进入第三阶段的成都大平层豪宅产品，正逐渐拉大与之前产品的差距，这一阶段的大平层豪宅越来越考验开发商们做产品的功夫和打造产品的差异性，成都大平层豪宅市场的高度正在刷新。

城市商务豪宅出现

据锐理数据统计显示，2015年上半年成都楼市备案均价排名靠前的住宅项目中，以成都银泰中心为代表的大平层豪宅产品开始占据更多席位，其中，银泰中心半年销售达7.6亿。

来自克而瑞的数据也佐证着上述观点，2015年1月至今，以银泰中心、誉峰、华润金悦湾、绿地锦天府为代表的豪宅项目，市场表现良好。具体来看，华润金悦湾共售出65套，其中200—220平方米的户型售出33套，总成交金额为2.64亿；绿地锦天府共成交137套房源，其中180—200平方米的房源成交了110套，总成交金额为4.38亿元；誉峰成交32套，总成交面积为8019平方米，其中200-220平方米的户型成交了13套，总成交金额达1.39亿元。

2012年以来，随着银泰中心、保利康桥、华润金悦湾、绿地锦天府等为代表的大平层豪宅项目井喷式的出现，成都大平层豪宅发展正式步入第三个发展阶段。

在四川中原地产顾问事业部总经理赵忻看来，“第三个阶段的成都大平层豪宅产品是前两代产品的更新迭代，而这其中，真正变化大的产品有银泰中心。”赵忻认为，银泰中心相对于同时期或早前的大平层产品而言，呈现出更大的差异性，其产品理念有别于一些纯居住的大平层豪宅。

“我们之前所谓的大平层豪宅主要是纯住宅，但银泰中心是按照综合体的形式来做，偏这样的大平层产品在形态上就会有一些调整。像银泰中心，它的居住产品类型有两种，一种是顶级公寓产品，一种是商务住宅的打造，它更多的是强调项目的调性，并非我们所理解的传统居住社区的大平层，银泰中心应该算是大平层豪宅的一个分支。”赵忻补充说道。

“城市顶级商务豪宅”，是银泰中心华悦府首次在大平层豪宅市场抛出的概念，对商务属性的看重是银泰中心独有的标签，作为大平层豪宅的客户群体，银泰中心在充分考虑豪宅生活品质的同时，还留有很大的社交空间，满足客户的圈层社交和生意往来，兼顾满足更多的社交属性。“通常国外的高端住宅设计，会考虑留有很大的社交空间，比如很大的会客区、书房、多功能区，就餐区等，充分满足社交的需求。”成都银城置业有限公司副总经理董昕天表示。

这一阶段的成都大平层豪宅，越来越考验开发商们做产品的功夫，如果仅仅是在硬装修当中标榜设备，这已很难打动如今的客户。

除了针对客户群体在产品上进行内部创新，其他城市资源占有也十分重要。中成房业市场顾问中心策划经理时红萍认为，第三阶段的大平层豪宅项目较前两代产品而言，更为讲究城市资源的占有和地段的价值，比如稀缺的景观资源，也讲究项目打造血统的纯粹性。

在银泰中心、绿地锦天府等平层豪宅取得不俗的销售业绩的同时，位于城东攀成钢板块的伊泰天骄和九龙仓雍锦汇的销售业绩却并不出彩。克而瑞数据显示，2015年1月至今，伊泰天骄仅成交15套，成交面积为4433平方米，总成交金额为9533万元；雍锦汇共售出14套，总成交面积为3378平方米，总成交金额为5200万元。

贝氏设计总经理贝月森在分析上述项目去化困难时表示，大平层豪宅实际上寻求的是豪华度以及项目所处的区域位置，如果区域位置不好，那么产品的打造会有一定的难度。“在不合适的地方去修成都大平层豪宅，这肯定不好。像伊泰天骄所处的位置，并没有好的景观资源。在没有核心资源的地方做整个小区都是大平层的产品，风险太大。”

成都大平层豪宅发展到第三个阶段，不仅在对景观资源上更为挑剔，功能间也随着户型面积增大而增多，同时室内功能区间也越来越细化，客户也趋向于国际化，以国内外高级或顶级客户为主。

华凯国际执行董事、国家一级注册建筑师张珂在接受房观察采访时表示，这个时期的大平层豪宅一个很明显的变化便是体现在客户对居室的数量要求下降。“以前所谓的房间大，就是卧室比较多，而现在是考虑居住的舒适度和居住空间的品质改善。两口之家也会去住大平层，房间数量下降，但面积会扩大，舒适性会增加。”

“同时，精装的标准要提到一定高度，这一时期的客户更加注重装修的精细度和产品的选择。”中成房业时红萍认为，处于第三阶段的大平层豪宅已经回归居住本质，不再一味追求面积大，奢华装修，更多的是注重装修细节和空间精细化的打造，注重社区“软件”部分配套和加强产品附加值和服务价值的打造上。如保利康桥引进五星级、超五星级酒店才能享受到的“金钥匙”物业；万科天逸推出RE管家服务，为业主配备专属VIP服务经理等。

