文｜韩素云

随着新年钟声敲响，2019年已离我们远去。在这漫长又短暂的一年里，深圳楼市起伏变幻，多重政策利好下，楼市从冷淡过渡到火热，重振信心。

社科院的监测数据显示，自2019年7月以来，一线城市仅深圳独自持续上涨，并在11月创新高。无疑，深圳楼市的热度依旧不减。

在此之下，深圳也涌现了一大批“网红盘”，其中有引起广泛关注的千万级豪宅，也有让置业者翘首以盼的刚需盘。那么，哪个盘名副其实，谁又徒有虚名？

豪 宅 篇

深圳购买力max

瑞府：亿元海景公寓

开盘时间：2月22日

均价：15.8万元/平方米

房源数量：146套

去化率：约50%

瑞府能成为2019年深圳第一个“网红盘”，和它的售价脱不了关系。项目推出146套228-583平方米商务公寓，单价9.9-20.2万元/平方米，总价2448万-1.12亿元/套.

作为商务公寓，其产权仅40年，售价却破千万甚至上亿元，着实让人惊叹。

更让人惊讶的是项目的去化速度。2月22日开盘当天，有网友爆料称，截至上午10:12，瑞府已经卖出75套，400平的D户型秒光。这一户型总价高达8000万元。

虽同时也有消息称当天去化69套，但数据差距不大，并且在2月楼市低迷的大环境下，项目整体去化情况仍属可观。

瑞府位于海德三道南面、科苑南路东面，紧邻华润春笋总部大厦，从其400平方米的样板房可以无遮挡地直面深圳湾海景。

纵观深圳各区，这样的海景房也并不多见，况且项目正位于深圳湾，稀缺的属性进一步推高了项目价格。

深业中城：中签率仅6.8%

开盘时间：10月30日

均价：13.1万元/平方米

房源数量：192套

去化率：100%

这个被称为“史上最难抢豪宅”的项目，均价13.1万元/平方米，共有192套房源，却吸引了2794人缴纳500万元诚意金。

换而言之，项目中签率仅6.8%，且未开盘即冻结资金139亿元。

凭借这样火爆的表现，深业中城一时间带动深圳楼市再次获得全国瞩目，成为当之无愧的“网红盘”。

深业中城位于豪宅林立的福田香蜜湖片区，距深圳最大的地铁换乘站车公庙站仅700米，更有深南大道紧邻在旁，交通优势明显。并且，深业中城在深圳高级中学学区内，拥有名校光环，在深圳市场也自然吃香。

更重要的是，由于政府限价，深业中城的价格与周边二手房价形成“倒挂”，被称为“买到即赚到”。因而，在地理优势之余，深业中城的投资价值也较高，才最终成为了深圳数一数二的“网红盘”。

天健天骄：一天消化400套豪宅

开盘时间：8月29日

均价：10.5万元/平方米

房源数量：515套

去化率：80%

天健天骄在深业中城之前推出，一出来便成了“网红盘”。其中最主要的原因仍是福田地段稍好的新房源实在稀缺，2019年开盘的天健天骄、深业中城和中心天元都获得了不俗的关注度。

天健天骄最大的优势也在地理位置上。项目比邻福田CBD和香蜜湖豪宅片区，居住氛围较好，又靠近景田站，拥有地铁2号线和9号线，出行便利。

此外，天健天骄房源数量较多，达到515套，不用如深业中城一般靠运气购买。定价也比市场预期要低，均价10.5万元/平方米。因此，项目去化速度较快，开盘首日便售出414套，去化率达80%。

未能达成“日光”，也是由于其部分条件不够突出。

如购房者较为关心的教育资源方面，天健天骄属于福田区科技中学学区，学校排名一般；又如实用率方面，90-122平方米仅做两房，169平方米做三房。并且，项目周边二手房价格多在7万元/平方米上下，天健天骄的价格定位仍相对稍高。

