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17秒售罄、8千万公寓秒光,2019深圳购买力max

细数深圳“网红盘”。

图片来源:海洛创意

文|韩素云

随着新年钟声敲响,2019年已离我们远去。在这漫长又短暂的一年里,深圳楼市起伏变幻,多重政策利好下,楼市从冷淡过渡到火热,重振信心。

社科院的监测数据显示,自2019年7月以来,一线城市仅深圳独自持续上涨,并在11月创新高。无疑,深圳楼市的热度依旧不减。

在此之下,深圳也涌现了一大批“网红盘”,其中有引起广泛关注的千万级豪宅,也有让置业者翘首以盼的刚需盘。那么,哪个盘名副其实,谁又徒有虚名?

豪 宅 篇

深圳购买力max

瑞府:亿元海景公寓

开盘时间:2月22日

均价:15.8万元/平方米

房源数量:146套

去化率:约50%

瑞府能成为2019年深圳第一个“网红盘”,和它的售价脱不了关系。项目推出146套228-583平方米商务公寓,单价9.9-20.2万元/平方米,总价2448万-1.12亿元/套.

作为商务公寓,其产权仅40年,售价却破千万甚至上亿元,着实让人惊叹。

更让人惊讶的是项目的去化速度。2月22日开盘当天,有网友爆料称,截至上午10:12,瑞府已经卖出75套,400平的D户型秒光。这一户型总价高达8000万元。

虽同时也有消息称当天去化69套,但数据差距不大,并且在2月楼市低迷的大环境下,项目整体去化情况仍属可观。

瑞府位于海德三道南面、科苑南路东面,紧邻华润春笋总部大厦,从其400平方米的样板房可以无遮挡地直面深圳湾海景。

纵观深圳各区,这样的海景房也并不多见,况且项目正位于深圳湾,稀缺的属性进一步推高了项目价格。

深业中城:中签率仅6.8%

开盘时间:10月30日

均价:13.1万元/平方米

房源数量:192套

去化率:100%

这个被称为“史上最难抢豪宅”的项目,均价13.1万元/平方米,共有192套房源,却吸引了2794人缴纳500万元诚意金。

换而言之,项目中签率仅6.8%,且未开盘即冻结资金139亿元。

凭借这样火爆的表现,深业中城一时间带动深圳楼市再次获得全国瞩目,成为当之无愧的“网红盘”。

深业中城位于豪宅林立的福田香蜜湖片区,距深圳最大的地铁换乘站车公庙站仅700米,更有深南大道紧邻在旁,交通优势明显。并且,深业中城在深圳高级中学学区内,拥有名校光环,在深圳市场也自然吃香。

更重要的是,由于政府限价,深业中城的价格与周边二手房价形成“倒挂”,被称为“买到即赚到”。因而,在地理优势之余,深业中城的投资价值也较高,才最终成为了深圳数一数二的“网红盘”。

天健天骄:一天消化400套豪宅

开盘时间:8月29日

均价:10.5万元/平方米

房源数量:515套

去化率:80%

天健天骄在深业中城之前推出,一出来便成了“网红盘”。其中最主要的原因仍是福田地段稍好的新房源实在稀缺,2019年开盘的天健天骄、深业中城和中心天元都获得了不俗的关注度。

天健天骄最大的优势也在地理位置上。项目比邻福田CBD和香蜜湖豪宅片区,居住氛围较好,又靠近景田站,拥有地铁2号线和9号线,出行便利。

此外,天健天骄房源数量较多,达到515套,不用如深业中城一般靠运气购买。定价也比市场预期要低,均价10.5万元/平方米。因此,项目去化速度较快,开盘首日便售出414套,去化率达80%。

未能达成“日光”,也是由于其部分条件不够突出。

如购房者较为关心的教育资源方面,天健天骄属于福田区科技中学学区,学校排名一般;又如实用率方面,90-122平方米仅做两房,169平方米做三房。并且,项目周边二手房价格多在7万元/平方米上下,天健天骄的价格定位仍相对稍高。