“大平层豪宅更加注重产品的品质细节，位于中心区位，拥有完善配套和舒适可变的产品，最受改善性客户青睐。”张珂称。

兴起与变迁

大平层豪宅产品被誉为豪宅市场中的新贵，它的出现其实并不算太晚，早在2006年，当上海黄浦江畔第一个大平层产品汤臣一品出现时，就立刻引起了市场热烈反响，这之后，北京星河湾项目的成功更是被业内看成是国内大平层豪宅的标杆之作。

大平层作为高端豪宅产品，目前在成都市场上并不是主流产品，还比较稀缺。不少业内人士认为，由成都千和物业发展公司开发的紫檀项目算是成都的第一个大平层豪宅产品。2008年，当紫檀的“403万每套起，我不是别墅”、“不是低密物业，但我们卖300万一套”的个性广告语出现在大街小巷时，便正式宣告成都的“大平层时代”开启。

但是，紫檀的面市并没有引发成都市场多大的关注与反响。贝月森在接受房观察采访时表示，紫檀当时的销售存在比较大的抗性，项目所处位置不错，但在产品设计上，将端头户型和中间户型的差距拉得不是太大，从而造成中间户型的去化问题。

贝月森还认为，作为惯于打造刚需产品的千和，紫檀是其打造的第一个高端豪宅项目，消费者对其的品牌认知度并不高，所以这种项目对他们来说就有很大的风险。在实效机构董事长吴昊看来，紫檀运气也不太好，产品推出时刚好遇上金融危机，这在一定程度上对紫檀的销售造成影响。

早期的大平层豪宅项目，只为满足业主大尺度的、舒适的、都市的、纯居住的单一功能需求，而户型面积多为150-200平方米的一房到五房不等。

真正让市场打开接纳怀抱的是2009年，由合景泰富所打造的誉峰，被看做是成都大平层豪宅热销的典型案例，也让成都人开始对“平层大户”有了深刻认知。从那个时期起，大平层产品因为其优越的区域位置和成熟完善的配套受到不少购房者和投资客的青睐，而这个时期，也被业内人士看做是成都大平层豪宅发展的第二个阶段。

誉峰自2009年亮相以来，去化一直不错。原誉峰操盘手袁媛曾公开表示，“誉峰虽然以1000万元/套的价格进入成都市场，当时周边的别墅才价值几百万，但项目自开盘以来已签约超70亿元。”

随着誉峰的出现，大平层豪宅如同雨后春笋一样出现在成都楼市。 成都中成房业市场顾问中心策划经理时红萍认为，大平层豪宅能在成都突然有了市场和2006年的限墅令有关，政策的出台使得别墅市场受到重挫，高端大平层豪宅应运而生。而在吴昊看来，大平层豪宅的出现是必然的，即便是没有限墅令，城市里面这种地价也不太可能去修别墅。

四川中原地产赵忻认为，成都大平层豪宅发展到第二个阶段，这一时期进入成都市场的港台开发商们把一些沿海的元素融入进去，比如主卧间的配置、保姆间的配置，甚至是精装修的配置，以及色调和品牌等，对产品进行了升级。

时红萍也认为，这一阶段的大平层豪宅项目主要是看重室内的极致豪装和社区的高端配套。大平层豪宅在这一代的基础上增大了户型面积，主流面积提升至260-350平方米，户型也以三房、四房为主，同时室内娱乐、休闲等功能区间划分开始普及。

2009年以后成都大平层产品开始热销，2010年—2012年期间，成都市场上大平层豪宅供应大幅增加，随后出现近40家打着各种概念的高端大平层楼盘。但时红萍表示，“随着2010年限购令出台，这些楼盘销售大幅缩水，这一时期的大平层豪宅项目代表有攀成钢板块的一些项目和蓝光1881等。”

未来：分布集中 去库存仍是主要问题

大平层豪宅的变迁，除了受到市场的影响和自身发展的因素外，也和政府管控措施分不开。随着政策的变动，会相应的出现不同的产品。

“之前的大平层豪宅像世纪城、半岛城邦，都是大阳台而且是错位阳台，因为最早的政策是错位阳台不算面积，但现在政策不支持这样做，所以这样的产品就消失了，而且现在对面积的管控越来越严，包括阳台占建筑面积的比例也控制得很死，现在的产品没法再实现大阳台这样的方案。”华凯国际执行董事、国家一级注册建筑师张珂向房观察如是表示。

在张珂看来，大平层豪宅产品要给客户足够的改造和想象空间。在阳台不能做创意的情况下，设计师只能在其他地方想办法，比如有的项目做室内挑空，如万科公园5号，利用政府允许144平米以上的厅可以做挑空，所以就把客厅和餐厅挑空来做。“但是现在政府管控越来越严格，现在出现的很多面积新规、消防新规，都会对产品产生新的影响，设计师能想办法的空间越来越小了。”

据不完全统计，目前成都市场上至少有40个大平层豪宅项目，分布较为集中，主要在城南锦城湖板块、金融城板块以及城东攀成钢板块。

自去年以来，政府多次调整楼市，在很多城市大中户型的市场表现反而优于刚需产品。西南财经大学经济学院的副教授刘璐认为，今年的市场趋势是改善型置业会获得机会，大平层产品也许会有较好的表现。而中成房业也如是认为，从整体市场趋势来看，改需产品将是未来一两年内的主流产品。

但同时刘璐也指出，由于目前成都的大平层分布集中，库存较高，所以去库存仍然是未来一段时间的主要问题。