文 | 经济观察报 陈博

关于2019年深圳大宗物业交易，戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒发现了一个有趣的现象：“过去来自深圳的机构或客户，开着玛莎拉蒂四处寻觅大宗物业，最近我们发现，越来越多的投资人愿意坐着直升机飞到深圳考察标的。”

这一变化背后是深圳大宗物业交易卖家变化，陈俊儒透露，2019年深圳大宗物业交易市场上，外资占比高达16%，在2018年之前，这一比例长年维持在2%-3%左右。

最新一个案例是，2019年12月底，位于深圳前海自贸区的华润前海大厦T2写字楼，被中信保诚人寿保险有限公司（以下简称“中信保诚”）整栋收入囊中。陈俊儒称，这笔大宗交易所涉及的建面约10万平方米，交易对价约70亿元。

华润前海大厦是深圳华润前海中心的写字楼业态，共包括3栋国际甲级写字楼。根据深圳市住建局的备案数据，2019年，华润前海大厦散售备案金额达到14.4亿元，位列深圳写字楼项目成交额排行榜首。这些散售的写字楼，超过90%为企业自用。

经济观察报获悉，本次整售的T2栋写字楼，中信保诚作为企业总部自用。中信保诚由中信集团和英国保诚集团联合创建，是外资涉足深圳大宗交易市场一个缩影。

事实上，在中国房地产大宗交易市场，上海一直是交易量与交易额最多的城市。过去三年，上海的大宗交易成交额每年都保持千亿规模。

到了2019年，由于市场竞争激烈、投资机构相对保守等因素，上海大宗交易成交额下降到757亿元。

相对应的是，深圳大宗交易规模在2019年首次突破500亿元达到507亿元，同比增长77%。这一交易额占据了全国市场的19%，占比相较2018年上升了10个百分点。

陈俊儒称：“在这场金钱战役里，深圳实打实从全国市场中抢夺到更多的资金流入。”

从最近三年的成交业态来观察，写字楼是深圳大宗交易市场里最受投资者青睐的标的，成交额占比从2017年的37%一路上升到2019年的76%。2019年，深圳共有31宗大宗交易，其中写字楼就占据了19宗。

同时，2019年深圳写字楼市场的主要指标均不及上年，按照戴德梁行统计，全年深圳写字楼累计吸纳量仅10.17万平方米，同比收缩了77.7%，市场压力可见一斑。

在需求疲软的影响下，2019年深圳写字楼空置率涨至22.04%，同比上升了6.33个百分点。通过不断调整租金及租赁策略，成为写字楼业主的新选择，2019年末，深圳甲级写字楼租金连续四个季度环比回落，同比则下跌12.3%。

在这样背景下，深圳写字楼大宗交易仍存在市场购买力——一方面在全国范围内，深圳的营商环境与竞争实力较强；另一方面，正如中信保诚一样，2019年深圳大宗交易背后的买家，更多是有自用需求的企业。

根据戴德梁行的数据，如果按成交宗数来估算，2019年投资型买家与自用型买家的占比分别为是 52%和39%。

与此同时，从2018年开始，深圳的写字楼市场开始释放大量整售型物业。总部物业成为未来深圳写字楼供应的新主流，这也是戴德梁行深圳公司副总经理、华南区写字楼部及企业服务部高级董事罗进良在研究中所得出来的结论。

相比其他三大一线城市，深圳的总部物业数量更多。罗进良提供的数据显示，近五年来，深圳已落成的总部写字楼大厦共有30栋总（250万平方米）。其中，金融总部占比高达50%，能源行业总部占比20%，TMT行业总部占比13%，而房地产+多元化总部则占比8%。

未来五年，深圳写字楼市场预计新增供应853.39万平方米，其中440万平方米是总部物业。而且按照预计，这里面60%-70%将面向市场。

总部物业的供应加大及市场需求较旺盛是大宗交易市场活跃的因素之一。这也促使如今开发商在写字楼产品的前期规划中，会优先考量到底应该打造成适合总部使用的，还是应该打造成与机构合作的类型。这些考量直接决定后期产品类型是大物业还是小物业。

以位于深圳罗湖区的城市更新项目招商中环为例，最初的业态排布中，有60多万平方米是写字楼。“早在前期规划中，招商蛇口就很担心这么大体量的写字楼面积入市后难以消化。”一位接近项目的知情人士告诉经济观察网。

在经过仔细调研后，招商蛇口试水一个方法，先规划几栋面积大约2万平方米左右的小独栋写字楼，整售给浦发银行、深圳罗湖区政府以及本地一家实业企业。随后这种整售模式彻底开启，最近，招商中环又将一栋建面约5万平方米的写字楼整体出让给中国燃气。

值得关注的是，整体市场价格回调是深圳大宗交易最终能够促成的核心。陈俊儒2019年所观测到的所有大宗交易，价格相比2018年至少都下降了10%-15%。