招商领玺：平均每2分钟卖3套房

开盘时间：11月28日

均价：10.8万元/平方米

房源数量：456套

去化率：100%

深圳今年豪宅并不少，但在2019年实现“日光”的只有3个，招商领玺便是其中之一，从这一点足以证明项目的热度。

招商领玺房源数量多达456套，愿意交纳200万诚意金认筹的人数却更多，达到1306人，中签率仅35%。

开盘当天，456套房源在4小时内售罄，再次印证了项目的“网红”属性。

招商领玺如此受热捧，与前海片区新房项目少不无关系。招商领玺位于前海妈湾兴海大道与临海大道交汇处，是前海在四年之后，入市的第二个住宅项目。

受自贸区、深港合作区等政策利好，市场普遍看好前海片区的未来发展和配套建设，也为项目加分不少。

配套方面，招商领玺自带16.7万平方米的商业和九年一贯制学校，临近地铁5号线妈湾站和铁路公园站，周边配套良好。

最重要的是，项目均价在10.8万元/平方米，而周边的前海时代二手房价已超过11万元/平方米。因此，尽管由于“70/90”政策，外界推测招商领玺部分户型套内面积不足90平方米，项目却依然走俏。

刚 需 篇

17秒的“深圳速度”

龙光玖龙台二期：光明的崛起

开盘时间：11月30日

均价：4.8万元/平方米

房源数量：705套

去化率：100%

2019年全年，光明区出现了三个“日光盘”，第一个便是龙光玖龙台二期。

采用线上开盘的龙光玖龙台二期，是2019年度深圳去化最快的项目——项目推出705套房源，获得2662个有效认筹，用时17秒便全部售罄。

龙光玖龙台位于光明区中心地段，均价4.8万元/平方米，加上4500元/平方米的装修费，单价在5.25万元/平方米左右。

作为“日光盘”，龙光玖龙台的地段及配套都较为良好。项目处于深圳十六大重点规划区域凤凰片区内，邻近观光站，坐拥地铁6号线和13号线的交通利好。片区周边有牛山公园、文化艺术中心和体育中心等绿化及文体配套，居住氛围良好。

绿地新都会：约36%的中签率

开盘时间：12月22日

均价：4.7万元/平方米

房源数量：362套

去化率：100%

同样位于光明区的绿地新都会也是线上选房，开盘30秒左右便清盘，延续了龙光玖龙台二期的辉煌战绩，也让光明再次成为了楼市的焦点。

绿地新都会位于光明大道与光明大街交汇处，此次推出了362套房源，均价4.7万元/平方米。

项目最大的优势体现在交通方面，距离地铁6号线光明中心站约400米，周边还将有光明大道、龙大高速及南光高速等高速公路，公共交通或自驾出行都较为便利。

绿地新都会距离规划中的光明中心区较近，未来片区经济发展及周边配套将得到进一步提升，这也是项目备受青睐的原因之一。

值得一提的是，这是绿地在深圳的首个项目，能“一炮而红”，或将有利于绿地未来在深圳的发展。

华强城三期：2019第一个日光盘

开盘时间：5月31日

均价：4.63万元/平方米

房源数量：464套

去化率：100%

2019年年初，深圳楼市表现萎靡，华强城三期却能在当时成为首个“日光盘”，足以说明其火热程度。

项目推出464套房源，均价4.63万元/平方米，吸引了近千人参与抢购，最终仅3小时便几乎清盘。

华强城位于宝安区福海街道，临近航城片区和宝中片区，又有11号线塘尾站在旁，地理位置较为优越。

华强城占地面积达12.8万平方米，此前已推出一期、二期项目，低层商业及幼儿园等配套也已建设完备，三期还将建设近10万平方米的商业配套，是体量较大的综合型住宅项目。

位于宝安且配套较好，也难怪项目能在市场不佳的情况下成为“日光盘”。

振业时代花园：深圳“第十一区”首盘

开盘时间：12月12日

均价：1.1万元/平方米

房源数量：376套

去化率：100%

作为深汕合作区商品房“解冻”后的首个住宅项目，振业时代花园得到了极大的关注度。

事实上，项目最大的优势便是不占用深圳买房名额，这对于此前一直处于严格限购环境下的深圳人来说，无疑是最大的诱惑。

更何况，在深圳动辄首付200万元以上的市场环境下，振业时代花园均价仅1.1万元/平方米，可谓是极具吸引力。

在这两大优势加持下，振业时代花园收到了2618批认筹，中签率仅14%，在开盘后3个小时内便完全售罄，不负其“网红”之名。

红 黑 篇

风口浪尖，别样“红”