招商领玺:平均每2分钟卖3套房

开盘时间:11月28日

均价:10.8万元/平方米

房源数量:456套

去化率:100%

深圳今年豪宅并不少,但在2019年实现“日光”的只有3个,招商领玺便是其中之一,从这一点足以证明项目的热度。

招商领玺房源数量多达456套,愿意交纳200万诚意金认筹的人数却更多,达到1306人,中签率仅35%。

开盘当天,456套房源在4小时内售罄,再次印证了项目的“网红”属性。

招商领玺如此受热捧,与前海片区新房项目少不无关系。招商领玺位于前海妈湾兴海大道与临海大道交汇处,是前海在四年之后,入市的第二个住宅项目。

受自贸区、深港合作区等政策利好,市场普遍看好前海片区的未来发展和配套建设,也为项目加分不少。

配套方面,招商领玺自带16.7万平方米的商业和九年一贯制学校,临近地铁5号线妈湾站和铁路公园站,周边配套良好。

最重要的是,项目均价在10.8万元/平方米,而周边的前海时代二手房价已超过11万元/平方米。因此,尽管由于“70/90”政策,外界推测招商领玺部分户型套内面积不足90平方米,项目却依然走俏。

刚 需 篇

17秒的“深圳速度”

龙光玖龙台二期:光明的崛起

开盘时间:11月30日

均价:4.8万元/平方米

房源数量:705套

去化率:100%

2019年全年,光明区出现了三个“日光盘”,第一个便是龙光玖龙台二期。

采用线上开盘的龙光玖龙台二期,是2019年度深圳去化最快的项目——项目推出705套房源,获得2662个有效认筹,用时17秒便全部售罄。

龙光玖龙台位于光明区中心地段,均价4.8万元/平方米,加上4500元/平方米的装修费,单价在5.25万元/平方米左右。

作为“日光盘”,龙光玖龙台的地段及配套都较为良好。项目处于深圳十六大重点规划区域凤凰片区内,邻近观光站,坐拥地铁6号线和13号线的交通利好。片区周边有牛山公园、文化艺术中心和体育中心等绿化及文体配套,居住氛围良好。

绿地新都会:约36%的中签率

开盘时间:12月22日

均价:4.7万元/平方米

房源数量:362套

去化率:100%

同样位于光明区的绿地新都会也是线上选房,开盘30秒左右便清盘,延续了龙光玖龙台二期的辉煌战绩,也让光明再次成为了楼市的焦点。

绿地新都会位于光明大道与光明大街交汇处,此次推出了362套房源,均价4.7万元/平方米。

项目最大的优势体现在交通方面,距离地铁6号线光明中心站约400米,周边还将有光明大道、龙大高速及南光高速等高速公路,公共交通或自驾出行都较为便利。

绿地新都会距离规划中的光明中心区较近,未来片区经济发展及周边配套将得到进一步提升,这也是项目备受青睐的原因之一。

值得一提的是,这是绿地在深圳的首个项目,能“一炮而红”,或将有利于绿地未来在深圳的发展。

华强城三期:2019第一个日光盘

开盘时间:5月31日

均价:4.63万元/平方米

房源数量:464套

去化率:100%

2019年年初,深圳楼市表现萎靡,华强城三期却能在当时成为首个“日光盘”,足以说明其火热程度。

项目推出464套房源,均价4.63万元/平方米,吸引了近千人参与抢购,最终仅3小时便几乎清盘。

华强城位于宝安区福海街道,临近航城片区和宝中片区,又有11号线塘尾站在旁,地理位置较为优越。

华强城占地面积达12.8万平方米,此前已推出一期、二期项目,低层商业及幼儿园等配套也已建设完备,三期还将建设近10万平方米的商业配套,是体量较大的综合型住宅项目。

位于宝安且配套较好,也难怪项目能在市场不佳的情况下成为“日光盘”。

振业时代花园:深圳“第十一区”首盘

开盘时间:12月12日

均价:1.1万元/平方米

房源数量:376套

去化率:100%

作为深汕合作区商品房“解冻”后的首个住宅项目,振业时代花园得到了极大的关注度。

事实上,项目最大的优势便是不占用深圳买房名额,这对于此前一直处于严格限购环境下的深圳人来说,无疑是最大的诱惑。

更何况,在深圳动辄首付200万元以上的市场环境下,振业时代花园均价仅1.1万元/平方米,可谓是极具吸引力。

在这两大优势加持下,振业时代花园收到了2618批认筹,中签率仅14%,在开盘后3个小时内便完全售罄,不负其“网红”之名。

红 黑 篇

风口浪尖,别样“红”

