文｜蓝鲸 霍温洁

2019年，行业整体规模增速较前两年明显放缓。

这一年，政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续。随着房地产市场步入调整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓。多家房企调整了经营战略，收缩多元化业务、聚焦主业发展。当前市场环境下，无论是对于房企还是旗下的物管板块而言，借力资本市场谋求更好地发展成为共识。

岁末年初之际，蓝鲸房产以上下篇形式对2019年房地产市场变化进行梳理、盘点。在本篇中，蓝鲸房产将从世茂成新晋并购王、新城控股“浴火重生”、华润置地人事余震不断，香港“四大天王谢幕”、多家房企股价闪崩五个方面进行回顾，以供读者飨食。

大事件一：世茂成新晋“并购王”

2019年，土地价格高位运行，楼市限价毫无松动，房企盈利空间不断被压缩。在此背景下，房企之间的收并购愈演愈烈，“大鱼吃小鱼，大鱼吃大鱼”的局面更加明显。其中，值得一提的是，凭借着频繁的收购，世茂(HK：00813)代替融创(HK：01918)荣升新一代“并购王”。

2019年，世茂一改往日谨慎前行的风格，频频扮演“白武士”展开密集并购。据不完全统计，年初至今，世茂已陆续收购了泰禾集团(SZ：000732)、粤泰股份(SH：600393)、明发集团(HK：00846)等多家房企的资产包，累计斥资近200亿元。近日，其又被曝将联合东方资产收购福晟地产70%的股权。

密集并购背后，前11月，世茂合约销售总额达到2277.3亿元，提前完成年2100亿元全年销售目标，同时也成功跻身房企TOP10。与此同时，由世茂福建区域公司晋级而来的世茂海峡，也凭借着逾900亿的业绩荣升为“中国第一地区公司”。

大事件二：新城控股“浴火重生”

今年7月份，一场“黑天鹅”事件席卷了新城控股(SH：601155)，这家企业一度风雨飘摇。当天，其股价在最后收盘一小时内闪崩，截至收盘大跌23.77%;物业公司新城悦(01755.HK)也在一小时内大跌23.72%，创下2017年以来最大单日跌幅。一个小时之内，新城系两家港股上市公司的市值合计蒸发高达约165.38亿港元。

危情时刻，“少帅”上位，出售项目、回笼资金、拜谒政府、稳定人心，以一己之力力挽狂澜。这不仅为“少帅”赢得了声名，也让新城控股开始渐渐走出阴霾。数据显示，前11个月，新城控股累计销售额月2465.62亿元，完成销售目标的91.32%。此外，截至12月26日，新城控股已按计划开业62座吾悦广场。而在资本市场上，12月16日，新城控股也成功发行了“黑天鹅”事件后的第一笔美元债。

虽然走出了阴霾，不过令市场关注的是，“黑马”转舵求稳之后，将走向何方?

大事件三：华润置地人事余震不断

铁打的营盘，流水的兵。2019年，虽然地产圈依旧“人来人往”，但吴向东离开华润置地(HK：01109)，无疑是本年度房地产圈杀伤力最大的一次离职。

2月12日，华润置地正式官宣与吴向东“分手”。随后，华润置地便陷入了多轮人事震荡的魔咒，截至3月末，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，其中不乏区域骨干领导。尽管华润置地称“不会对公司业绩造成影响”，但现实却是2019年前11个月，华润置地增速下滑至20%以内。在此背景下，华润置地迎来第二轮人事变动，上任董事会主席不足一年的唐勇、华北大区总经理蒋智生、高级副总裁迟峰、华北大区董事长张大为相继离职。

业内人士分析，华润是大型央企，其企业战略和组织文化是第一位的，出走的部分高管虽然会对公司日常有影响，但不至于伤筋动骨。其自身雄厚的实力，能够使其保持稳定和可持续发展。

大事件四：李兆基退休，香港“四大天王”谢幕

5月28日，91岁的恒基地产(HK：00012)董事局主席李兆基宣布退休，正式交棒给两个儿子。鲐背之年退居幕后，在感慨一个时代落幕的同时，更多的是在赞叹他过人的经商才能与传奇的人生经历。他的经历是香港60多年发展、财富变迁的一个最好缩影，至今仍有参考意义。而自此，香港四大家族(长实集团、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业)第一代创始人全部谢幕。

二代登台，历史将会被重写。随着房地产市场环境的变化，四大家族对内地市场的判断出现了差异。一种是以长实集团为主，持续抛售资产;另一种包括新世界、新鸿基地产、恒基兆业等在内，重返内地市场，在招拍挂公开拿地或通过收并购加码内地投资。

不过，“二代们”能否再续父辈们创造的辉煌，还需要时间来检验。

大事件五：多家房企股价闪崩

1月17日，对小型港股内房股来说是一个“黑色星期四”。这一天，小型港股内房股上演了一轮闪崩，市值一日蒸发逾372亿港元。其中，阳光100中国(HK：02608)和佳源国际控股(HK：02768)表现最为惨烈，分别以64.59%和80.62%的跌幅收盘，均收于历史最低价。

虽然佳源国际控股和阳光100均在第一时间发布声明，表示公司财务状况稳健，但后续证明这些公司均存在或大或小的问题。如佳源国际股价跳水背后是其2018年异常上涨的股价、资产与估值之间的巨差，以及净利润难以平衡其激进扩张所带来的各项开支。

此后，尽管两家闪崩股的股价相继出现了反弹，但其背后引发的资金安全却成为行业关注焦点。中原地产首席分析师张大伟认为，从目前房企融资环境来看，中小型房企将是未来市场最大的风险。由于一些房企杠杆比例过高，在销售放缓之下，很容易出现债务违约等问题。

未来，在企业规模发展的同时，行业对业绩高质量增长将给予更大关注。同时，在市场去化承压的背景下，企业未来激烈的行业竞争将对房企自身的组织管控及运营提出更高的要求。城市布局、品牌效应、项目品质和产品力打造都将是房企未来核心竞争力的重要组成。