未来行业内洗牌将加速，大型房企还会继续通过收并购等多种方式掌握更多资源，激烈的竞争将使部分不够强的企业退出房地产市场。”王茂说。

始自2016年9月30日的房地产调控，已经延续了三年。其间，多个城市先后推出数轮调控措施，并强调在坚持“房住不炒”定位、控制房价快速上涨的同时，还要兼顾一些三四线城市去库存的双重目标。

2019年7月，银保监会约谈部分信托公司，则表明对房企的调控已由销售端延伸至融资端。调控的目的和意义，就是要通过控制房地产信托业务规模，在融资方面对房企及其项目予以约束，进而从源头上控制房地产规模，达到防止出现商品房积压，防范楼市泡沫和金融风险的目的。

中国社会科学院财经战略研究院等机构共同发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》指出，未来两年将是楼市调控的关键期，完成楼市调控操作并发挥作用需要一定时间。

由此看来，进入2020年“房住不炒”的政策仍将延续，对融资渠道的管控短期内不会放松，行业加速洗牌再所难免，资源将进一步向头部房企集中。