记者 | 黄昱

2019年中国房地产行业很“南”， 加大销售回款、谨慎拿地是不少房企的共同选择。

除碧桂园外，前四家龙头房企的年度成绩单已全部出炉。据克而瑞全口径销售排行榜数据，2019碧桂园、万科、中国恒大、融创中国依次稳坐销售前四的位置，不过除融创中国外，“三巨头”的销售增速均已降至个位数。

碧桂园2019年度的全口径销售额为7715.3亿元，同比增长5.9%，远低于去年32.3%的增速，但仍然拿下了第三个年度销售冠军。2016年碧桂园销售增长120%至3088.4亿元，首次跨入行业前三，2017年其实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.4%，跃居行业第一。

从2018年开始，碧桂园不再设定年度销售目标，并在年中宣布进入“提质控速”新阶段。彼时碧桂园集团总裁莫斌表示，放慢发展速度是相对于碧桂园自身而言，碧桂园项目的建设周期与行业的平均周期一致。

近期，莫斌发表了主题为《全竞提升，砥砺前行》的2020新年致辞，称2019年是碧桂园的“全竞提升年”。这一年，碧桂园调整组织架构、下放权限、精简流程、控费减负，推动总部精干高效，促进区域做强做优，支持项目做一成一。

这一年，碧桂园将地产、农业以及机器人确立为未来发展的三个重点。地产业务交由莫斌负责，杨国强投入了大量精力到农业和机器人业务中去，而2018年底调任为碧桂园联席主席的杨惠妍则负责教育、医疗、新零售等新业务的发展。

即便杨国强父女俩都将主要精力放到了多元化业务上，碧桂园的销售规模仍维持在行业龙头的位置。中金公司分析师张宇认为，碧桂园全国化的布局、灵活周转策略和高效执行力能够帮助其减缓去化率下行的压力。

和杨国强一样，恒大集团董事局主席许家印也将主要精力放在了多元化业务的发展上，带领恒大在新能源汽车领域开启了“买买买”的节奏。不过在6000亿元销售目标和融资的双重压力下，恒大在去年下半年开启了一场“以价换量”的营销大战。

去年9月和10月，恒大连续刷新单月销售记录，分别实现合约销售约831.3亿元、903亿元，相应的销售均价也连续创下年内单月售价新低，分别为10054元/平方米、9336元/平方米。去年全年恒大的销售均价为每平方米10281元，低于2018年的10515元。

在降价的同时，恒大也加大了推货量，其曾计划在去年下半年推出8000亿元的可售货值，确保去化率只有40%时也能够实现全年6000亿元的销售目标。最终，恒大2019年的合约销售额达到6010.6亿元，同比增速从2018年的10.1%下降至9.0%，最终仍然排在行业第三的位置。

2019年销售排名第二的万科，合同销售额为6308.4亿元，同比增长3.94%，在前四家房企中增速最慢，也远低于其2018年14.5%的增速。“不追求规模”的万科如果不加速的话，很有可能会被2020年销售目标为6500亿元的恒大超越。

相对于碧桂园、恒大、万科的减速慢行，排名第四的融创中国则仍保持了较高的销售增速，2019年全年增长21%至5562.1亿元，与第三名恒大之间差距从2018年的863.5亿元缩小至448.5亿元。

克而瑞研究中心指出，融创中国凭借其收并购优势、充裕的可售货量，2019年9-11月连续三个月单月销售均保持在600亿元以上，全年首次突破5000亿规模。不过，值得注意的是，保利发展也紧随其后，全年的全口径业绩规模超4700亿元。

TOP10房企中，有一个新面孔值得关注，那便是排名第九的世茂房地产，继融创和阳光城之后的新晋“并购王”。在不少房企“降速求生”的这一年，世茂房地产先后从泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等多家房企手中接盘了项目，年底更是传出将收购福晟集团部分股权。

行业整体增速明显放缓，2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，而2017年和2018年分别可以达到40.5%、35.1%。克而瑞研究中心指出，市场真实情况可能比房企业绩增速反映出来的还要差，业绩增长主要是因为房企加大了推货量。

从2019年房企年度销售目标完成情况来看，绝大部分设定了销售目标的房企均已达成年度业绩目标，但总体来看，房企的目标完成率呈逐年降低的态势。数据显示，2016年、2017年近8成房企目标完成率超110%，而这一数据在2018年和2019年已降至三成左右。

2019年年中，富力地产向全公司发布了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知，提出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，而且下半年原则上暂停拿地。尽管如此，富力地产全年权益总销售仅增长5%至1381.9亿元，未达成1600亿元的销售目标。

据克而瑞研究中心统计，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%，其中TOP3的集中度微降，2018年为9.8%。

值得注意的是，TO30之后各梯队房企的集中度较2018年出现了明显的降低的趋势，TOP31-50从2018年的8.18%下降至2019年的7.82%，TOP51-100从10.28%降至9.5%，TOP101-20从7.21%下降至6.66%。

在克而瑞研究中心看来，随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降，在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁。

房企一味追求规模的时代已经过去了。中指院指出，房地产企业拿地销售比值自2017年下半年以来一直处于下降趋势，2019年销售额TOP100企业拿地销售比均值为22%，较去年同期下降约10个百分点。

基于中央对楼市调控的基调并未发生改变，中国指数研究院研发中心研究副总监陈文静认为，“稳地价、稳房价、稳预期”依然是2020年房地产调控的一个重要的目标，调控放松的可能性是非常小的。

中指院预测，2020年全国商品房销售面积会略有下降，降幅在5%左右，房地产开发投资额增速将较2019年继续收窄，回落至5.9%-7.4%左右。

中国指数研究院研发中心研究主管古超指出，房企在未来发展过程中，仍然要警惕三大风险。一是现金流失控风险， 2020年房企需要偿还的债务规模大概在7500亿元，2021年的规模超过了万亿。

其次，在限购限价持续的背景下，未来高负债率开发和去化的难度也会升级；最后，一些布局过于集中、尤其是三四线市场占比较大的房企，面临政策调整带来的风险加大。这些对房企的运营、城市布局和资金都会提出一定挑战。