德弘天下华府:“捂盘”十年、争议不断

开盘时间:未开盘

均价:约9.8万元/平方米

房源数量:1700套

去化率:-

虽然德弘天下华府未开盘,但并不影响它的“网红”属性。

这个“捂盘”近10年的项目,终于在去年12月初举办产品发布会并开放样板间,一时间聚集了深圳人的目光。

德弘天下华府于2008年开工,2010年底封顶,而后屡有建设超出用地红线、老板被调查等传言传出,一直不曾入市。

期间,项目预计售价也从当时的3-4万元/平方米,飙升至如今近10万元/平方米。

入市前,项目面临的最大问题便是“多拼”户型问题。曾经项目计划推出600多套228-1000平方米大户型产品,一户需要两到三个房产证。

在限购严格的今天,这样的产品自然不再适应市场需求,项目改为了一户一证的形式,户型也由此变成了69-76平方米的三房户型及460平方米的复式。

但项目户型也因此变得“奇怪”,不仅与市场热门户型差距略大,甚至出现了“狭长”户型,宜居指数大打折扣。

不过,德弘天下华府能在10年后同样吸引大众的目光,与它的优势地段不无关系。项目位于罗湖文锦北路1058号,周边居住环境成熟,且距离地铁3号线洪湖站仅3、4分钟路程。

更重要的是,德弘天下华府属于深圳“四大名校”深圳中学初中部学区内,名校加持也使得项目吸引了不少人前去看房。

早在去年12月初,德弘天下华府就透露将于年内开盘,但如今已步入2020年,项目依然未公布确切的开盘时间。

究竟“名校学位”与“奇葩户型”哪个因素影响会更大,大概只有去化情况能给出答案了。

华侨城新天鹅堡三期:销售爆冷

开盘时间:5月16日

均价:12.5万元/平方米

房源数量:1110套

去化率:10.6%

位于传统的豪宅片区华侨城,华侨城新天鹅堡三期紧邻天鹅湖,周边分布着欢乐谷、燕晗山郊野公园、何香凝美术馆、华侨城创意文化园等一系列休闲及文化配套,环境优美。

交通方面,项目紧邻侨香路,可驳接北环大道,并有2号线侨城北站在旁,前往福田或南山都较为便利。

从以上优势来看,华侨城新天鹅堡三期的条件较为不错,但市场的反应却爆冷——1110套房源,仅获得263个认筹,去化率仅10.6%。

深圳的豪宅从来不缺买家,从深业中城和招商领玺足以看出这一点。但同为豪宅的华侨城新天鹅堡三期,却比前两者在多个方面都稍微逊色了一些。

首当其冲的是稀缺性。华侨城片区每年都有新盘推出,华侨城新天鹅堡三期在稀缺性上就打了折扣。

再是区位问题。作为传统豪宅片区,华侨城自身的区位确实不错,但由于片区内多为旅游项目,未来规划难以更进一步,发展前景有限。

并且,项目的教育配套为南山第二实验学校,该学校考试成绩一般。

这样的条件,再配合12.5万元/平方米的价格,让项目的性价比变得有些低——

前海招商领玺、福田天健天骄的均价都只在10万元/平方米左右,华侨城新天鹅堡三期的均价却只比香蜜湖的深业中城低了6000元,难免市场态度相对冷淡。

总结

纵观2019年的“网红盘”,无论是豪宅,抑或刚需房,满足片区未来发展看好、交通便利、配套成熟三个条件,便能成为热盘。

豪宅在条件更优秀之余,也比刚需房多了“稀缺性”,属于在片区内少有的新盘。

而项目去化率的高低,则很大程度上与价格挂钩。如今年实现“日光”的5个刚需盘,几乎都是价格适中或偏低的项目。甚至,被认为目标群体“不差钱”的豪宅项目,也难以脱离价格比对。

在房价高昂的深圳,不少家庭一辈子可能也仅买得起一套房子,所以人们也就更在意其性价比的高低。

从这个角度来看,若开发商希望项目去化快,除了项目自身条件要好之外,定价合适也是个非常重要的指标。

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