德弘天下华府：“捂盘”十年、争议不断

开盘时间：未开盘

均价：约9.8万元/平方米

房源数量：1700套

去化率：-

虽然德弘天下华府未开盘，但并不影响它的“网红”属性。

这个“捂盘”近10年的项目，终于在去年12月初举办产品发布会并开放样板间，一时间聚集了深圳人的目光。

德弘天下华府于2008年开工，2010年底封顶，而后屡有建设超出用地红线、老板被调查等传言传出，一直不曾入市。

期间，项目预计售价也从当时的3-4万元/平方米，飙升至如今近10万元/平方米。

入市前，项目面临的最大问题便是“多拼”户型问题。曾经项目计划推出600多套228-1000平方米大户型产品，一户需要两到三个房产证。

在限购严格的今天，这样的产品自然不再适应市场需求，项目改为了一户一证的形式，户型也由此变成了69-76平方米的三房户型及460平方米的复式。

但项目户型也因此变得“奇怪”，不仅与市场热门户型差距略大，甚至出现了“狭长”户型，宜居指数大打折扣。

不过，德弘天下华府能在10年后同样吸引大众的目光，与它的优势地段不无关系。项目位于罗湖文锦北路1058号，周边居住环境成熟，且距离地铁3号线洪湖站仅3、4分钟路程。

更重要的是，德弘天下华府属于深圳“四大名校”深圳中学初中部学区内，名校加持也使得项目吸引了不少人前去看房。

早在去年12月初，德弘天下华府就透露将于年内开盘，但如今已步入2020年，项目依然未公布确切的开盘时间。

究竟“名校学位”与“奇葩户型”哪个因素影响会更大，大概只有去化情况能给出答案了。

华侨城新天鹅堡三期：销售爆冷

开盘时间：5月16日

均价：12.5万元/平方米

房源数量：1110套

去化率：10.6%

位于传统的豪宅片区华侨城，华侨城新天鹅堡三期紧邻天鹅湖，周边分布着欢乐谷、燕晗山郊野公园、何香凝美术馆、华侨城创意文化园等一系列休闲及文化配套，环境优美。

交通方面，项目紧邻侨香路，可驳接北环大道，并有2号线侨城北站在旁，前往福田或南山都较为便利。

从以上优势来看，华侨城新天鹅堡三期的条件较为不错，但市场的反应却爆冷——1110套房源，仅获得263个认筹，去化率仅10.6%。

深圳的豪宅从来不缺买家，从深业中城和招商领玺足以看出这一点。但同为豪宅的华侨城新天鹅堡三期，却比前两者在多个方面都稍微逊色了一些。

首当其冲的是稀缺性。华侨城片区每年都有新盘推出，华侨城新天鹅堡三期在稀缺性上就打了折扣。

再是区位问题。作为传统豪宅片区，华侨城自身的区位确实不错，但由于片区内多为旅游项目，未来规划难以更进一步，发展前景有限。

并且，项目的教育配套为南山第二实验学校，该学校考试成绩一般。

这样的条件，再配合12.5万元/平方米的价格，让项目的性价比变得有些低——

前海招商领玺、福田天健天骄的均价都只在10万元/平方米左右，华侨城新天鹅堡三期的均价却只比香蜜湖的深业中城低了6000元，难免市场态度相对冷淡。

总结

纵观2019年的“网红盘”，无论是豪宅，抑或刚需房，满足片区未来发展看好、交通便利、配套成熟三个条件，便能成为热盘。

豪宅在条件更优秀之余，也比刚需房多了“稀缺性”，属于在片区内少有的新盘。

而项目去化率的高低，则很大程度上与价格挂钩。如今年实现“日光”的5个刚需盘，几乎都是价格适中或偏低的项目。甚至，被认为目标群体“不差钱”的豪宅项目，也难以脱离价格比对。

在房价高昂的深圳，不少家庭一辈子可能也仅买得起一套房子，所以人们也就更在意其性价比的高低。

从这个角度来看，若开发商希望项目去化快，除了项目自身条件要好之外，定价合适也是个非常重要的指标。