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深圳2019年土拍风云录

揽金397亿元。

图片来源:海洛创意

文|黎珏伶

揽金397.09亿元,2019年深圳土地市场完美收官。

今年,连同深汕合作区在内,深圳一共出让14宗居住用地,其中1宗流拍,1宗终止出让,最终成交的只有12宗宅地。

这12宗宅地总成交面积约44.59万平方米,总建筑面积约144.27万平方米,合计397.09亿元。

过去三年,深圳分别只供应了8宗、3宗和12宗宅地。2018年,深圳成功出让宅地的总建筑面积约为22.9万平方米,成交金额约101.4亿元。

分区域来看,今年光明和坪山区各成交3宗宅地,数量最多,其次为龙华成交2宗,宝安、大鹏、南山、深汕合作区各成交1宗宅地。

根据中原大咖测算出来的结果,位于前海桂湾片区三开发单元04街坊的T204-0142宗地可售楼面价最高,约6.36万元/平方米。位于深汕合作区小漠南君寮片区的一宗宅地可售楼面价最低,为4590.9元/平方米。

在土地资源供应紧张的深圳,每一次出让土地都不乏看点。回顾2019年,由“热”转“凉”、民企比拼央企国企、“双限双竞”等构成了一副深圳土地市场的画像。

深圳今年主要分三次集中出让宅地,分别是6月24日、11月22日和12月11日。

6月24日,深圳一口气推出5宗住宅用地,吸引80多家房企到场,举牌300多次,被业内称为一场“史诗级”的拍卖。

当天,拍卖现场气氛火热,广州老牌国企越秀地产5分钟将尖岗山地块价格推至最高限价,光明小地块、坪山地块也在不到1分钟时间内抵达最高价格。

龙华民治地块竞拍之时,中海与龙光轮番抢夺,一度陷入胶着状态,现场硝烟四起。最终,龙光抢得先机,拿下“宇宙中心”龙华民治地块。

在“僧多肉少”的情况下,不少房企联手作战,以提高竞争力、增加拿地机会。比如,万科和深业组成联合体,佳兆业和力高携手。招商蛇口更是加入多个组合,分别和TCL、TCL+新城、九龙仓、九龙仓+香港置地达成联盟。

激战将近3小时后,越秀、龙光、中海、电建、平安各摘得一宗住宅用地,成为本场土拍的赢家。5宗地块无一例外,均以最高限价出让,成交总价达223.84亿元,总体溢价率约为45%。

11月22日,深圳再次集中出让6宗宅地,气氛却大有不同。此前一天,本以招标方式出让的光明区新湖街道终止出让,似乎已透露出某些信号。

拍卖开始后,由于房企沉默应对,加价幅度便从1亿元下调至5千万元,直至降至1千万元。一整个下午,房企举牌都相当犹豫,现场安静而清冷。

坪山碧岭地块更是只有招商蛇口、华润置地联合体出价,全程2分钟,他们就将地块轻松收入囊中。

最后,结果出人意料地“爆冷”。坪山坑梓地块因无人竞买而流拍,深圳市人才安居集团以底价拿下位于大鹏新区的一宗建设可售人才住房用地。

其余3宗宅地也都未能达到最高限价,成交价最高溢价率仅为27.54%,成交总价127.51亿元。并且,成功拿下地块的中海、电建、五矿、招商蛇口+华润置地联合体均是央企和国企。

12月11日,前海大手笔推出6宗地,包含首宗住宅用地、1宗商业用地和4宗公用设施用地。商业用地最终因无人竞价而流拍,住宅用地被同样是国企的天健拿下,付出的代价是38.9亿元加上配建6000平方米人才房。

事实上,2019年成交的12宗宅地中,仅有龙光和平安为民企,其余10家房企都属于“国家队”。换言之,“国家队”成为今年深圳土拍的最大收获者。

整体而言,无论从参与竞拍的房企数、举牌的次数,还是时间、总成交价来看,年末的土拍比起半年前冷淡不少,游戏规则的改变是一大重要因素。

深圳此前采用“单限双竞”的办法出让宅地,即限地价,竞地价,竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。但从11月22日那场土拍开始,政府增加了“限普通商品房销售均价”的要求。

根据出让条件,宗地项目建成后,必须严格按限定的销售均价进行销售。比如,A816-0068龙华民治地块的普通商品住房入市最高均价为7.14万元/平方米,坪山碧岭地块商品房最高限价为3.57万元/平方米,前海地块商品房最高限价为9.9万元/平方米,且不含装修。

“9070政策”在后两次土地出让中也一再强调。即宗地内可销售的住宅,套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比,不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

这两项规定不仅将房企参与深圳土拍的门槛进一步提高,还大大限制了产品的利润空间,房企拿地的热情因此消减不少。

值得一提的是,深圳今年还首次向全世界卖地。12月18日,2019深圳全球招商大会开幕。

深圳市政府表示,只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目,深圳一定有地可落。

在这场招商大会上,现场协议签约128个项目,总投资5624亿元。深圳向全球招商30平方公里产业用地,集中分布在36个片区,其中市域内有25平方公里,深汕特别合作区有5平方公里。

公开信息显示,此次可供应产业用地共35块,将重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向。

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