文｜陈伟纳

年关已过，新年伊始。回顾2019年深圳楼市，重磅政策接连落地，住宅市场逆势火热，“日光盘”表现抢眼。与此同时，长租公寓、共享办公等租赁物业却遭遇“寒潮”，空置率上升。

今天，界面楼谈将与大家一起，以关键词形式，细数过去一年深圳那些让人记忆深刻的瞬间。

01

“大礼包”

2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，确定以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，深圳定位为努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

纲要出台后，市场成交量快速攀升。根据深圳中原研究中心数据，3月深圳新房住宅成交套数为3088套，环比上升141.4%；二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高。

8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》印发，再次赋予了深圳特殊使命，高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋成为深圳的战略定位。

11月11日，深圳市房地产和城市建设研究中心主任王峰确认，当日起，深圳将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税，新的征收标准为建筑面积144平方米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

在这三大政策“大礼包”的持续刺激下，2019年深圳楼市成交活跃。据深圳房地产信息网监测，深圳全年共成交37882套新房，同比增长28.9%，创下近三年新高；二手房共成交77149套，同比增长19.4%。

02

“日光潮”

2019年深圳新房市场表现抢眼，据界面楼谈不完全统计，全年共有9个新盘“日光”，价格、配套、学位等是吸引购房者的最重要因素。

华强城三期，5月31日开盘当天推出464套房源，均价4.63万元/平方米格，仅3小时便被抢购一空，成为2019年深圳第一个“日光盘”。

深业中城，10月30日开盘，均价13.1万元/平方米，共有192套房源，近三千人认筹，中签率仅6.8%，被称为“史上最难抢豪宅”，却也在当天售空所有房源。

合正置地大厦，11月5日开盘，均价9.2万元/平方米，推出61套房源，6小时售罄。

招商领玺，11月28日以10.8万元/平方米均价推出456套房源，开盘4小时售罄，平均每2分钟卖出3套房。

龙光玖龙台二期，共推出705套房源，均价4.8万元/平方米，认筹数高达2662个。11月30日以线上选房的方式开盘，仅17秒便全部售罄，成为“秒光盘”的绝佳代言。

京基御景珑庭，12月6日推出296套房源，均价3.93万元/平方米，也是开盘当天售罄。

振业时代花园，位于深圳“第十一区”的深汕合作区，12月12日以1.1万元/平方米均价推出376套房源，用时3小时全部售罄。

勤诚达正大城三期，12月21日以均价5.15万元/平方米推出365套房源，以4小时的速度售完全部房源。

绿地新都会，是深圳2019年最后一个“日光盘”，也是第二个“秒光盘”。12月22日当天，以均价4.7万元/平方米推出362套房源，采用线上选房的方式，仅30秒的时间便清盘。

03

“烟花房”

为庆祝建国七十周年，今年国庆当天，深圳湾人才公园上空举办了一场大型焰火晚会。

有别于普通的焰火晚会，这场晚会需要提前在指定平台抢占观看名额，2000多万人在线抢8万个名额，成功率不超过0.4%，简直比抢房还难。

深圳湾沿岸的居民却因地缘优势享有得天独厚的条件，在家就能看烟花，“烟花房”由此而来。

不过，“烟花房”也有距离远近之分。公众号“呆呆咖啡馆”将其划分了三大梯队：第一排房价25-30万元/平方米，视野最佳，躺在客厅就能看烟花；

第二排房价15-20万元/平方米，距离稍远但高层可见；第三排房价10-15万元/平方米，在家里看不到但可以走过去看。其余的房子，则都是“非烟花房”。

有网友因此开玩笑说，以后的聊天问候语都不说“你吃饭了吗”，而是说“你家是不是‘烟花房’？”

04

租赁寒潮

2019年，深圳无论是新房市场还是二手房市场都比较火热，租赁市场似乎就不那么“太平”了，长租公寓、共享办公、写字楼等都出现空置甚至降价出租的现象。

由于租金远高于周边城中村，再加上负面新闻屡屡爆出，过去一年深圳长租公寓的出租情况并不是很理想。界面楼谈探访发现，以自如友家为例，部分房源甚至出现停滞3个月以上未出租的情况。

深圳共享办公的出租率也并不高。以Wework为例，其在深圳的第一个社区于2018年9月开业，截至2019年11月仍有不少空间未出租。

共享办公出租率不高，一个最明显的问题是单价较高。地段、环境、服务较好的社区，单个工位租金可达2000-3000+元/月。

按此计算，一个有10人规模的小团队每月租金在3万元左右，会议室、打印机的使用还需另外收费，加起来，总费用比租用写字楼还要高。

另一个较显著的原因是私密度不够，每个办公空间仅依靠玻璃作为隔断。此外，每个办公空间普遍面积不超过10平方米，密度较高，令人感到压抑。

2019年深圳写字楼的需求也持续走弱，租金下滑明显。戴德梁行统计数据显示，受国内经济增速放缓影响，北京、上海、广州、深圳4个一线城市甲级写字楼市场租金普降，其中深圳同比降幅最大达到12.3%，全年累积吸纳量也同比下降超7成。

05

维权风波

过去一年，深圳维权风波不断。一方面是受限价政策和高周转的影响，开发商为挤压利润空间而压缩成本，致使房屋质量问题频频爆发；另一方面，学位紧缺也是重要因素。

4月29日，南山某大盘业主在网上发布维权公告，对于南山教育局发布的南山区入学积分制度变更，表示强烈抗议和不满。原因是入学积分制度变更后，该楼盘作为唯一房产的业主子女入学房产积分，从原有的最高40分降为最高20分，而非唯一房产的业主将没有入学资格。

6月2日至15日，福田某高端楼盘的业主三次维权，集中诉求在于精装修房屋与样板房严重不符，存在设计严重不合理、层高缩水、装修用料质量低劣、做工粗糙等问题。业主还透露，开发商将车位私自出售、安装车位地锁，并且在顶楼和天台违法搭建。

6月11号，新锦安海纳公馆开盘，签约不久后就发生业主集体维权事件。海纳公馆业主在陆续补签合同中发现，即将要签约的协议条款和开盘现场备案公示的协议不一致，且多处出现霸王条款，几乎推翻公示合同和协议的大部分条款。

同日，多名满京华云晓公馆业主向深圳市消委会反映，满京华交房质量低劣，存在做工粗糙、房顶开裂、墙体渗水、门框包边内填充垃圾等质量问题，4500元/平方米的精装修费用，实际价值不足3000元/平方米。

6月18日，吉祥花园也爆发维权事件，业主反映，原因是部分地库被酒店占用、业主车位减少、配套资源游泳池被酒店共享等。

2019年深圳在二手房市场、土地市场、旧改等方面，又发生了哪些事情呢？下期界面楼谈将继续带你回顾，敬请关注。