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连入三区,万达广场为何今年才进入深圳?

万达广场已诞生19年。

图片来源:网络

19年时间入驻中国188个城市后,万达广场终于在今年如愿以偿进入深圳。

12月25日,万达商管集团与华南城集团签订深圳龙岗万达广场项目合作协议,标志着继光明、宝安之后,万达广场再度落子深圳龙岗。

根据规划,龙岗万达广场将由位于龙岗区中心地段的原华南城旧有批发市场改建而成,地上6层、地下2层,总面积30.5万平方米,计划于2021年开业。建成后,项目将成为龙岗最大的商业中心。

龙岗万达广场西侧为规划中的地铁6号线观光站,未来或与广场连通,吸引人流,交通较为便利。

从万达透露的信息来看,龙岗万达广场将侧重旅游、运动、夜经济等新业态,增加深圳首家时尚运动馆、赛车俱乐部、冰雪乐园、萌宠乐园、沉浸式书店等店铺,并打造中国首个“24小时”商业中心。

为增加这些内容,万达不惜将零售业态的比重压至三分之一。可见,龙岗万达广场将不再是购物为中心的商业模式,而是以体验、游玩项目为卖点的新型业态。

值得注意的是,万达方面表示,龙岗万达广场的业主仍为华南城集团,万达商管集团仅负责改造设计、招商和运营,租金收益双方分成。

这种模式正是万达如今所崇尚的“轻资产”模式,另外两个于今年确定入驻的深圳万达广场,均采取了这一模式。

今年7月17日,万达以公开投标形式,取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权。

万达表示该项目将建成5万平方米的光明万达广场,打造成区域首席休闲娱乐目的地、园林式特色体验购物中心。

这也是万达官宣的第一个深圳万达广场项目。

随后8月1日,福城集团与万达集团签署战略合作,联合打造深圳首座万达广场“宝安福城万达广场”。

此广场总营业建筑面积近8万平方米,也是深圳首个由万达集团统筹招商、统筹运营的大型商业中心,计划在2020年内开业。

若能如期开业,宝安福城万达广场将是三个万达广场中开业最早的项目。

追溯起来,早在2000年,万达就已在大连打造了首个万达广场。截至2018年底,其在全国拥有285座万达广场。

然而,尽管万达广场早已下沉至三四线城市,但直到今年上半年,其在深圳却毫无建树。

反观其他一线城市,万达广场早已布局成功——于2006年入驻北京、上海,2010年打入广州,并分别在这三座一线城市拥有不下7座万达广场。

深圳成了万达念念不忘的“心病”。

2012年,万达与前海签署战略合作协议。第二年,万达董事长王健林冒雨前往前海深港合作区,表示要加大在前海的投资力度。

2014年,时任万达华南区发展总经理的吕仰锋也来到前海,想将万达的电商、金融总部设于此处。

不过,由于种种原因,以上合作均没有下文。

这些都没有磨灭万达入驻深圳的决心。2016年年初,王健林在内部会议上表示“今年在深圳一定要落项目”。当年也的确是万达离深圳“最近”的一次。

2016年5月,有媒体援引万达内部人士消息称,万达与江苏某国企签约,入股位于深圳罗湖和龙岗区交界的草埔的一个商住项目。但由于股权未超过50%,万达并无操盘权。

此项目即罗湖旧改项目独树阳光里,当时代表江苏国企谈判的正是原阳光城联席董事长陈凯。或许因为签约双方都非常低调,至今关于此项目的消息都少有流出。

此后,一直到今年7月,万达才真正以“轻资产”的模式进入深圳,一偿宿愿。

今年也是万达转型“轻资产”模式取得较好成绩的时期。从2017年宣布“轻资产”战略后到今年11月,万达已开业的“轻资产”万达广场共52个,在建的133个万达广场中,有107个是“轻资产”项目。

不论“轻资产”模式对万达而言是好是坏,但它确实是万达广场进入深圳的最佳选择。

此前,万达一直是通过拿地自建的模式建设万达广场。但由于广场综合体量大,容易产生拿地成本过高的情况,尤其是对于土地总量少的深圳而言,这样的模式很难行得通。

如2009年,万达以11.22亿元的底价拿下了位于广州白云新城12.6万平方米的地块,以建设白云万达广场。

而同一年,深圳共出让8宗商服用地,平均面积不足4.3万平方米。万达要想通过拿地建设规模庞大的万达广场,实属困难。

此后,深圳虽随着产业结构调整增大了商服用地的供应量,但总体体量仍有限,且地价也节节攀升,万达想要入手也变得更为困难。

近两年来,万达“轻资产”模式已逐渐成熟,而深圳的城市更新、消费升级需求也越来越大。万达广场以“轻资产”模式进军深圳,时机正好,这也是其半年内一举落下三子的重要原因。

不过,深圳有着众多商业“地头蛇”,如星河、茂业、京基、卓越等等,它们早已在深圳深耕多年,都是万达未来的强悍对手。

截至2018年,深圳拥有购物中心154个,总体体量1009.47万平米;2012年至今,平均每年开业数量达17.42个。

早在2017年,据世邦魏理仕发布的《全球购物中心发展报告》就显示,深圳在建购物中心以458万平方米的数量,位列全球第一位。

如此庞大的体量,也让未来的万达广场面临巨大竞争压力。

如光明区,目前已有体量5万平方米的KK park光明广场,在建的星河天地也将引入5万平方米的COCO系列,规划中的光明万达广场也同为5万平方米。

宝安区如今已有体量达36万平方米的壹方城、近20万平方米的海雅缤纷城和18万平方米的沙井京基百纳广场。相比之下,8万平方米的万达福城广场似乎有些太小。

龙岗区的情况则相对乐观一些。虽也有超过10万平方米的万科广场、万象城和KOHO Mall等数十个商业中心,但龙岗万达广场超30万平方米的体量具有绝对优势,未来将成为区域第一大商业中心。

整体而言,即便是非市中心地带,深圳购物中心的竞争已经非常激烈,或许这也是万达并未考虑福田、南山和罗湖的原因之一。

连下三子不过是万达进军深圳的第一步,未来其能否在商业发达的深圳开拓新天地,仍是未知之数。

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